NO. 1｜壹
還記得那位帶隊到杭州，買過幾百套房的溫州購房團長嗎？
不久前，我們寫過他的傳奇。近20年，「團長」足跡遍布白馬公寓、世貿麗晶城和東方潤園等盤，斬獲無數。但近期他卻表示，自己「下半年一套住宅也不買」。
因為拿不准行情，他轉身加大了對小吃餐飲業的投資，還組團包下了城西某盤的十幾套商鋪。
其實骨子裡，溫州人始終都認為商鋪最「穩」。
跟著「團長」買房的同鄉里，許多都是海外華僑。他們把生意從家鄉一路做到歐洲，租下店面、開張營業，每天見證著這隻「大鵝」如何下出金蛋，自然也想體會一把「坐地收租」的美妙。
電視劇《溫州一家》劇照，講述溫州人在海外的故事
但他們在歐洲做的多是餐館、小超市等「現金生意」，出於避稅原因，錢不會存進當地銀行帳戶，更沒可能買當地的房子。
多數時候，他們會以「對沖」方式把錢弄回國，成群結隊跟著親戚買商鋪。
比如溫州人胡先生， 早年和親戚遠赴義大利小城普拉托「打洋工」。從學徒工做起，每天工作16小時以上。幾年後終於盤下一家店面，自己當老闆。
賺來的錢，就不斷「回流」杭州買商鋪。比如2014年，他曾在萬達廣場旁買入兩套商鋪，單價2萬出頭，不久前以4萬賣出，凈賺一倍。
杭州金沙湖一帶商鋪，因地鐵而價值暴漲
最厲害一次，是1號線金沙湖站旁的地鐵鋪，早年買入價3萬多，現在中介說至少能掛7萬。
但商鋪不像住宅，買對了是「下金蛋的鵝」，買錯就是「萬年大坑」。
不少溫州華僑，都有被掮客拉到內地偏遠小城，高價買入商鋪「入坑」的血淚史。胡先生這樣盯著杭州買的老手，也難免失手。
早年他在城西一座公交站旁，買入一套底商。開始時生意尚可，沒想到不久後，門前路基因修隧道抬升，公交站也挪走了，瞬間門庭冷落。隨後商鋪一直處於「半空置」狀態。
「要完全避坑，只能是『大城市中心+地鐵口』。」胡先生總結經驗說。
NO. 2｜貳
所以，除繼續持有那套金沙湖，胡先生最近想入手申花的雙地鐵商鋪——「CC街區（Cross Center）」。用他的話說，規劃可能會變，「但地鐵站肯定不會搬走」。
「現在杭州的鋪王，基本集中在地鐵沿線。」一位商業大牛告訴我，特別是市中心能做餐飲的地鐵鋪，單價能輕鬆飆上10萬+。
雙地鐵商鋪的收益更高，以嘉里中心為例，作為1、2號線換乘的鳳起路站上蓋，在它的負一樓美食廣場，一個賣豆漿的小檔口，租金也要14元/㎡/天。
但在杭州市中心，這樣的商鋪可遇不可求。
他做過盤點，至少已有一條線路通車、又成規模在售的雙地鐵商鋪，整個主城區目前只有一個，就是胡先生準備入手的CC街區。
CC街區（資輝·壹方匯商業部分）就在地鐵口
它的條件有多好？就在和睦站上蓋，直通已部分通車的5號線和在建的10號線。
商鋪位於地下1層+地上2層，大部分都能做餐飲。一樓均價8萬/㎡，主力面積約40-60㎡，總價300萬起。光從這幾個賣點來看，是不是就已「沒有競品」？
但這還不夠，CC街區還要挑戰杭州可售地鐵商鋪的一項紀錄：從它的地下1層商鋪，走到和睦站內的刷卡道閘，最近只要約50米！
這是什麼概念？嘉里中心雖然是地鐵上蓋，但從商場走到檢票道閘，至少也要400多米。
CC街區距地鐵站出閘口僅約50米
最接近CC街區的，可能就是地鐵集團自持的鳳起路站地下商業街。早在2012年，只有一條1號線通車時，街內的基準租金就已高達22元/㎡/天！
一共只有32個鋪位，吸引了1500多商家競拍，中籤率堪比現在的搖號神盤。但從鳳起路站商業街走到地鐵道閘，大概還要130米，比CC街區還遠了約80米。
將來，地鐵乘客們前腳從地鐵站刷卡出閘，後腳就能踏進CC街區的商鋪。
在分散到各個出口前，就先被「截流」了。難怪很多投資老手，看了規劃圖都挪不開眼。像這樣幾乎「直接開到地鐵站里」的商鋪，妥妥是「十年一遇」級啊。
NO. 3｜叄
更贊的是，除了地鐵流量，CC街區本身就在寸土寸金的市中心。
沒錯，CC街區正是網紅綜合體資輝·壹方匯的商業部分。此前，壹方匯憑藉「3鑰匙LOFT」，多次登上銷售Top榜。
它由LOFT、寫字樓和商業組成，總體量約8萬㎡。一共16層，CC街區位於地下1層到地上2層。目前，建築的外立面已基本完成，德國阿魯克邦（ALUCOBOND）鋁復合板搭配大落地玻璃，非常高大上。
即便是在豪宅林立的申花，顏值也很能打，讓人很有「走進去」的慾望。但更誘人的是它的位置，就在莫干山路和萍水街路口！
資輝·壹方匯建築效果圖
除了雙地鐵加持，西邊的萍北弄，連接德信浙旅西宸、合景天鑾、九龍倉瓏璽等樓盤，是這些小區業主乘地鐵的必經之路。
我在百度地圖上量了下，約800米步行半徑圈內，還有萬家花城、尚景國際、武林邸、宜和園等，大大小小13個住宅小區，一共20539戶。
按杭州平均每戶人口2.45的統計數據算，CC街區至少輻射5萬人！
作為杭州新晉「中央豪宅區」，這些居民的主力構成，都是「購買力爆表」的上中產家庭。
申花的居住氛圍越來越濃
其實在商鋪界，並非板塊房價越頂級，收益就越可觀。如果你去武林一帶的頂豪轉一圈，就會發現有不少底商，到現在還是空置的。
原因很簡單，這樣的「貴婦社區」，往往因業主手上有多套房，入住率通常並不高。只有同時滿足「消費力強+入住率高」兩個條件，商鋪的價值才能最大化。
從這個角度看，與申花最相似的，或許就是同樣中產扎堆的「國際濱」。
在濱江，星耀城二期的商鋪，單價最貴賣到了13萬+。更誇張的是春江酈城的一間轉角鋪，曾創下14萬/㎡的紀錄，成交總價3000萬。
後來有房企曾租下用作售樓處，年租金300萬，年回報率高達10%。這樣的收益率，是不是又看到了「一鋪養三代」的希望？
NO. 4｜肆
可是為什麼在我們朋友圈刷屏的，總是濱江「租金創新高」的新聞呢？
原因很簡單，因為濱江地鐵通車早啊！隨著5號線投入運營，其實申花的商鋪也正在迎來「租金大爆炸」。
在CC街區對面，是一家開業已兩年的社區綜合體，一樓沿萍水街一側正對CC街區，開有星巴克、達克布蕾、佰佳旺、重慶小面、燒烤店等各色業態。
工作日的中午，各種店裡都是熙熙攘攘的上班族，還有行色匆匆的外賣小哥。我捧著餐盤在佰佳旺轉了兩圈，才搶到一個空位。
打聽了一番下來，這排沿街餐飲鋪的租金，普遍要10-12元/㎡/天。就連一個貨櫃盒子大小的煙酒店，日租也要到12元，快趕上濱江核心區了。
申花現在的新房價格基準是5萬4，而濱江還不到5萬；將來申花店租也超過濱江，或許也在情理中。
並且CC街區還由開發商統一招商，售出後統一運營。一方面，這相當於「帶租約出售」，省去了搜羅租客的繁瑣。
另一方面，它保證了入駐商家的品質，大幅縮短了「養鋪」的時間。
要知道，很多商鋪動不動就要「養」上3-5年，中間經歷各種無序競爭和淘汰才能成熟。所以在商鋪投資圈，才有 「千鋪萬鋪不如熟鋪」的說法。
目前，CC街區的招商進度已完成了近80%，華為、華潤旗下express、可莎蜜兒、羅森便利店、浙里橙長教育機構等知名品牌，都已是它的座上賓。預計明年年初開業後，馬上就能跑步進入「熟鋪」狀態。
CC街區效果圖
誰讓這裡的客流，多得快溢出來了呢？除了地鐵+周邊的客流，作為壹方匯的一部分，CC街區本身還有「自帶流量」打底！
目前，壹方匯除了約500套LOFT，還引入了希爾頓，以及紐約的共享辦公巨頭WeWork、人保財險等企業，將成為申花的商務中心之一。
更贊的是，它的600多個車位悉數自持。車位的利用率就能實現最大化：白天由辦公人士使用，晚上則交給LOFT住戶和商鋪消費者。
雖然雙地鐵很方便，但總有人習慣了開車出行，來場說走就走的買買買。特別是一家老小全家總動員的，市中心+有停車位的逛吃聖地，當然更愛去打卡。
NO. 5｜伍
我們曾說過，在非限購不動產投資領域，大致分為三個流派。其中資深工薪買酒店式公寓，企業主買寫字樓，最有錢的人買商鋪。
倒不是說，商鋪是最貴的投資，而是因為它的玩法「最刺激」。
像酒店式公寓，就屬於「溫和派投資」，總價低易出租，但流動性不強。主流年租金回報率在3-4%，很少有「直線拉升」的快感。
商鋪呢，能出現10%以上的高收益，也能半年租不出去，家底不夠殷實可hold不住。
就算目前很火的Mall鋪，也可能因眾多新綜合體的分流、消費者的喜新厭舊，而出現收益波動。但在CC街區，風險敞口卻被壓縮到了極小。
有「中央豪宅區+雙地鐵上蓋」的雙Buff加持，未來誰能撼動它「流量中心」的地位呢？
更何況它的上市時機，也占盡了天時地利人和。
門前遮擋數年的地鐵工程圍擋早已拆除，5號線首通段已運行2個月，10號線也計劃於後年通車。周邊那批豪宅的入住率，正在迅速攀升。
想想看，周邊那些商鋪在板塊蛻變期，面對道路「開膛破肚」、客流被阻，無不經歷了痛苦的等待。只有CC街區坐享其成，摘到了「低垂的果實「。
換句話說，CC街區的風險曲線早已被熨得非常平，但收益曲線仍有很強的「暴擊」機會。
就像納西姆·塔勒布在《反脆弱》里說的，現實中有些事物的發展天然具有不對稱性，損失和收益並不對等。
那些損失會很小，但收益可能很大的機會，就是百里挑一的「凸性事件」，一定要果斷出手。因為具備「反脆弱性」，CC街區充滿了想像空間。
它可以不僅是大富翁的遊戲，也能成為中產們的「低風險資產」。
又或者是市中心的「傳世不動產」、一頭「現金奶牛」、一張「等待兌換的彩券」……
本文
概要
9.4
2019
項目
CC街區
–
地址
莫干山路和萍水街交匯處西北
–
產品
位於資輝·壹方匯負一層至地上二層，一層商鋪均價約8萬/㎡，主力面積約40-60㎡
–
銷售
目前一二層商鋪在售，總價300萬起
–
推薦理由
項目為和睦站上蓋，距地鐵站出入口道閘最近僅約50米，可以最大程度吸引地鐵人流。同時約800米步行半徑圈內，還有萬家花城、尚景國際、武林邸、宜和園等，大大小小13個住宅小區，一共20539戶。按杭州平均每戶人口2.45的統計數據算，CC街區至少輻射5萬人。
–
其他特點
CC街區還由開發商統一招商，售出後統一運營。目前，招商進度已完成了近80%，星巴克、華為、樂購express、可莎蜜兒、羅森便利店等知名品牌，都已是它的座上賓。
–
交通貼士
地鐵5號線、10號線交匯和睦站上蓋
–