前段時間看到有人感慨，投資開酒店，還是得看大城市。
坐標北京三環，日常價格300多塊，天天客滿，節假日漲到1000多照樣爆滿，人口基數隻要足夠大，探親、旅遊、出差、聚會，幹啥的都有。
這是個任何人都知道的常識。
去年底，社科院專家余永定說，「我上個月到舟山，在朱家尖島上看到了希爾頓，看到了威斯汀……所有西方的五星級飯店全都去了，而那只是一個三線或者四線城市。」
他還提到了一組數據，早在6年前，我國造了696座五星級飯店，在建的有500座。
過度的開發，帶來的是高空置率。
在2019年一季度，杭州市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米，空置率環比上升3.5個百分點，達到15.3%，濱江部分區域空置率甚至高達35.3%。
根據戴德梁行統計，2018年南京寫字樓也持續下滑，多數項目去化低迷，月均去化不足2000平方米。隨著供應量加大，全市寫字樓庫存量超過130萬平方米，庫存去化周期超過4年。
今年五月份，社科院發了一份報告，2019年，全國17個城市的寫字樓新增供應預計將突破1000萬平方米，同比增長超過60%。上海新增供應持續超百萬平方米，京津和成渝新增供應將大幅上升。
其中有一個預測：至2019年底，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市空置率將同比上升。
所以，酒店的生意，寫字樓的出租，商鋪的客流，既需要看城市，也得看地段的供給，人口是否稠密。
對購房者來說也是一樣，2019年面對這樣多變的形勢，買房的難度呈現「指數級」提升。
假如2020年買房，展望10年後，「睡橋洞」還是「住豪宅」？
我們可以從以下兩個方面展開分析。
海通宏觀前兩天發了一份研報，其中提到了一個觀點：未來的房地產，要靠非城市戶籍的1億「小鎮青年」帶動。
他們為什麼一定會去城市？
以下3個數據足夠說明問題。
鄉鎮層面看，2007-2017年建制鎮建成區面積擴張38%，而鄉的建成區面積縮減16%。
市縣層面看，2007-2017年我國城市的城區面積增長12.7%，縣城面積縮減23.8%。
從在校小學生數量變化來看，2015-2018年城區學生數量的增速，超過了鎮區的2.5倍。
也就是說，鄉村在減少，城市在擴張，學生在加速流入城市。
想在農村過田園牧歌式的生活完全沒問題，只要你捨得讓孩子不去城裡的好學校。
有人來，就有人走。
與之對應的，中泰宏觀月初的時候也發了報告，說的是人口回流。
根據國家統計局每年發布的《農民工監測調查報告》，2018年東部地區的農民工數量減少185萬人，東北地區農民工數量減少9萬，而中西部地區則增加378萬，呈現「孔雀西南飛」的特徵。
這378萬「返鄉大叔」，正在朝西南方向回流，包括四川、雲南、安徽、廣西、江西、湖南、海南等省。
年歲漸長，沒有其他技能，大城市裡沒有容身之地。
習慣了工廠流水線和建築工地的大齡農民工來說，去送外賣？連軟體不會用，去送快遞？連路都不熟，空調家電也不會修，水電暖氣也不擅長。
不回家，又能有什麼選擇？
這是兩種無奈的流動，1億「小鎮青年」不得不去城市，「返鄉大叔」不得不回家鄉。
微觀人口流動，會對宏觀房地產形勢形成「蝴蝶扇動翅膀」的影響。
優質的學區會更優質，24小時的不夜城會更明亮，鄉村面積的縮減，小學的裁撤，老齡化的留守，會更決絕。
假如2020年買房在「遠郊」，在偏遠縣城，10年後是否「睡橋洞」不敢說，「住豪宅」的夢想趁早打消比較好。
最近，有4位房企老總都出來表態了。
孫宏斌前幾天做了個演講，提到了一句話：開發商在這些年一直在搶占增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。從現在起，就是存量了，就這15萬億存量，圍繞著15萬億上下波動，這個時候就難做了。
11月22日，馮侖說，增量市場放緩，房地產行業已然進入全產業鏈的後開發時代。
潘石屹同時說，現在誰都意識到中國的房地產行業不太好做了，對房地產的未來比較擔憂。
左暉說，「整個新房市場，未來5年會從15萬億萎縮到12萬億甚至會更小」。
這四位房企老總，雖然公司不同，立場不同，身價也不同，對未來房地產的觀點，卻出奇的一致。
經濟學家姜超做出了很理性的推測：從投資端來看，雖然房地產高增長的「黃金時代」可能已經過去，但戶籍化和城市化的新紅利，將使得人口進一步向城市集中，這將形成對城市地產需求的支撐。
因此，姜超認為：長期來看，城市的房地產投資誠然存在著下行的壓力，但或許要比預期更有韌性。
換言之，明年買房，難度係數同樣不會小，買到了需求旺盛的城市，10年後升值「住豪宅」也不是不可能，雖然機會比較小，但畢竟少數城市有這樣的前景。
而那些需求不斷「縮水」的城鄉結合部、遠郊、新城區、偏遠三四線，10年後雖然不至於虧到「睡橋洞」，房屋價值極有可能會大打折扣。
昨天看到光大固收的一篇報告，篩選了89家有連續5年財報數據的存續地產發債主體，89家房企不包括城投發行主體且評級均在AA級及以上，以此為樣本從微觀視角觀察房企的流動性。
用扣除預收帳款後的負債率衡量房企槓桿情況，國有地產企業降槓桿先於民企。
國有地產企業自2015年以來扣除預收帳款的負債率不斷下滑，截至2019Q3已回落至56.02%。
而民營地產企業降槓桿由2017年開始，下滑幅度超過國企，至2019Q3已下滑至49.45%。
也就是說，國企房地產開發商降槓桿最早，2015大漲之前就開始下降，但民企開發商降的速度最快，2016地王年之後，不得不降低槓桿率。
更有意思的是，今年3季度，70%的國有地產企業籌資性現金流表現為「凈流入」，同時，民營地產企業中僅有45%的企業凈流入。
經營性現金流剛好相反，民企開發商65%流入，國企房地產公司45%流入。
什麼意思？
今年7月收緊房企融資後，大型開發商的融資需求依然不缺，可是那些中小開發商卻沒辦法，融資現金流持續變少，只能依賴經營現金流入了。
說好聽點是經營性現金流，說難聽點，不就是急於回款，降價促銷嘛。
晚上看到中國基金報的一則統計，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。
存量市場來了，存量的人口流動，存量的房企融資。
這是一個為了幾個點渠道費吵翻天的時代，這也是一個降幾百塊就風吹草動的時刻。
風口，真的變了。