本文自南都·灣財社。
采寫 | 南都·灣財社記者 邱永芬
在八九月期間經歷政策洗禮的房地產市場，還有望再迎來一波房地產政策嗎？
11月9日，央行發布中國區域金融運行報告（2023），其中提到「適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展……」
這是繼今年8月以來，央行再度提到「適時調整優化房地產政策」。在此之前，7月份召開的中共中央政治局會議，首次提出「適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求……」此後如公眾所見，全國房地產市場迎來了密集的房地產利好政策。
此次央行再度發聲，是否意味著房地產市場還有望進一步出台更多大招？
央行再發聲
適時調整優化房地產政策
《中國區域金融運行報告（2023）》由中國人民銀行貨幣政策分析小組撰寫於2023年11月9日，文中涉及區域經濟金融運行、各區域板塊經濟金融運行、區域經濟金融展望及專題四大部分。
在開篇內容摘要中，央行提出：「按照黨中央、國務院決策部署，精準有力實施穩健的貨幣政策，加大逆周期調節力度，全力做好穩增長、穩就業、穩物價工作，為實體經濟提供更有力支持。保持流動性合理充裕，保持信貸合理增長、節奏平穩。繼續發揮好已投放的政策性開發性金融工具資金作用，增強政府投資和政策激勵的引導作用，有效帶動激發民間投資」。
「完善市場化利率形成和傳導機制，發揮政策利率引導作用，持續釋放貸款市場報價利率改革效能和存款利率市場化調整機制重要作用，推動企業融資和居民信貸成本穩中有降」。「適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展」等等。
事實上，「適時調整優化房地產政策」已經是老生常談。有關「適時調整優化房地產政策」的最早表述，可追溯至今年7月。
今年7月24日，中共中央政治局召開會議強調，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
在此會議之後，全國多地開始落實政策，各部委和各大城市密集表態，各地穩樓市調控政策加速發布。從7月24日開始，截止8月底，全國房地產進入密集政策發布期，累計房地產調控超過120次，刷新同期歷史紀錄。
到今年8月18日，央行等三部門在研究落實金融支持實體經濟發展和防範化解金融風險有關工作中再提出，「調整優化房地產信貸政策，繼續推動實體經濟融資成本穩中有降……」以後，更讓全國的房地產政策發布次數達到今年以來的至高點。
從8月25日住建部、央行、金融監管總局下發通知，將首套住房「認房不認貸」納入「一城一策」工具箱，8月31日央行、金融監管總局再下發通知，下調首套、二套住房貸款首付比例下限，並下調二套房貸利率加點下限；從一線城市廣州率先落地執行低首付及利率，到率先放開黃埔番禺花都三區的住房限購、增值稅「五改二」等等，全國多部門、眾城猛「卷」房地產政策。據中原地產研究院統計數據顯示，9月全月，全國各地累計發布房地產調控策高達175次。
現狀
前10月，超200省市（縣）已優化地產政策
在克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉看來，目前全國樓市圍繞支持剛性和改善性住房需求的支持政策基本已經應出盡出。
根據中指研究院不完全統計，10月全國有43省市（縣）出台政策46條，各地政策出台頻次放緩，部分城市繼續落實首套住房「認房不認貸」，上海、杭州等地優化限購，北京、上海等多個城市優化公積金貸款住房套數認定標準。截至10月份，在2023年1-10月，全國已有超200省市（縣）優化調整了房地產政策。
今年已出台的房地產政策涉及哪些？
從時間線看，在今年8月之前，出台房地產政策的主要集中在二三四線城市，當中以公積金政策最為密集和普遍，主要措施包括優化提取條件、降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款的額度等。其次是購房補貼政策；部分城市還優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等等，皆為增加購房客戶的房貸額度，適當減輕其還貸壓力。
截至今年8月中旬，全國已有鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安等超20城放鬆限售政策，取消限售的城市有哈爾濱、常州、廊坊、衢州、福清等幾個城市。同時，青島、合肥等18個省市放鬆限貸；深圳、貴陽等7個城市放鬆限價；超40城調整首套房貸利率下限至4%以下。
上一波出台的政策仍在持續執行當中，緣何央行此時又再提出「適時調整優化房地產政策」？
從中國區域金融運行報告（2023）可見，2022年全國商品房銷售面積、銷售額同比都是下降，東部地區、中部地區、西部地區、東北地區的降幅在25.1%至40.9%之間。在70個大中城市，2022年全國75.7%的城市，即53個城市新建商品住宅銷售價格同比下降，只有17個城市的新建商品住宅價格實現上升，當中東北地區所有城市的新建商品住宅價格皆同比下降。二手住宅銷售價格同比方面，2022年全國91.4%的城市，即64個城市的二手住宅價格同比下降，只有6個城市實現二手住宅價格的上漲。
今年以來，在房地產政策頻頻出台推動下，全國房地產市場成交有所好轉，但或仍未達到預期。2023年1-9月，全國商品住宅銷售79311億元，同比下降3.2%。10月份市場或有更明顯好轉的數據，但與過往的成交仍有一定距離。
業界聲音
購房政策有進一步寬鬆導向
有助市場行情提振
一切或有跡可循。
在這次央行再提出「適時調整優化房地產政策……」之前，11月7日下午，中國人民銀行、住建部、金融監管總局、證監會聯合召集數家房企座談，了解行業資金狀況和房地產企業融資需求。據悉，參會企業包括萬科、保利、華潤、中海、龍湖和金地等。
今年以來，從中央到省、市，不同決策部門多次召集房企座談已成慣例。是否這次再提調整，也因從座談中汲取到相關建議？這一次還有望有新的房地產政策出台嗎？
「面對現在低迷、複雜的市場環境，相信央行會響應中央的號召，給予開發企業更多地在資金借貸上的便利，如增加借貸金額、降低融資成本，幫助企業更好地渡過難關」。美聯物業全國研究中心何倩茹認為，在個人方面，相信很多城市都還有降低首付比例和放貸利率的空間。
易居研究院研究總監嚴躍進分析，《中國區域金融運行報告（2023)》應該屬於常規性的報告，但結合此類表述，對於後續房地產政策依然是有啟發的。他認為，各地11-12月份依然會有各類政策出台，總體上繼續圍繞激活合理住房消費需求進行，「我們認為，當前購房政策將有進一步寬鬆導向，有助於促進預期穩定和市場行情提振」。
在肖文曉看來，下一步央行的政策著力點，預計還是會以「金融十六條」等供給端的支持政策為主，通過「第二支箭」和「第三支箭」加大對優質房企的金融支持，緩解企業經營的資金面壓力。
中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前全國多數城市政策已基本放開，僅剩10個左右核心城市存在限制性政策。從政策效果看，多項政策落地對市場活躍度產生積極影響，但帶動效果持續性偏弱，短期需求端政策仍有進一步優化空間，如進一步降低居民購房成本，下調核心城市首套、二套首付比例、降低交易稅費，調整北京、上海普宅認定標準；逐步優化限價政策，讓高品質改善項目恢復市場定價，帶動核心城市房價企穩等。
陳文靜認為，從供給端看，第一，當前政策繼續強化對房企的融資支持，10.30-31日中央金融工作會議強調「促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求」，未來在加強房地產企業監管的同時，也將進一步加大對房企的資金支持，落實「一視同仁」；第二，支持房企盤活存量資產，支持盤活存量閒置地塊；第三，加快「三大工程」建設，推動建立房地產業轉型發展新模式，各地城中村改造、保障性住房建設等的配套政策有望加快跟進落實。
那麼，廣州還有再進一步放鬆政策的空間嗎？
肖文曉認為，在9月份系列「穩樓市」政策落地之後，廣州的房地產調控環境已經是北上廣深之中最為寬鬆的城市，首套房、二套房及二手房均有利好惠及，短期內進一步加碼的可能性不大。
同樣，嚴躍進亦認為，廣州近期總體上以消化既有的房地產政策為主，「但若是後續市場需要，在普通住宅標準的調整、進一步放寬限購政策等方面，依然會有動作」。
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