1、
濟南樓市又進入一個瓶頸期，但是從我理解來看是黎明前的黑暗。
然而黎明只屬於一部分人，大部分人還是依然處於樓市的黑暗之中，就看接下來你如何買、賣房產。
這段時間根據我對濟南樓市的觀察：
市場正在醞釀一波購買力釋放，而這一波購買力是以開發商的促銷，加上政策不斷吹風，以及大家對明年樓市預期的復甦疊加產生的。
市場成交量增加是整體的 ，因為購房者大部分都是跟隨者，看到市場火了衝進來買房，而往往這樣此時最容易犯錯，買錯房。
比如我們身邊很多人都是在市場最火的時候買房：2018-2019年高位站崗的大有人在，現如今利息賠了，房款也賠了一部分。
一是你盲目跟隨買房，二是你買錯了房子。
而這一波，又會重複一波買錯房的人。
2、
今天，住建部消息：超大特大城市城中村改造將分三類實施，已入庫城中村改造項目162個
一類是符合條件的實施拆除新建；
另一類是開展經常性整治提升；
第三類是介於兩者之間的實施拆整結合。...
——————
怎麼理解這種城中村改造的意義呢？
感覺到了無解的時候，政策方面又都不得不重複之前救市的老路，這次重複老路是一部分重複，效果比之前還要差，就看個人操作，趁著這一波局部的假行情能不能解套兒。
從我的理解來看，這是造勢，再疊加之前的各種購房政策，會出現上面第一條我說的黎明。
然而這種黎明在開始，大部分人會認為是整體樓市的行情，最終還是核心城市、核心區域、改善房的行情，所以與大部分人無關。
之前我說過一個詞，這是假行情。
結合一套房產從買入到賣出3-5年的周期，去理解你就會明白了：
比如2018-2019年的西客站集體漲價，那時候的市場火熱，漲到18000元/平米-20000元/平米，現如今那些樓盤迴歸到12000元/平米左右的房價。
這就是階段性的假行情會套住一部分人，最終沒有持續的購買力、產業、商務支撐，房價就要回落。
3、
再回到我們的濟南樓市，其實很多我們地產人的共識就是：
濟南樓市，好多片區的房子買了就賠錢……
是整個片區，這真的是無解。
你在某個片區買了房子，從買入那一刻開始就註定是賠錢的最終命運，這些話大部分給你推薦房子的人是不會告訴你的。
然而諮詢我的很多粉絲，我們是要把這些說在前面的，避免你在初入樓市就要被殘酷的市場教訓一頓。
你看開發商都不想拿地的區域，開發商的預期都賺不到錢了，你賺到錢的機率就更低了。
上周直播我分享過：
北京二手房掛牌量創新高，16.6萬套，二手房掛牌量在一二線城市政策放鬆後，屢創新高代表什麼？
代表資金在跑出地產，同時很多人也在優化房產。
代表很多人接受了樓市的二八分化，開始付出行動去賣、去換。如果你還心存幻想，手裡老房子會漲價，那夢可以醒了。
4、
所以當你把前面三條讀明白了，你應該做什麼？
A：不亂買，濟南核心區的改善房，可以在行情來之前，從現在到2024年1月份好好淘換，這是窗口期。
B：行情來了， 把不好的房子，趁著假陽行情處理掉。
C：很多有爭議的房子，自住可以買；但是你要是投資，寧可不買，不能為了投資亂買。
關於買哪裡，什麼價格買入，可以一對一諮詢我，這是收費的，自己選擇問還是不問。
這段時間不少粉絲諮詢我老房子的問題，問我賣多少錢合適，我真心不知道，我只能說你得先掛一個有人來看房的價格，有人看，才有談價可能。
如果你的房子不好賣，你掛牌價格參考小區同類房源，應該掛到中低價格才能有人看。
你要是捨不得，不甘心，你就掛高了，反正也就是個心理安慰，別怪沒人問，沒人看！
濟南7萬左右套的二手房，大部分房東的掛牌價格真的是很無奈，每個人都想賣個好價錢，如果你是好房子，中介求著你掛出來，但是絕大多數是不好賣的房子，你掛牌價格高，中介根本沒法推薦，人家也不能把購房者當傻子，帶著去看明顯價格掛高的房源吧？
而現在中介把控客戶端，你得加他們服務給他們錢才可能有帶看，你也不給他們錢、你再掛個高價格，你說誰看？
如果你誠心賣，可以掛牌我們的幾樓好房小程序，掛一個實實在在的價格，我們才好給你推薦，粉絲可以直接電話聯繫你。
5、
很多人並不能理解此時樓市中的此消彼長。
為何過去20多年我們的樓市總量能夠一直上漲？為何現如今是總量下降，樓市分化行情？
原先是大量資金投入到房地產這個行業，很少有資金流出，一直保持凈流入的狀態。
現如今是很多人意識到了房地產進入一個新時代，總量資金在流出。
凈流出的行情下，大部分房產就缺少了支撐，缺少了接盤者。而同時一部分的賣舊換新資金+新流入資金又去追逐核心城市，核心區域的改善房產，這就又導致了其餘房產加速的向下行情，儘管有大量的政策出台，但是分化的趨勢根本就改變不了。
這是我對當下樓市此消彼長的理解。
只有你理解了這個大行情、趨勢下，你才不會做出錯誤判斷，更不會抱有一些幻想。
所以我這幾年一直強調我的判斷：
濟南城市發展有邊界，濟南片區發展會更分化，濟南房價向上有天花板。
如果你能想明白上面說的邊界、分化、天花板，才會少一些幻想，才能敬畏這個市場，那麼就會少被忽悠，踏實買房自住的想法就更理性了。
我認為濟南階段性天花板價格就是50000元/平米左右，到達之後會穩定橫盤一陣。
有時候你正推一個片區、一個樓盤的就價格上漲一個比一個都有理，你要是從天花板角度倒推，如果也成立，那才是穩當的選擇。
6、
最後分享兩個諮詢我的案例。
第一個諮詢的購房問題——
孩子的爺爺奶奶在歷下區甸柳有一套老學區房，為了留住這套學區房以後給孩子上學用，所以孩子的父母再買房的時候就不能在歷下區之外買房，要不然影響孩子報名上甸柳。（學區房是不是有這種規定，隔代上學，父母名下不能有區外房產？）
常規的思路就只能在歷下買房唄？
但是如果是我，我會把這套老學區房先賣掉，等孩子上學再買回來。現在孩子才1歲，五年之後大機率這套老學區房子比現在便宜個20萬，我覺得很正常。
賣掉老房子，既能少虧錢，自己買房也不用固定在歷下。
但是粉絲可能覺得折騰，不一定按照我的思路去賣出，但是我自己覺得這是最優解。
第二個是有位開發商營銷負責人諮詢我西江華府的房子值不值得投資？
之前東城逸家、西江華府剛放出風的時候，很多粉絲問我買合適不合適？
很多樓盤的房價是漲是跌，其實你仔細想想是有邏輯的。
你比如東城逸家這幾個月的入市，導致整個漢峪片區、奧體片區的二手房成交量急劇下滑。入市的西江華府，又會影響龍鼎大道沿線二手房的成交。
我只能說這麼多房源釋放，肯定影響是整個片區的房價。這種老產品現房入市，跟新開發一個樓盤完全不是一個概念：
新開發一個樓盤，產品好，開盤價格高，是拉高片區價格，最起碼短期看肯定沒有副作用。
而這種老產品現房銷售，銷售期影響片區房價，銷售完畢，有可能1-2年對片區房價的影響也會存在。
現如今兩個項目銷量都下來了，昨天西江華府首開258套房子，賣了據說不到30套，這就不得不讓人好好思考一下了。
我給他的原話：
主要是感覺80後，90後，00後看不上那個產品。我是覺得挺雞肋的，你算算可能還不如買個理財賺的錢多。
因為過5-6年，房齡15年左右，誰接盤是個問題，60-70年齡大了，接不動，80後就怕看不上這個產品，那邊學校成績據說也比較一般，現在我覺得寧可不買，也不能買錯。
在他們砸盤的這個階段，感覺這個周期時間會比較長，所以可以先觀望一下。
以上為個人觀點，僅供參考。
買好房，找幾樓。
周六晚7:30直播再聊，全乾貨分享，預約收看，無回放視頻：
幾樓好房開設線下門店的目的就是想讓粉絲能更省錢買到好房子，所以我們堅持二手房中介費只收1%，這個原則不會變。如果你有買賣新房二手房的問題，可以到店登記、諮詢了。
——END——
如果你有購房困擾，可以添加我的微信進行諮詢，微信號jilou2017，我會根據你的情況，為你提供專業的建議，篩選適合你的房子！(199元/語音通話諮詢）
>>對話幾樓：獲取濟南最專業的購房建議