時隔一個多月，終於迎來了第二波推地潮。
據統計，今天杭州一口氣推出6宗為涉宅用地，主城4宗，餘杭2宗，涉及東新、筧橋、桃源，及運河新城多個熱點板塊。
作為「限競房」政策後的又一場重量級拍地，無論對房企還是購房者來說，都極具風向標意義。
土拍火熱，市場信心倍增；土拍遇冷，觀望情緒更濃。
但以目前市場行情看，形勢不容樂觀。且不說9萬套二手房（含商業）壓頂，即便新房市場也已開始明顯分化。下至低價剛需盤，上至熱門新盤，均出現去化不及預期的現象。
更可怕的是，現在或許已經不是限價多少的問題，而是你即便拍到土地，也可能賣不到上限價了。
因為市場不允許。
這並非誇大。比如，本次主城4宗宅地，除桃源、筧橋限價，相對貼合市場外，4萬5的東新和3萬8的運河新城，都超過了當前板塊市場承受力。
一切都預示著，房企拿地會更加謹慎和理性。
事實上，7月底首次「限競房」土拍，就已透露出降溫的苗頭——8宗成涉宅地塊，無一封頂，望江新城商住地溢價甚至低至3.9%。
今天過後，市場形勢或更加明朗！
東新：限價4萬5超市場預期
地塊位置：東至規劃費家塘路，南至規劃東園南路。
規劃指標：出讓面積16956㎡，容積率2.1，可建面積35607.6㎡。起始價82183萬，最高限價106683萬。
相關要求：配建10%公租房，實際可售面積32047㎡；建築限高45米。
未來售價：住宅毛坯均價不高於40000元/㎡，精裝價格不高於5000元/㎡。
實際價格：算上公租房成本，實際樓面起價25976元/㎡，實際封頂樓麵價33621元/㎡。
現場實探
東新地塊位於杭州市金屬材料公司附近。
從大環境看，西面是大型居住區東新園，距離地鐵5號線東新路站，直線約900米；東面介面就很一般，挨著鐵路。
一眼望去，還能看到杭長線、滬昆線鐵路。東南方向斜對角，則是首開德勝上郡。
小環境挺幽靜，斷頭路長浜河下路兩側綠樹成蔭，還有河流。
周圍空地不少，緊挨著東新地塊北側，就有一宗已平整好的土地。地塊西側，新安芳庭南面，原為農居房，也已拆遷完畢。
點評
從各項指標看，東新地塊哪怕開發商封頂拿下，實際樓麵價還不到3萬4。按照4萬5的新房限價，保本問題不大。
兩年前，中冶拿下三塘地塊時，樓麵價近3萬，還得現房銷售；九龍倉天御地價更高，樓麵價就要3萬6，還帶25%自持。
但問題是，賣4萬5，到時市場會給面子嗎？
難！
首先，實地看完後發現，地塊很尷尬。周邊集聚著大型老小區，商業氛圍又弱。最近的綜合體，只有北面約1.5公里的新天地購物中心。
此外，最近的地鐵直線距離要900米。
其次，由於鐵路因素影響，這一帶二手房成交價並不高。斜對角的首開武林上郡，近3個月成交均價也就3萬5，部分房源2萬8都有成交。
往北一點的次新房東新府，最近3個月二手房成交價高些，也只有4萬1左右。
往南杭氧杭鍋綜合體一帶，二手房價也不高。像萬科新都會1958，先後成交了4套二手房，成交單價最低的才40549元/㎡，貴的也只有44363元/㎡。
所以，地塊封頂成交的可能性並不高。
當然，我們討論的前提是基於目前的市場環境下。而種種跡象表明，至少未來幾年內，房地產調控的基調不會改變。
運河新城：上限3萬8賣得到嗎？
地塊位置：東至規劃顧揚路、北至金昌路，西側直線距運河不到500米，北與謝村安置房隔路對望。
規劃指標：出讓面積28234㎡，容積率2.6，可建築面積73408.4㎡。樓面起價18172元/㎡，封頂價23621元/㎡。
相關要求：配建10%公租房，即7340.84㎡，實際可售體量66067.56㎡。建築限高24-75米。
未來售價：住宅毛坯均價上限34500元/㎡，最高單價上限37950元/㎡，精裝價格上限3500元/㎡。
實際價格：算上公租房成本，實際樓面起價20524元/㎡，實際封頂價26579元/㎡。
現場實探
從城北新天地出發，只需沿石祥路一路往西，從拱康路右轉，再從金昌路左轉，直線開一小會，就能看到位於左手邊的地塊了。
一路駕車過去，城市介面的感受並不好。來往的貨車和渣土車特別多，拱康路甚至連路面都是坑坑窪窪的。
在我們探地的二十分鐘左右時間裡，地塊北側金昌路上，一直有大車經過。相信等以後運河新城開發深入，這樣的狀況會得到改變。
地塊規整呈長方形，周邊極為空曠，東側是正在修建的顧楊路，往西與運河之間還有一些建築、空地。從主城一路向北延伸的麗水路（石祥路-康橋路），也在這裡。
總的來說，地塊雖隸屬拱墅區，但周邊環境目前看來，還是「有些荒涼」。
值得一提的是，沿著金昌路往西過了運河，就是餘杭區了。像萬科北宸之光到地塊的直線距離，只有1.5公里。
點評
以目前市場行情看，很難支撐3萬8的房價上限。
首先看新房，地塊往北直線約2.5公里、同屬拱墅區的博翠府，精裝3萬左右，自去年底首開以來，均無需搖號。
隔壁的尚合府，本月初最近一次開盤，中籤率倒是低至21.3%。但它是毛坯銷售，均價僅25500元/㎡。
而且，地塊往南位置更好的某新盤，傳言也只賣3萬8。
再看二手房，附近次新小區如尚堂府，近6個月最高成交3萬6，最低成交價還不到3萬2。
與餘杭區接壤，也可能較大影響地塊成交行情。
往西不到1公里，即是餘杭兩大新盤——世茂·璀璨瀾宸和德信大家運河雲莊。璀璨瀾宸拿地價僅17692元/㎡，運河雲莊高一些，但也只有20327元/㎡。
而且，據傳新盤預期售價不會超過3萬。
兩大新盤與出讓宅地，僅隔著一條運河，地塊條件相差並不大，主要區別就在於一個是餘杭區，另一個是主城區。
城區之別到底值多少錢，就看開發商的魄力和對板塊的期望值了。
總的來看，地塊封頂機率很低，對比運河雲莊，溢價率估計在10%-20%左右。
筧橋：低溢價可能性大
地塊位置：東至甘肅建總地塊，南至德勝滬杭高速，西至相埠路，北至規劃草莊路。
規劃指標：出讓面積41761㎡，容積率2.0，可建面積83522㎡。起始價174954萬，最高限價226954萬。
相關要求：配建10%公租房，實際可售面積75170㎡，建築限高24-50米。
未來售價：住宅毛坯價不高於36800元/㎡，精裝價格不高於4000元/㎡。
實際價格：扣除配建公租房，該實際樓面起價23608元/㎡，實際封頂樓麵價30525元/㎡。
現場實探
筧橋地塊就在甘肅建總地塊西側，兩塊地緊挨著。
從位置上看，更靠近濱江金色黎明；而甘肅建總地塊，挨著原築壹號、龍湖大家九龍倉璟宸府。
地塊西側，是杭州市公共衛生中心；南面是滬杭甬高速德勝管理所；北面斜對角是在建的拆遷安置房。
距離高架還有些近，直線約150米。不過，相比區域內在售、待售樓盤，它距離地鐵4號線明石路站更近些，直線約500米左右。
目前地塊內部已平整完畢。
點評
從各項指標看，這宗地塊最直接的參照物，就是今年1月2日甘肅建總拿下的筧橋地塊。
甘肅建總拿地時，並不是土地市場最火的階段。溢價率僅11%，成交樓麵價23556元/㎡。
但現在樓市環境跟年初還不一樣。周邊競品比年初更多，位置也比筧橋地塊更佳；再加上限價在，想像空間徹底斷絕。
最終，很可能跟甘肅建總一樣，以低溢價成交。
桃源：限價貼合當前市場
地塊位置：東至桃源單元R21-02地塊、半山路以西區塊B，南至規劃金星路，西至在建北秀街，北至半山路以西區塊A、半山路以西區塊B。
規劃指標：出讓面積30803㎡，容積率2.8，可建築面積86248.4㎡。樓面起價16869元/㎡，封頂價21855元/㎡。
相關要求：無需配建公租房，建築限高24-100米。
未來售價：住宅毛坯均價上限30000元/㎡，最高單價上限33000元/㎡，精裝價格上限4000元/㎡。
現場實探
地塊比較難找。
因為桃源板塊本身就是一個「隔斷」的板塊，南面和西面都被鐵路環繞，北面又是杭鋼和半山。目前去往這個板塊，只能走沈半路，再轉桃源街。
加上板塊斷頭路頗多，以及融創臻藍府和聯發雲景天章正在施工，擋住了不少道路，想要看這塊地，開車還無法直接到達。
地塊的位置，大概就在北秀街和金昌路交叉東南角。北秀街從沈半路開始，往北與金昌路交匯。
由於北秀街在建，我們又繞了一圈，試圖從金昌路上看看地塊。不過，可惜的是，金昌路基本被圍擋擋住，也無法一睹地塊。
可以發現，現在的桃源板塊，除錦繡桃源和香悅郡一帶較為成熟外，其他還是待開發之地。
有趣的是，若從地塊北側金昌路一路往西，約2公里就能到今天出讓的運河新城宅地。
一東一西，距離不遠，限價卻相差了4000元。
點評
參照歷史，地塊起價和封頂價並不算貴。
因為目前板塊兩大新盤——臻藍府和雲景天章，成交地價均為1萬9，但前者自持高達32%，後者則是自持20%+現房銷售。
細算起成本，即便高不過本次封頂地價21855元/㎡，也是相差無幾。
另外，從目前臻藍府的銷售情況看，還是比較不錯的。
無論3萬1的毛坯小高層，還是不到3萬的毛坯高層，都引起了購房者的興趣。
再看二手成交價，錦繡桃源和香悅郡的成交均價，都超過了3萬。最貴的房源，成交價甚至達到了3萬8。
所以，綜合來看，這塊地的地價和限價，比較貼合目前板塊市場行情。
當然，若是真做精裝，3萬4的均價也會一定程度拉高總價。屆時，可能會導致部分購房者外溢。
臨平新城、仁和各推1宗商住地
此外，今天餘杭的臨平新城和仁和，各有1宗商住地推出。
臨平新城商住地（位於星橋），出讓面積104648㎡，容積率2.6，可建面積272084.8㎡。起始價190460萬，最高限價247460萬。
其中，商業建築面積不小於7萬㎡，地下空間設置不大於1萬㎡的集中商業。商業不得預售、不得分割 轉讓，不得整體轉讓；商務辦公建築最小產權分割不小於300㎡。
同時要求房企：有5年以上知名電商平台運營經驗，且年商業零售銷售500億以上的。
住宅毛坯價不高於21000元/㎡，精裝價不高於3000元/㎡。
我大概算了下，扣除自持商業，實際樓面起價11645元/㎡，實際封頂樓麵價14132元/㎡。
仁和商住地位於上塘九里的西南角。
出讓面積18099㎡，容積率2.5，可建築面積45248㎡，需配建5%公租房。起價34389萬元，起始樓麵價7600元/㎡，上限價格44689萬元，上限樓麵價9877元/㎡。
住房毛坯銷售均價不高於17000元/㎡，且毛坯最高單價不高於18700元/㎡。裝修價格不高於3000元/㎡。
這一限價與市場銷售價基本一致。
公開信息顯示，首開的上塘九里，高層均價19800元/㎡，小高層均價20700元/㎡。