文丨CK-house
昨天大致分享了「金九」開啟，重慶樓市面臨的不同市場。
的確有些不樂觀，整體下行，即便大家偏愛的新盤，表現也是相當遜色。
其實在整體翻倍的重慶樓市來說，我們如今面對的既是最好的市場，也是最壞的市場。
樓市下行，不是重慶的問題，是整個行業的問題，也可以說是整個大環境的問題。
各城表現都一樣，附圖一張：
這是8月份一些重點城市的房價表現，整體情況很一般，不好不壞，排除四個一線城市，重慶均價基本處於墊底的價格階段。
基本處於墊底的重慶房價，談不上危險，可以說上升空間還很大，雪坡還很長。
當然了，局部市場有分化，即便整體表現下行，也有實力抗跌，價格微漲的優質盤，一起來看看。
01.下跌中上漲的重慶市場
同樣先把昨日的製圖亮出來：
重慶樓市二手房整體表現是下跌，九區中占了6個區域，而且跌幅還不小，就連一向強勢的江北區也沒能倖免之外，整體均價跌幅達到了0.54%。
而一向寸土寸金的渝中區更是幅度更大，下跌達到了0.72%的幅度，看來來福士的開業也不能拯救，畢竟一個地標建築的輻射能力還是有限的。
我們都知道0.5%的連續數值是判斷樓市走勢額關鍵值，雖然才開始一周，但我們依然想要了解清楚，到底是什麼原因造成的下跌。
就拿江北區來說，各個板塊均價表現出了差異化，也可以說是一定程度的分化。
看看上圖，江北區大致的一些板塊價格表現。
整個江北區二手均價表現依然維持在1.5萬/平，像五里店，觀音橋這樣相對老房多一些的板塊，以及石馬河和大石壩被鴻恩寺隔著的一些板塊，均價表現都不高，和整個區域持平。
均價表現最高的是江北嘴板塊，前段時間我們也分享了，和彈子石，解放碑這樣核心區金三角區域均價拉出了6000元/平的差價，喜歡留在核心區，又想避開老破樓，又想單價低的朋友，可以看看彈子石這個板塊，作為金三角的輔助配套區，還是很不錯的。
就江北區來說，板塊價格表現就很明朗了，在邊上的即便次新多，居住環境不錯，但由於距離問題，價格表現依然會顯得有些吃力，而核心部分由於老破樓成堆，也會拉低整均價。
而局部上來看，各種小區依然表現出上漲的勢頭。比如融景城，據了解今年樓市啟動初期，大概三月份，融景城80平的戶型總價在140W+就能搞定，一直到5月，6月，甚至目前處於下跌的整個大行情下，這樣的面積戶型掛牌價在160W，實際談判空間也不大，成交價維持在156W+，而且戶型房源特別稀缺。
為何能夠突出重圍，在大環境下跌的情況下，還能在總價上上漲10-20W呢？
一起來扒一扒。
02.上漲背後的動力
去過去庫存，樓市是雨露均沾，站在風口上，豬都能飛起來。
而在和橫盤期，在大環境處於下跌的時間節點，還能獨立領漲，與市場相駁，估計展現的一定是它自身的實力了。
而實力的展現無外乎就是需求，走訪了解發現，這類80來平的兩房送了一個院館，可以作為一個小臥室，一般情況下，大家同樣的面積更傾向於買這類房源，即便總價高那麼一丟丟。
而實際情況是整個片區的利好帶來了稀缺和價值。
首先，融景城屬於北濱路板塊，處於北濱一路成熟段，在整個板塊都是比較稀缺的有品質背書和規劃背書的。
而北濱路處於江北嘴和觀音橋板塊之間，在江北區重點打造的「兩圈」之間，優勢不言而喻。
其次，北濱路貫穿軌道9號線，把五里店，鎏嘉碼頭，融景城，觀音橋串聯在一起，非常有效的改善了重慶濱江欠缺軌道交通的一大劣勢。
圖中就是在主幹道為9號線預留的出入口，已經圈出「拆遷」字樣，放大可看，也可以實地看看，這真是應驗了之前江老破樓博拆遷的買入技能，要買占用規劃，影響城市面貌的才能迎來拆遷。
的確如此，軌道9號線建設在即，除了在主幹道留有出入口以外，還在融景城項目中留有出入口，有興趣的朋友可以實地去看看，項目內出入口就在目前在建項目邊上，以後出行一個站就可以抵達觀音橋，有效解決了出門擁堵的問題。
而目前已經運營的10號線，在全線開通後，更是拉近了南岸，渝中，渝北的距離。
再者，五里店板塊步行街有了動工跡象，據說規劃有三層出庫，再加上旁邊誰誰誰一旦拆遷，樞紐站也會加快腳步建設，整個五里店板塊也會有大的改觀，以後在江北你不但可以享受自家社區商業，還能五里店，北濱路，觀音橋作為主力消費場地。
旋挖已經開始，改頭換面在路上的節奏。
的確也是，有各大利好支撐，又占據核心優質地段，是該漲。不像同是江北區的一些板塊小區，跌幅都達到單平3000元左右了。
所以，在重慶房地產市場，優質房在漲，整體在下跌，這才是重慶樓市最真實的短期市場。
而這樣的市場也只能在橫盤期才能看到，誰才能上漲期領漲，率先漲動，下行期抗跌，堅不可摧。
潮水期，是個豬都能飛起來，容易掉坑裡。