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到底誰最有機會成為廣州第二CBD?
這裡給大家議論下番禺近年的黑馬區! （歡迎關注小編給我們更不同的見解）
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1.番禺優等生、萬博商務區
番禺的傳統中心，雖然在市橋以南。但番禺的未來，在廣明高速以北。
這個狹長的沿珠江走廊，擠著廣州南站商務區、漢溪長隆、萬博商務區、思科智慧城（廣州國際創新城一期）、番禺開發區（汽車工業）。
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這些產業核心，基本上都是沿地鐵七號線布局，其中，萬博商務區更是優等生和掌上明珠。
主要有兩個原因。
原因一。開發時序早、開發程度高、人口集聚、介面成熟。從1999年就開始建設，到2019年，歷經20年，基本已經建設得十分完善，商業辦公建築已經可以陸續投入使用。華南板塊周邊也匯聚了大量的居住人群。介面十分成熟，人氣足。
原因二。軌交優勢。七號線和十八號線交匯，尤其十八號線是快線。向東是思科智慧城、大學城，向西是漢溪長隆、廣州南站，向北是琶洲、珠江新城、廣州東站，向南是市橋、南沙。像珍珠鏈子似的串聯起來。
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廣州南站、漢溪長隆、思科智慧城雖然也有軌交優勢，但還沒有成形的建設介面。廣州南站軌道建設如火如荼，但商務區開發一直就很慢。漢溪長隆最大的問題是大部分商辦地塊都變成了地產開發項目。思科智慧城背靠大學城，也才剛剛起步而已。
和這三者相比，萬博商務區的優勢就是先發優勢。
開發時序早、建設熟度高，是天時。
介面成熟，軌交彙集，是地利。
最重要，需要人和，需要萬博的各大商辦運營商做好招商運營，這才是真正催熟萬博商務區的關鍵，但這個還需要一些時間才能看到效果。
但萬博不會很輕鬆的喔，畢竟珠江新城、天河北的虹吸效應超強，琶洲、金融、科學城也都在爭著當CBD備胎。
2.萬博的投資價值圈層
沿著廣州七號線漢溪長隆站-南村萬博站-員崗站-板橋站，北到珠江邊、南到興業大道，這一大片區域是泛稱的華南板塊（黃色區域）。
萬博商務區嚴格意義上，是圖中藍色區域。
但我們在看樓時聽到的萬博板塊，比藍色區域大多了，我們一般會把漢溪長隆站-南村萬博站-員崗站沿線都稱為「（泛）萬博板塊」，即圖中綠色區域，它是華南板塊的細分小板塊。
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在這個板塊里，如果我們需要評價具體哪些地方更有投資價值，投資總和他的小夥伴有一個特別簡單的方法，那就是按各個地方到萬博商務區中心的公共運輸耗時來劃分。
當然，這種方法有局限性，只適用於那些公建配套也分布相對均衡，或者沿中心圈層分布的區域。萬博板塊剛好類似。
於是，投資總脅迫他的小夥伴寫了個小程序，調用了百度地圖接口，批量算了萬博板塊到萬博商務區中心的公共運輸耗時，結果很明顯，我們直接上圖。
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由於萬博建設有部分道路圍閉了，結果是有些偏差，但大體準確。
我們不難發現，最便利的圈層（深綠色），始終是地鐵站周邊，漢溪長隆-南村萬博-員崗和板橋站的地鐵物業，始終價值最高。這個範圍內的物業，有金地壹閱府、雅居樂花園（部分）、珠江鉑世灣、萬科歐泊、萬科紅郡和華碧翠山藍天等。
其次是淺綠色，範圍就很大，基本華南板塊的許多大盤都涵蓋在內，如華南碧桂園、錦繡香江、華南新城、五礦萬樾台、雅居樂花園（部分）等。
再往外是黃色，有星河灣、廣地花園等。
橙色和紅色則是耗時更長的外圍圈層了。
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