什麼時候買房最值？當然是「房價漲幅」超越「持有成本」的時候。

數據顯示，2000年的時候，全國均價大概是1000塊錢，上海也不過才2000塊錢，最近20年全國均價漲了10倍，北京、杭州、深圳漲了15倍以上。

也就是說，過去這些年，任何時候買房，都無需擔心負擔什麼成本，買3套房子往那一放，又不用裝修，一年的物業費才多少？拿個三年五年的，折舊率又能有多少？

至於說交易稅費，在房價上漲階段，賣家可以全部轉嫁給買家，幾乎可以忽略不計，而持有環節的房產稅，又遲遲因為各種原因無法落地。

雖然有月供和利息，但上車早的業主利率普遍都有折扣，很多人還有公積金，房子租出去直接就能覆蓋一大半的月供，簡直沒有比這更好的生意模式了。

總之，在房價大幅上漲時期，把一切持有房產的成本考慮進去，對有房族來說都無所謂。

這一切的前提是房價持續上漲，而且是大漲才行，小漲、微漲都不行，房價下跌就更不用說了。

經濟學家李迅雷之前曾提出了一個觀點：房價走平即虧錢。

1，以上海的情況為例，如果持有一套房產，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6％，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4％。

2，買房的資金成本（房貸利率），當前至少也有將近5％，還有房屋折舊，5年房齡和10年房齡肯定有區別，按年均4%的折舊率，資金+折舊加起來就是9%的成本了。

對比1.2%的租金收益（1.6%-0.4%），投資角度看，持有房子確實挺吃虧。

3，100城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6％，即使按照3％的租金回報率、5％的資金成本、4％的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。

更何況，全國又有哪個城市敢說租金收益比上海高？這就是房價不漲、微漲對房產投資價值的影響。

仿佛過去20年是一場幻夢，高速增長告一段落之後，樓市才終於「大夢初醒」。

中國指數研究院研發中心研究副總監陳文靜2日在北京表示，2019年中國樓市運行平穩，與2018年同期相比，百城房價漲幅僅為3.34%。與2018年的5%或者之前動輒10%以上的增速相比，房價漲幅明顯收窄。

也就是說，2018年100個城市房價漲幅為5%，2019年進一步降低到3%，與動輒10%的持有成本相比，連續兩年時間，在這些城市持有房產已經「入不敷出」了。

有人會說，2019年洛陽、唐山、臨沂、紹興乃至深圳的漲幅都還不錯，少說也有10%-20%的空間。

但是，跟100個城市比起來，總共冒頭的城市才有幾個？作為購房者，如何鼓起勇氣從上百個城市中，為了那十分之一乃至20分之一的機會去投資？

有心人肯定能發現，2018、2019的房價上漲幅度、上漲時間都非常像。

漲幅方面，3%和5%的差異很小，最近兩年買房少說利率也得上浮20%，改LPR合同後動輒就要加上百個基點，光資金成本就6%了。

上漲時間方面，2018年的時候，西安、成都搶房成風，3-5月份的小陽春持續時間很短暫，2019年幾乎一模一樣，只是城市換成了蘇州和南京，下半年都不約而同陷入了沉寂。

更何況，百城新房統計的背後，是二手房市場日趨走弱。

過去幾年，很多一二線城市的房價倒掛現象愈演愈烈，限價盤和二手房之間的差價甚至能達到30%，新房需要搖號，二手房又漲的高不可及，最終的結果就是2018-2019年二手房市場有價無市。

統計局發布的數據顯示，在二手住宅市場，2019年11月份，全國70個大中城市中有33個城市二手住宅的銷售價格下調。自2019年9月份以來，二手住宅銷售價格下跌的城市數量已經連續三個月超過了20個城市，銷售價格上漲城市僅為32個，已經跌至近四年以來的最低點。

出現這樣的情況，只能說是調控有意為之。

2018年調控次數近500次，2019年各地調控達620次，頻率越高，新房的流動性就越差，任你投機情緒再火熱，直接降低流動性，又能奈何？

前兩天我寫了篇文章，叫樓市熬了一鍋粥，其中就提到，現在的調控，甚至從「因城施策」變成了「因區施策」，連公積金貸款的額度、社保個稅補繳幾個月這樣細緻的規定，都要一年內變個好幾次，足以看出，現在樓市，已經完全被調控「拿捏」在手心，想捏成什麼形狀，就捏成啥樣。

簡單說，以後房價能不能漲，漲多少，漲5%還是3%，調控的工具有一籮筐，實現這樣的目標簡直不要太容易，只是看政策的態度和取向而已。

按照李迅雷的觀點，房價漲3%-5%是「挺正常」的事。

這是個再簡單不過的道理，過去20年均價漲了10倍，大家都覺得每年房價漲10%才算正常，這是「路徑依賴」的思維。

未來房產能不能升值？

當然能，前提是個別城市、部分城區的房子才有機會，年均漲幅也可能僅僅只有個位數而已，即便是這些房子，能跑贏CPI就算不錯了，買賣賺差價、提升階層已經不可能。持有非自住的房子「入不敷出」，或將成為絕大部分城市的歸宿。