佛山北滘新城
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北滘新城有幾個現象很有意思。
（1）在順德，北滘新城作為一個衛星城，它的售價（2.5-2.7萬/㎡）比順德大良主城（1.8-2萬/㎡）都要貴。作為一個鎮級新城，甚至貴過佛山新城（1.8-2.2萬/㎡）。為什麼？
（2）近幾年進北滘新城的開發商，普遍都過得不太好，地價貴、限價嚴、還限購。即便現在改單合同，限價也有所放鬆，但去化未有很大改善。為什麼？
（3）北滘新城最大的地主，是美的，把北滘新城稱之為美的新城也不為過，美的為什麼對北滘新城如此迷戀。為什麼？
第一個問題，我們想給大家講講北滘新城的獨特地理區位，北滘新城雖然地處佛山，但稱之為廣州的北滘新城也不為過。
第二個問題，開發商是否對北滘新城的價值存在認知誤差，北滘新城的價格天花板在哪裡？該從什麼維度來確定北滘新城的新房價值。
第三個問題，我們本文不討論，以後有機會我們再展開講。
01 北滘新城的地理區位與定價邏輯
北滘新城的獨特地理價值可以用「廣佛交界+軌道助攻」來概括。
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從佛山內部而言，北滘新城的位置談不上優異。北滘新城距離禪城、南海和順德的主城都太遠，它遠離禪城、南海、順德的建成區，它無法成為主城發展外溢的承接地。它也不占有交通要塞等地理優勢，南海、禪城、順德的主城距離適中，不需要有中間地作為中轉介質。
但如果放到廣佛都市圈的位置來看，北滘新城的位置有那麼點突出，它地處廣佛交界。
但在廣佛交界的那麼多板塊裡面，北滘新城也算不上優秀。論靠近廣州，它畢竟位置上沒有黃岐、鹽步、里水、金沙洲、平洲、三山新城更靠近廣州主城。廣州荔灣越秀海珠白雲的外溢客戶很難到北滘新城來買房，畢竟太遠了，交通太不方便了。大多是番禺的剛需首改，被擠出到順德，但北滘也並非首選。
情況隨著軌道的延伸而發生了變化。廣州7號線西延段的建設，迅速地拉近了廣州主城和北滘新城的距離。北滘新城，前所未有地離廣州競如此之近。到廣州南站中轉，沿著廣州7號線西延段，廣州荔灣越秀海珠白雲的客戶都可以到北滘新城來買房，樓價便宜，最重要是來往廣州更方便了。番禺的客戶，原本多到大良，此時也更多地將目光放到北滘新城。
所以我們回過頭來看，為什麼北滘新城比佛山新城、大良主城等都要貴，它可以說是佛山3號線經過的所有版塊中，價格最昂貴的板塊。為什麼？
因為它的樓價對標，應該看齊廣州。它的定價權、價格邏輯，體現的是廣州購買力。
廣州外溢沿著廣州地鐵7號線源源不斷地湧入了北滘新城，是它最堅定的價格支撐。未來，隨著廣佛環線的開通，天河黃埔的外溢也會持續流入到廣佛環線沿線的樓價窪地。
02 北滘新城的價格天花板在哪裡
單純從佛山本地客戶來講，北滘新城的價格（2.4-2.5萬/㎡）並不經濟。除非對北滘新城有偏愛，恐怕都很難接受以這個價位在北滘新城置業。畢竟同等價位，在佛山基本是可以慢慢挑了。
它的新房價格，體現的是廣州購買力。如果我們想知道北滘新城的價格天花板在哪裡，就一定要知道北滘新城的客源是哪些，這些客源在購房決策過程中都有哪些備選區域。北滘新城的價格天花板，其實就看它在廣州的競爭板塊的在售價格。
北滘新城價格高了，廣州客流向競爭板塊。北滘新城的價格有競爭力，廣州客才會選擇北滘新城。這是基本邏輯。
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（1）北滘新城的客源和價格天花板
前面我們既然說了廣州客戶主要沿軌道湧入北滘新城的。那麼我們不妨看看從北滘新城出發，沿軌道一小時可以移動到廣州的哪些區域。主要有：番禺（七號線、七號線轉三號線）、海珠白雲越秀（七號線轉二號線）。此外還有少部分荔灣天河黃埔客戶。
對於番禺海珠白雲越秀荔灣的廣州客，他們常常備選的購房板塊有亞運城、南沙、知識城、新塘、花都等。
這些備選板塊，朱村、知識城2.2萬/㎡的新房價格，南沙1.9-2.4萬/㎡，花都2.6萬/㎡，新塘2.4-3.2萬/㎡（2.8萬往上都偏貴），亞運城2.6-2.8萬/㎡。其中，亞運城、花都和北滘新城在各方面都更相似（客源、配套、空間距離），價格參考的意義最強。
結合競爭板塊的情況來看，2.8萬/㎡是北滘新城的價格天花板。但北滘新城終究是佛山，所以北滘新城的價格實際應該比2.8萬/㎡還要低才對。畢竟廣州客戶終究還是有廣州情結，同等價位肯定優先選擇廣州置業。
（2）限購阻礙了廣州客
前面所說的價格天花板，是建立在廣州客戶可以自由買賣北滘新城的情況下。
但，阻礙廣州客戶過來北滘新城購房最大的障礙也就是限購。
所以，很容易看到，北滘新城的限價放鬆了，但去化依然不快。因為對北滘新城而言，最大的客源廣州客戶由於限購被拒之門外。而北滘新城的價格，在佛山各版塊而言，仍屬於比較貴的。作為佛山普通本地客戶，用佛山購買力，去買一個廣州購買力扎堆的區域，顯得不是那麼經濟。
（3）給佛山客戶的建議
如果我們單純就佛山內部來看，就佛山3號線拉通來看，考慮配套和區位，僅僅就佛山購買力來講，北滘新城的價格天花板在哪裡？它的直接競爭板塊就是佛山新城和大良主城，目前兩個板塊的價格普遍在1.8-2.2萬/㎡之間，所以北滘新城就內部而言的合理價位最貴也不應該超過2.2萬/㎡。
所以我們一般不是特別建議佛山本地的普通客戶到北滘新城買房。但是有幾類人是例外的。預算富裕的人、有鄉土情結的人、有北滘情結的人、美的碧桂園員工、投資並計劃給廣州客接盤的人。
03 總結
幾個關鍵結論：
（1）北滘新城的區位從佛山內部看並不突出，但勝在廣州交界，並且有廣州7號線西延，大量廣州客戶外溢到北滘新城置業。
（2）北滘新城是佛山3號線沿線板塊中最貴的板塊，因為它體現的是廣州購買力，定價權掌握在廣州客戶手裡。
（3）考慮廣州客戶在廣州市內的購房備選板塊，北滘新城的價格天花板是2.8萬/㎡以下。限購掐住了北滘新城的咽喉。
（4）沿佛山3號線拉通來看，考慮配套和區位，僅僅就佛山購買力來講，北滘新城最貴也不應該超過2.2萬/㎡。
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