中海聯睿品，是和碧桂園雲頂、招商臻園同一時期成交的土地。
不同於雲頂和臻園一出手就是區域地王，樓面地價高達2.1萬/㎡以上。中海聯睿品是和塘美村勾的地，設置了易地配建肉菜市場的保牌條件，最終得以8000元/㎡的名義樓面地價成交。
由於原始地價比較低，周邊又有較多的高價地、高價盤烘托，因此中海聯睿品在價格的實現上輕輕鬆鬆。目前2.4萬/㎡的銷售均價，是新塘板塊新房的低價樓盤之一。價格便宜是其最大的優勢。
從大的區位來講，中海聯睿品的區位不錯。從小的環境來講，靠近廣園快速路有較大車行噪音，是其一個比較大的槽點。
隨投資總一起看看吧。
導讀：
01 區位導讀
02 配套解讀
03 樓棟布局解讀
04 戶型設計解讀
05 價格及建議
01 區位導讀
中海聯睿品在新塘板塊。新塘板塊，投資總之前已經陸續推送過碧桂園雲頂、翡翠綠洲香江天賦、招商臻園和品秀星圖（點擊樓盤名回顧跑盤文章）。
新塘是廣州東部的交通樞紐，整個板塊未來也是輕軌+地鐵為主的交通導向建設模式。通過交通領先的建設模式，引導人、產業、就業在片區內的集聚，逐步完善片區配套，帶動片區的成熟。
中海聯睿品所在的位置，靠近新塘客運站。新塘客運站既是現狀客運站，也是規劃中的地鐵16/23號線的交匯站（開建時間會很晚）。在這個交匯站點的周邊，坐落著永旺夢樂城、新塘萬達廣場和南方醫院增城醫院，公建配套水平目前是片區內最高的。
我們曾經在之前的新塘跑盤中分析過，由於新塘站周邊的整備土地較少，而且較多是商辦。整體新塘板塊的發展方向，是朝著新塘客運站的方向走的。在這周邊，是大片大片的空地和可整備廠房，有土地才有發展未來。
如果我們做一個推導，投資總會傾向於認為新塘站-新塘客運站站，可以和廣州東站-體育西站進行對標。一個是片區內的交通樞紐（新塘站、廣州東站），另一個則是片區內的公建集中地（體育西站、新塘客運站站）。
中海聯睿品短期內無地鐵，需要公交換乘到新塘站或者官湖站，但若16/23號線開建，出現則相當便利。但目前只能是一個盼頭。
02 配套解讀
中海聯睿品周邊的商業配套和醫療配套，可以說是水平很高的。商業有萬達廣場、永旺、合生匯，醫療則有南方醫院增城分院。
但是，對於整個新塘板塊來講，短板主要還是教育。
在中海聯睿品的周圍三公里範圍內，都是村校、鎮校，教育水平相對不高。
值得特別關注的，是品秀星圖將引進的華南師範大學附屬新塘學校，是九年制的公辦學校。但品秀星圖本身就是個大盤，周邊還有更多的大盤（鳳凰城、翡翠綠洲、臻園），未來的學位如何分配，有意向的父母們可以關注一下，投資總就不展開。
除了華附新塘學校之外，目前新塘水平比較高的是翡翠綠洲的香江中學和鳳凰城的鳳凰城中英文學校，但這兩個學校學位緊張。碧桂園雲頂旁在建的市二中應元學校也是一個選擇，但距離較遠。
但整體來講，片區內的教育配套是在逐漸完善的。
03 樓棟布局解讀
我們首先看看中海聯睿品的小環境。
靠近新塘客運站，未來的出現是比較方便的。
目前中海聯睿品周邊主要是廠房和村居，介面相對比較一般。但投資總是這麼看的，村居的可變性很低，會存在很長時間，觀感不好是肯定的。但香山大道南兩側的廠房，屬於整備難度低、未來可變性很強的現狀地物。一經整備並推出為經營用地，從香山大道南進入中海聯睿品的道路上，介面感會很好，這個是可以預期的。
但中海聯睿品最大的問題還是太靠近廣園快速路，帶來的噪音影響是全天候24小時的。
我們可以觀察到，中海聯睿品的1/2號樓距離廣園快速只有105米，3/4號樓只有180米。這種距離下，噪音是妥妥的跑不掉的。5/6/7/8號樓距離300米以上，相對影響小些，但也存在或多或少的影響。
中海聯睿品這個樓盤分割為三個小地塊，由街區道路隔開，車行帶來噪音之外,另一個影響是除了3/4/5/6號樓有小區園林、活動空間的概念之外，1/2/7/8號樓的生活活動空間就比較可憐了。
投資總給這8棟樓進行一個分級，具體如下。
首選，5/6號樓，特別是中間樓層單位，既有一定的小區園林和活動空間，也較大程度規避了廣園快速噪音的影響。
其次是7/8號樓，有一定的街區道路車行噪音，但相對較小。無小區園林是主要缺點。
最後是1/2/3/4號樓。1/2號樓是最差的，低樓層有肉菜市場、垃圾站的異味干擾，中高樓層受廣園快速噪音影響。3/4號樓的中低樓層相對好些，由於受遮擋，噪音相對小些。
04 戶型設計解讀
中海聯睿品的1/2號樓已經賣完，3/4號樓尾貨，主要的貨源還是在5/6/7/8號樓。
整體的戶型設計還是方正好用，在合理的面積段里保障房間數，主打剛需，兼顧功改。既有緊湊的戶型，也有舒適感不錯的複式戶型。選擇餘地還是比較多的。
由於目前在推8號樓，那麼投資總就簡單地講講8號樓。
74㎡做小三房、84㎡三房帶主套、95㎡四房帶主套。戶型設計比市面上主流方案多一個房間，有限的面積里多做了一個房間，相對會緊湊些。但對於預算有限但對房間數有剛性需求的客戶來講，有比較強的吸引力。戶型方正，整體不錯。一個標準層6戶住戶，有4戶是北向（其中2戶南北通透），在一定程度上規避南向街區道路的車行噪音影響。
戶型圖在下面，大家可以查閱。
05 價格及建議
對比鄰近的招商臻園（3萬/㎡）和品秀星圖（2.8萬/㎡），中海聯睿品2.4萬/㎡的售價，有明顯的價差。
一般情況下，在各方面情況相差不大，而且樓棟、戶型沒有明顯硬傷的情況下，投資總建議是哪個便宜買哪個。省下來的那部分房價，都是未來能多賣的。同片區內低總價的收益率往往高於高總價的。
中海聯睿品區位不差，但靠近廣園快速，噪音是其一個大bug。對於噪音明顯的樓棟和戶型，投資總建議多加點錢看看品秀星圖。但對於離廣園快速較遠的樓棟，選擇合適的中間樓層，倒是可以擇機下手。
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