上個周末，我跑了不少售樓處，全是人人人。杭州樓市回暖真的令人不可思議，可以說是報復性反彈。無偶有偶，上海、無錫和蘇州也非常火。上海的朋友說，上海新房取證價格普遍比去年高，二手房已經上漲了。
有人大膽預測：新一輪的起點。我跟朋友開玩笑說：美國的股市和中國的樓市是兩大經濟奇蹟，但目前已經證明還是中國的樓市最牛逼。「中國的房子簡直是宇宙最強資產，除非動用物理毀滅。」
本文我要講的就是這樣一個觀點：中國的房子，是老百姓看得見、摸得著、夠得上的最低風險係數的保本理財產品。為什麼是保本理財，顧名思義，這類理財在協議中會有銀行承諾，無論發生任何問題銀行保證客戶到期可以拿回全部本金。而房子的承諾方是誰？你們懂的。
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什麼是保本理財產品？
投資，看重的肯定是投資收益。
投資自然是越高越好。
但卻有一件，比收益更重要的事，那就是安全。
以前，銀行有兩種投資類的產品，只要一出來，門口就會排起長龍，很快被搶空。一樣是國債，另一樣是保本理財產品（存款利率過低，不在考慮範圍內）。
有人會覺得奇怪，這兩樣，相比較一般的理財產品，收益明顯低得多，為什麼會那麼受歡迎呢？原因很簡單，這兩種產品最安全，最保本。
可惜，保本理財很快就要全面消失了。
2018年4月27日一行三會發布《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》，宣布資管新規正式實施。要求銀行理財產品打破剛性兌付，向凈值化轉型，投資者要自負盈虧；銀行不得開展表內理財。
這意味著保本理財徹底退出。資管新規給了兩年多的過渡期，終止的時間節點就在今年年底。
從此以後，你在銀行能購買的最安全的投資產品，就只剩國債了（存款利率過低，不在考慮範圍內）。
但是，我們其實有同樣安全，收益更高的保本理財產品——強二線城市的房產。
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三個維度：房子怎麼能保本？
為什麼說強二線城市的房產是保本理財產品？
我們要從三個維度來思考。
1、強二線城市的房產，本身就足夠安全。隨著國家政策的導向，這些城市都在大搞基建，進行擴容。這個過程中，資金流入、人口流入，全面快速的提升整個城市的軟綜合實力。
如果打個比方，目前國內的強二線城市就好比青少年，正處於快速長身體的發育階段。
這樣的樓市是有真實需求的，因此足夠安全。
2、強二線城市的房產，調控較為嚴厲，限購、限貸、限價各種限制。但也正因為這些限制，使得房價沒有出現暴漲，相對較為健康。
政府通過控制一手房價，打壓了二手房的上漲空間，使得每年整體房價平穩、小幅上揚。現在每年的漲幅，基本在5%-10%左右。
這樣溫和的漲幅幾乎與通脹同步，既然沒有沖高的動作，也就很難有回落的動作。穩字為最主要目標的調控下，不跌的房價，自然可以看作是保本的。
3、根本不允許跌。這個說法看似可笑，但確實切切實實發生在我們面前的事。從其他城市的情況看，一旦發生下跌預期，政府一定會用各種方式來維穩。
穩字訣，不光防漲，同樣控跌。
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為什麼不但保本，還能高收益？
強二線城市的房產，不但保本，還高收益。
大家肯定覺得奇怪，既然限價之下，房價一年的漲幅，不過就5%-10%左右，怎麼能夠實現高收益呢？
原因很簡單，因為槓桿。
很多人恐懼槓桿，是因為風險係數大。可如果現在有一款保本理財產品放你面前，告訴你可以加槓桿，你還怕嗎？
我們簡單的估算一下。假設房價一年8%的漲幅，貨幣實際貶值5%左右（由於口徑不同，統計局CPI肯定遠小於這個數）。
如果你全款買入，那大機率只是略微跑贏了通脹3%，也就和做個普通理財差不多。不動產變現能力還差，不能算高收益。
但如果你是三成首付買入的，情況就完全不一樣了。
我們來一次具體的計算。房價100萬，首付30萬，貸款70萬。年漲幅8%，一年後房價108萬。假設，貸款利率在5%左右（目前房貸利率略高於這個數，而抵押貸款利率略低於這個數）。
總收益為：1年後房價108萬-貸款70萬-貸款利息3.5萬=34.5萬。成本30萬。
年化收益：34.5-30/30=15%。
這個收益，明顯跑贏房價漲幅、貨幣貶值速度和貸款利率、各種理財。
所以說，強二線城市的房產就是保本高收益的理財。
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針對可能有的吐槽，解釋如下
上面計算，肯定有人吐槽：你太多因素沒有考慮。
譬如，房產交易有稅費。對的，如果一年交易，稅費會占很大比例，但如果拉長年限，那麼稅費占得比例會逐步下降。
譬如，為什麼房價漲幅會是8%，而不是剛好5%呢？如果那樣，豈不是和貸款利率打平，不賺錢嗎？其實並不是。
因為銀行是賺存貸之間利差的，所以，貸款利率肯定比理財和存款利率高。如果房價漲幅和貸款利率打平，那麼你首付的那部分，按5%漲幅，一定就會跑贏其他理財。只是賺得少一些。
又譬如，房價漲幅低於5%的時候（其實應該是低於貸款利率），你是會虧的。
沒錯，但要反過來想一下，房價漲幅會低於5%嗎？假如房價真的每年只漲5%，我們怎麼辦？為什麼會是5%這個數據呢？現在看，是不是更像是個保底收益呢？
譬如杭州，從政府限價的規則看，去年到今年，大致的漲幅在5%-15%。這種情況下，用槓桿，自然能獲取更多的收益。
還有激進的人，可能會質疑，你怎麼知道房產不會成為股票呢？萬一來個漲停呢？
你多慮了。房住不炒執行的如此堅定，絕不是裝裝樣子做戲給世人看的。政府已經看到房價暴漲暴跌帶來的風險。因此，想要在樓市中博一票，滿足賭徒心理的，還是趁早轉道別的投資產品吧。
現在，以及今後的房產，真的只能算是高收益的理財，而不是暴利投資品。
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我們賭的，都是國運。
一個潛規則已經規定了不能跌的資產品種，自然是可以看做保本理財的。
在規定了年均漲幅5%保底收益的情況下，在不斷降息的通道中，收益自然大於貸款成本。
既然已經正收益，既然已經保本，自然可以安全的加槓桿。加了槓桿之後的收益，自然可以獲得高收益。
上面這一段話，其實是一個並不完全符合經濟規律的邏輯。但我們必須冷靜的思考一下。一個規定了只漲不跌的樓市，本身已經不算是完整的市場。
既然不是完整的市場，那就根本沒有必要去按所謂的市場經濟規律分析。
就好比買國債，誰會先去分析經濟？大家只是相信政府，賭的只是國運而已。
另外，所有的銀行，如果大家都去取錢，剛兌下，都要倒閉。房產也一樣。
所以，把房產變成一種高收益的保本理財產品，本身就是保持信心，避免剛兌發生的意義所在。
操盤者，最好大家這輩子都不要交易，看著帳面上的錢，開心地過完這一生。