1998年，一紙文件
廢除了延續數十年的福利分房制度，
中國人從此走上了買買買房的不歸路……
20年，魔都人民的年平均工資
從12590元到93984元，漲了7.5倍；
20年，魔都商品住宅平均價格
從3176元/㎡，到53400元/㎡，漲了16.8倍！
而魔都的豪宅最高價，就更了不得了了：
從1萬元/㎡到35萬元/㎡，足足漲了35倍！
上海「第一豪宅」換了一批又一批，
魔都20年的豪宅發展史，
幾乎就是刷新房價與房價被刷新的過程，
看完之後只能感慨：上海有錢人也太多了吧！
1999年
仁恆濱江園，1萬元/㎡的精裝修住宅
1999年，可謂是商品住宅發展的始點，商品房開始獲得了更多人的關注。但那些所謂的「豪宅」，還只是金字塔尖上一小部分人(而且大部分是境外人士)的「奢侈享受」，和普通人並沒什麼關係。
上海最早的精裝修公寓之一，也是首家通過國家建設部3A級住宅性能認定的小區——仁恆濱江園，就是在這個時候誕生的。當時上海住宅平均價格約3100元/㎡左右，仁恆濱江園的均價卻達到了近1萬元/㎡。
不過當時仁恆濱江園的產品在戶型、裝修等方面都屬於新加坡「組屋」（工薪階層）級別的，還稱不上真正的豪宅，因此為價格買帳的人並不多。項目通過一波「神操作」躋身豪宅圈的精彩故事，後面會說到。
2000年
「中山公園」熱炒，房價直逼1萬元/㎡
2000年的上海市區還很小，以"外灘—人民廣場"為核心，西不過徐家匯，東不過浦東南路。這一年，上海職工平均年收入是15420元，平均房價3326元/㎡，一個人不吃不喝一年勉強能買5㎡。
這一年，上海還沒有真正意義上的「豪宅」，但熱炒的區域卻出現了，那就是中山公園——當時上海人印象中的「郊區」。一個叫「聖約翰名邸」的樓盤，從1999年的6500元/㎡，直接漲到9000元/㎡，出手的大多是香港人和台灣人。
從東方雅苑看出去的視野
當時上海售價最高的一批住宅，應該是集中鎮寧路上的東方劍橋，東方雅苑等港式豪宅，售價都已經超過1萬元/㎡。而市中心黃浦、老盧灣、老靜安在售的住宅幾乎沒有。
2001年
第一豪宅「世茂濱江花園」橫空出世
2001年，鎮寧路受到港台人士的喜愛，高端住宅價格已經飆升到14000元/㎡左右，成為當時上海房價最貴的地段之一。徐家匯也開始熱炒，即將迎來2002-2003年的「最高光時刻」——「徐家匯」一度成為了上海的代名詞！
這一年，溫州炒房團首次在上海現身，一個由157個溫州人組成的「看房團」，攜5000萬資金奔赴上海，一次性購房100多套！溫州炒房團的盛名，也由此而傳播於大江南北！
也是在這一年，上海第一個真正意義上的豪宅——世茂濱江花園橫空出世了！
很多人可能還記得當時樓盤廣告中，梁朝偉用濃濃港普吐出的「世茂濱江花園」和玻璃窗外一覽無餘的黃浦江風景。
「亞洲第一高樓豪宅」，16萬㎡的集中綠地、70%綠化率、6大世界主題社區園林和4大豪華會所，無一不顛覆當時人們對高層公寓的認知。
乃至項目當時被很多人稱為「童話里的城堡」。項目開盤時均價約15000元/㎡，年底就漲到了約2萬元/㎡
2002年
仁恆濱江園，讓人拍案叫絕的「神操作」
2002年，被很多人看做是上海樓市的一個分水點。這一年上海商品住宅平均成交價格從2001年約3600元/㎡，漲到了2003年的約5000元/㎡，漲幅高達40%。其中有個樓盤表現尤為亮眼，它就是仁恆濱江園。
仁恆品質雖然普通，但價格上卻絕不認輸，也提到了2萬元/㎡。同時在營銷方面下足了功夫。如果你當年曾路過福州路，那麼想必看到過他們的巨型海報！除了砸錢做廣告提高品牌形象和知名度，他們還有過一波「神操作」……
那一年，在陸家嘴二手市場發生了"海量成交"：仁恆的二手房遭瘋搶，價格一路扯高，仿佛向所有人證明：仁恆的房子就漲價也賣得動！於是項目新房也開始進入瘋搶狀態，無數的人沖了進去，畢竟一個轉手就是賺呀！
仁恆上海另一個豪宅：仁恆世紀公園
不到一年，仁恆的報價已經從2萬元/㎡漲到了3萬元/㎡，「一線豪宅」稱號妥妥的收入囊中。仁恆後續在天山、聯洋等的地塊都以「豪宅」定位。品牌效應有多成功呢？就是後來僅憑「仁恆」兩字，就能比周邊住宅貴出20%。
2002年還有一個豪宅面世，那就是翠湖天地一期，但項目在當時倒並沒有什麼上海人買，因為——人家壓根就沒在國內搭售樓處！當時項目為外銷房，在國內千金難購，價格都是按美元計的，2000美金/㎡按當時匯率約1.66萬元/㎡。
2003年
上海紫園8號，首個億級樓王出現了！
2003年，在著名的18號文件里，房地產被定位成「支柱產業」！全國房地產開發投資首次突破10000億元，房地產市場第一次出現了「過熱」的苗頭！這一年，房地產市場出現了兩大火爆話題：
陸家嘴，世茂濱江花園頂樓複式1000㎡的「最高樓王」的拍賣轟動了全球！6個人，數輪拍下來，最終以總價3550萬成交。
另一邊佘山，上海紫園8號別墅則以1.3億的總價轟動全國，成為首個億元別墅、國內樓王，開創了國內「億元級」別墅的先河！——這個占地12000㎡的頂級豪宅，光造價就高達8000萬！
公寓方面，滬南路555號，只有35套（稀缺呀）的鴻豐香緹花園，也在8月開盤了，均價4100美元/㎡，按當時的匯率算，均價約3.4萬元/㎡，價格也超過了當時火到不行的仁恆濱江園，成為新興的頂級豪宅之一！
2004年
一年誕生2個《中國十大超級豪宅》
2004年4月，上海公布《關於預售商品房轉讓問題的決定》，推出了早期的防 「炒房」的政策。但7個月後，上海世博會規劃方案出爐，又將樓市推向了另一個高潮。這一年上海出現了一大批頂級品質的豪宅，包括傳奇「檀宮」。
2004年年初，檀宮開盤！這個整盤只有18棟，平均每棟占地4畝，每棟別墅都有一本樓書，業主全部為世界級富豪、名流的超級豪宅，當時開盤總價6000-8000萬元/套（單價6.7-8.8萬元/㎡），並登上了《中國十大超級豪宅》榜。
當年另一個登上《中國十大超級豪宅》榜的，是上海第一個以「歐陸莊園」為主題的別墅——西郊莊園。整個項目內有18座島嶼、5片湖泊，建築覆蓋率只有14%。配套也是奢侈得不得了：30000㎡的雙俱樂部和10000㎡的會所！
大名鼎鼎的九間堂別墅，也是在這年開盤的。4.5萬元/㎡在當時不算突出，但在那個流行托斯卡納、地中海、法式風格的年代，純粹的中式風格卻籠絡了大批鐵桿粉絲。隨著馬雲、葉立培等大佬的出手，九間堂很快也就躋身了頂級豪宅之列。
古北臻園別墅
另一個耀眼的高層住宅則是古北臻園，老上海洋房與西班牙建築的經典之作，當時對外報價5-16.5萬元/㎡，均價6.9萬元/㎡。在當時幾乎可以秒殺所有高層公寓，均價直逼檀宮。當時最高一批豪宅世貿濱江花園、仁恆濱江原等都還在3-4萬元/㎡徘徊。
2005年
湯臣一品面世，從此開啟「霸屏」模式
針對上海高價樓盤排隊現象司空見慣，越貴越搶手的狀況。上海的樓市調控終於發狠了！一個月的時間接連出台了3個政策。2005年夏季上海總算出現了一場降價運動。但是這一年，豪宅界的「老大哥」湯臣一品來了！
在此之前，不得不提一下另一個號稱「第一豪宅」的項目：華府天地。7月開盤時，均價5.8萬元/㎡。當時，能包下一座巴西石礦來打造全石材立面的住宅，實在太罕見了。後來「華府天地」四個字，也成了高端的代名詞，甚至不少外地樓盤取名時都會冠上「華府天地」來彰顯品質。
華府天地「第一豪宅」的位置坐了不到3個月，湯臣一品就帶著11萬元/㎡均價，最高1.3億的總價強勢登頂了！一夜間，上海豪宅平均價格翻了近一倍！此後的10多年裡，湯臣一品不是在刷新房價記錄，就是在刷新房價記錄的路上。
2006年
世茂佘山莊園，2.8億元總價冠絕全國
受2005年樓市調控的影響，2006年的樓市穩定了許多。上海的豪宅區在這個時候也已經逐漸形成。其中以陸家嘴濱江、盧灣、新天地為主的公寓豪宅聚集區；花木、聯洋、佘山、虹橋等為主的別墅豪宅聚集區最為主流。
翠湖天地泳池會所
林心如和蘇有朋也是在這一年，入手了新天地豪宅「翠湖天地」，當時項目單價達約6萬元/㎡左右。
這一年，世茂佘山莊園面世。這個全市唯一三山一湖自然景觀資源的莊園式獨棟別墅，800多畝地上只規劃了72棟別墅，0.1的容積率低到讓人髮指，占地最大的別墅占地足足28000㎡！
項目72棟莊園別墅分布在20個小島之上，內部還有個30000㎡的大型生態湖泊，由六條河道與月湖水系相連。當時總價最高的一套別墅報價2.8億元！曾連續4年穩坐《中國十大超級豪宅》頭把交椅。
2007年
總價7000萬，38年產權的舊改大樓
2007年上海樓市天價「地王」頻現，不斷上演「麵粉貴過麵包」的故事，房價也開始暴漲。銀行貸款利息一連加了4次，提高首付比列等，仿佛也只是隔靴搔癢。穩定房價這事，在這一年不過是美好又虛無的夢想了罷了。
綠城玫瑰園
這一年，也是品質豪宅扎堆的一年。單價4.5萬元/㎡左右，擁有獨特橢圓形建築的王子晶品以及堪稱「建築博物館」的綠城玫瑰園等，都誕生於這一年。但其中最不容忽視的，還要數濟南路8號「巴卡拉」公寓。
2007年4月，有著「上海天價豪宅」之稱的濟南路8號開盤了。均價8000美元/㎡（約6萬元/㎡），公寓總價58-1000萬美元不等。均價並不甚起眼？如果告訴你，這是個使用年限只有38年的舊樓改造項目，你還會這麼想麼？
2008年
華洲君庭，誕生在樓市大起大落之中
受全球金融危機的影響，樓市轉向蕭條：成交量大跌60%，土地流拍頻繁，開發商討論最多的主題竟是：如何體面的降價？大起大落之下，買賣雙方都受到了明顯衝擊。下半年上海甚至一連發布14條房地產救市措施，試圖振樓市……
就在這樣混亂而焦慮的一年中，全國第一高樓「上海中心」開工了，如今上海平均總價最高、甚至與檀宮齊名的頂級別墅「華洲君庭」開盤了！
華洲君庭開盤的時間，趕在了2008年的年底，或許是受整個房地產市場的影響，當時的華洲君庭，還沒有如今最低3.3億/套起這種「俾睨天下」的氣勢。項目開盤時均價6.6萬元/㎡，總價平均8000萬元/套。
2009年
樓市陷入狂熱，成交價紀錄不斷刷新
2009年，4萬億救市資金來了，絕大部分人還沒明白過來這意味著什麼，此前還一片哀嚎的樓市，突然又陷入了狂熱，樓市失控了！當年，上海住宅成交量漲了一倍，全國房價漲幅達23.2%。
世茂佘山莊園2.05億別墅
這一年，住宅最高成交價一再被刷新。先是湯臣一品成交價率先突破16萬元/㎡，緊接著古北臻園成交了一套19萬元/㎡的別墅，打破湯臣一品的單價記錄。世茂佘山莊園的一套別墅樓王，則以2.05億元的最高總價成交！
位於花木的浦東星河灣，也在一眾全新住宅中脫穎而出。5萬元/㎡的均價開盤，首日成交金額超46億元，創造了當時樓市單日成交金額的奇蹟！不足2個月，單價便漲至6萬元/㎡。
陸家嘴還有一個景觀視野堪比湯臣一品的豪宅中糧海景壹號，年底前也開盤了，均價9.8萬元/㎡，而當時湯臣一品均價約11萬元/㎡。
2010年
東郊、佘山兩大億元級別墅平分秋色
2010年上海樓市仍然跌宕起伏。上半年房價暴漲：住宅成交均價上漲35%，上海全面邁入「2萬元」時代；下半年史上最嚴調控政策出爐，「限購」政策向全國鋪開，住宅成交面積隨即腰斬。
浦東東郊別墅區內的另一個頂級豪宅東郊壹號開盤，118畝土地上只有26棟別墅，平均每棟占地4.5畝！開盤時均價為13.8萬元/㎡，總價最低6700萬元/套起。再來看看9年後的今天，項目總價最低已經要2億元/套起了！
佘山的中凱曼荼園也在這一年面世，這個中凱集團以7000萬元天價簽約27位設計師，計歷時4年，設計費用高達1.5億元打造出來的「藝術品級」豪宅， 開盤時均價13萬元/㎡，總價4000萬-1億元/套。
湯臣一品
哦對了，這一年，古北臻園那個19萬元/㎡的最高價豪宅被退房了；湯臣一品又憑藉著18.9萬元/㎡的成交價，刷新了自己此前16萬元/㎡的最高價紀錄。
2011年
遠洋博堡登上《亞洲十大超級豪宅》榜
2011年的樓市調控有了顯著的成績，住宅無論是成交量、成交面積、還是成交套數都大幅下降，成交均價也穩定了許多。也是在這一年，婚姻法對於房產產權歸屬進行了重新定義，全國一度掀起「產證加名潮」。
11月，老盧灣區標誌性頂級豪宅凱德茂名公館開盤，單價最低9萬元/㎡，最高18.2萬元/㎡。
年底，北上海第一豪宅遠洋博堡開盤，均價8萬元/㎡，最低總價4000萬元/套。其中樓王總價高達2億元，光是建築成本就達3000萬左右，而內部裝修更是達到了7000萬！當年入選「亞洲十大超級豪宅」。
2012年
中糧海景壹號，魔都首個20萬+豪宅成交！
2012年的樓市依舊極富戲劇性，接踵而至的調控政策終於放緩了腳步，樓市從年初的「倒春寒」到年中的「成交量爆發」再到年末的「供銷兩旺」，開發商紛紛感慨「最艱難的時刻終於渡過了」。
那年過完春節不久，上海樓市就因一個磅級的消息炸開了鍋，濱江凱旋門拿預售證，均價16萬元/㎡，最高報價26.4萬元/㎡，超越湯臣一品成為上海單價最高的樓盤，一時之間話題不斷，風頭無兩！要知道，項目當初拿地時，平均樓板價只有2萬元/㎡。
濱江凱旋門別墅
不過濱江凱旋門的高價神話，開盤不到一個月就破滅了。首批推出的房源成交均價僅11萬元/㎡出頭，和報價相差得不是一點兩點。當然這和當時推出的房源位置、樓層等都有關係，但吃瓜群眾哪管得了那麼多呢！
中糧海景壹號高層景觀視野
這年豪宅界還有一個大事件。10月，中糧海景壹號成交了一套單價21.6萬元/㎡的房源，刷新了湯臣一品此前18.9萬元/㎡的紀錄，成為魔都首個成交單價超20萬元/㎡的新房，也是十分具有歷史性意義！
同年，在閘北不夜城，其實還有一個了不起的豪宅面世，那就是如今的浦西頂豪「華僑城蘇河灣」，當時單價最高也達到了19萬元/㎡，雖然被濱江凱旋門和中糧海景壹號壓了一頭，但也絕對值得在這裡多寫上兩筆。
2013年
華僑城蘇河灣，摘掉閘北「下只角」帽子
雖然有「新國5條」和「不動產統一登記」等調控，但2013年還是迎來了樓市成交的又一高峰，成為4來住宅成交量最高的一年。土地市場成交也十分喜人，乃至下半年國土資源部直接下令：供求緊張的城市，年內不許再出現「地王」！
2013年上半年的時候，上海還有一個持「頂級豪宅」名號的新盤，那就是靜安區的遠中風華園。項目5月份開盤時，聯排別墅的報價高達22萬元/㎡。
到了8月，華僑城蘇河灣第二批公寓預售證下來，備案價格9-25萬元/㎡！至此，閘北蘇河灣一帶，可算是摘掉了「下只角」的帽子，好好揚眉吐氣了一把！好歹咱也是有25萬元/㎡「一線豪宅」的區域了不是？!
向來售價低於住宅的「類住宅」界，也在豪宅圈崛起了一匹黑馬——保利ONE56，開盤價高達11-17萬元/㎡。這也是當時保利地產在上海乃至全國最高端的項目之一，干掛石材和玻璃幕牆組成的外立面十分具有標誌性。
2014年
最高38萬元/㎡，魔都6刷最高房價紀錄！
2014年的上海樓市，住宅成交是震盪下行的，但房價卻是始終堅挺。這一年，國家開放「單獨二胎」政策，緊湊3房成為了市場上的熱饃饃。上海豪宅圈，則又是最高房價反覆刷新和被刷新的一年。
華僑城蘇河灣露台視野
1月，華僑城蘇河灣住宅預售最高報價從25萬元/㎡升至28.04萬元/㎡，而到了7月份，其預售最高報價又被他自己刷新，升至29.8萬元/㎡，漲價節奏快到讓人反應不過來。
而另一邊，綠城黃浦灣在5月份推出新一批房源，其中頂層報價直接飆到38萬元/㎡，總價2.3億，再次刷新上海公寓價格（報價）記錄！項目高區數十套面積450-500㎡的景觀房源，單價統統超過了30萬元/㎡，每套總價都將超過1億元！
湯臣一品樣板房雙開大門價值80萬
當然，任你報價再高，沒成交也是虛的，湯臣一品表示：我破成交價紀錄給你看。4月24日，項目簽掉了一套986.45㎡的高層複式單元，總價2.285億元，成交單價23.16萬/㎡，同時刷新了上海公寓成交單價、成交總價紀錄！
綠城黃浦灣高區景觀
不過湯臣一品這個成交單價紀錄也只不過維持了半年。11月，綠城黃浦灣一套高區景觀房源以24.22萬元/㎡的「歷史最高價」成交了！面對破紀錄跟玩過家家似的豪宅們，我們也只能自我安慰——紀錄嘛，可不就是拿來破的麼……
2015年
量價齊升、地王頻出的豪宅元年來了
親歷過2015年上海樓市的人，一定還對那一年的瘋狂記憶猶新。成交量幾乎是以波浪沖高之勢上漲，成交面積達到1500萬㎡，創下了6年來最高紀錄，僅次於2019年的1900萬㎡。上海商品住宅均價也邁入了「3萬元」行列。
2015年更是被稱為「豪宅元年」，上海豪宅的成交量價齊升，地王頻出。全國豪宅成交量排名前10的樓盤中，上海獨占6個；全國50個最貴豪宅中，22個來自上海！總價、單價、區域大大小小的地王共計11個！
這一年，閘北靜安合併。大寧金茂府創下開盤一小時勁銷21.2億元，年度銷售額超50億的奇蹟。第二季度，上海豪宅成交量暴增了4.4倍，幾乎是肉眼可見豪宅在一天天在增值！「日光」神話卻依然在上海灘不斷上演……
湯臣一品景觀視野
11月，湯臣一品在17、18兩日接連出現2套億元豪宅的成交，分別以25.16萬元/㎡、26.92萬元/㎡的單價成交，接連打破了一年前綠城黃浦灣24.22萬元/㎡的最高成交紀錄。
2016年
上海老洋房40萬元/㎡成交刷全國紀錄
2016年 10月以前，上海賣豪宅就跟賣白菜似的，當日售罄甚至一小時售罄都是家常便飯，10萬元/㎡以上的豪宅成交量是15年的4倍以上！以至於「日光碟」三個字都引起了相關部門注意，成了「敏感詞」。
由於地王大爆發，房價上漲過快，下半年的上海再次進入調控狀態。限購升級，認購又認貸模式開啟。一度引發了能與王健林「1個億小目標」分庭抗衡的話題「上海瘋狂離婚買房潮」——1000萬的二套房，婚內買和離婚買，首付至少相差400萬，你離不離？
融創濱江壹號院實景
這一年，融創濱江壹號院、九龍倉濱江壹十八等一批爆紅的豪宅紛紛面世，價格都在10萬元/㎡以上。而這一年豪宅最高成交價紀錄，又被刷新了兩次。
第一次是在4月，華僑城蘇河灣的一套別墅，以2.42億元總價成交，單價高達34.9萬元/㎡，創下全國商品住宅成交單價之最！
第二次就比較特別了，來自一套始建於1924年的歷史老洋房——巨鹿路886號，這棟洋房是建築大師鄔達克在上海的處女作，老洋房成交單價高達40萬元/㎡（含土地金），成為全國（內地）成交第一天價！
2017年
全年僅5張豪宅預證，湯臣一品再刷房價新高
2017年，「日光、地王、價格翻倍」等讓人看完立刻雞血加身的詞銷聲匿跡了，取而代之的大多是「速凍、平穩、理性」。「類住宅」被封殺，調控愈發嚴苛，住宅成交量創下2006年以來（12年）最低值。
大華斐勒公園
豪宅市場也被限得厲害，內環內預售證只有4張，預登記價格達到10萬元/㎡以上的只有瑞虹新城悅庭、仁恆公園世紀、融創香溢花城和大華斐勒公園5個樓盤，新增供應實在少得可憐。
仁恆世紀公園：2017豪宅成交量TOP1
即便在這樣的大背景下， 2017年豪宅市場還是表現不俗，10萬元/㎡以上的豪宅共成交了1668套（2016年為1889套）。市場上還有一個「異數」，銷售成績好到扎眼。沒錯，還是我們豪宅的老大哥——湯臣一品。
湯臣一品頂層複式樣板房
老大哥8月之前先後成交兩套億級豪宅之後，8月緊接著成交3套房源，每套總價8500-9500萬元之間。10月底，項目成交了一套總價2.05億，單價高達到34.3181萬元/㎡，再次刷新上海高層住宅新房成交價記錄（多層房價記錄保持者還是蘇河灣別墅和巨鹿路886號老洋房）。
2018年
豪宅成交斷崖式領跑全國其它城市
2018年，樓市還是那個樓市：住宅成交量13年來倒數第二，成交均價53400元/㎡創新高；但豪宅市場已經不是那個市場了，憋了一整年，豪宅預售證猶如開了閘的洪水般排山倒海般奔涌而來，僅4月就有7個豪宅拿證。
雲錦東方總價3000萬元以上豪宅成交114套
豪宅成交噴井：全年單價10萬元/㎡以上的豪宅成交達2011套，是全國其它城市成交套數之和的近2倍！總價3000萬以上的豪宅成交892套，占了全國3000萬以上豪宅總成交量的近一半！
中糧前灘海景壹號
前灘、陸家嘴北濱江、新江灣城等新興高尚住宅區，有錢都搶不到房！中糧前灘海景壹號，更是以3127組客戶，1300%+認籌率，88億認籌參與金創下樓市歷史記錄！
大熱盤信達泰禾上海院子
不過，受「限價」政策的影響，拿到預售證的豪宅雖多，卻無一不是平價或者壓價上市。這一年，上海最貴樓盤list，沒有增加新的成員……
2019年
樓市和豪宅的故事還在持續書寫
2019年，上海商品住宅正式踏上歷史舞台的第20年，這跌宕起伏20年，演繹了魔都生動異常的城市變遷。時間還在流淌，上海樓市與豪宅的故事未完待續……
PS：魔都20年頂級豪宅的故事，因很大一部分未能親身經歷，相關樓盤故事和數據均通過大量調研獲得，其中難免有遺漏和偏頗的部分，歡迎探討與指正，謝絕尬黑哦……
文內數據來源：國家統計局、網上房地產、克而瑞、百度搜索、房天下、搜狐焦點、易居房產等等