本文為博聞財經團隊原創作品

01.棚改巨變

住建部今天（8月19日）公布了2019年1~7月份全國棚改已開工的數據：

1-7月，已開工約207萬套，占年度目標任務（2019年全國棚改計劃新開工289萬套）的71.6%，完成投資6000多億元。

沒有對比就沒有傷害。一個孤零零的數據，毫無意義，意義體現在對比當中。

前7個月開工207萬套，相比於年初計劃開工的套數，進度方面並沒有什麼問題，但與去年相比較，會發現存在大問題。

根據住建部公布的數據，2018年全國棚改新開工計劃580萬套。這個任務量，去年前11個月，就超量完成了，1-11月，開工量高達616萬套，超額完成了年度目標，完成投資16000多億元。

與2018年數據相比，2019年全國棚改從計劃到進度再到投資，全方位下滑。

計劃開工量從580萬套下跌到289萬套，堪稱腰斬。進度上也慢了不少。

此前，介面新聞就統計過一個數據：2019年約20個地區棚改計劃收縮。

河南，今年的棚戶區改造新開工計劃為15萬套，與去年的50萬套相比，下降了70%；

2019年，浙江計劃新開棚戶區改造安置住房(含貨幣化安置)18.3萬套，同比減少55%；

四川2019年制定的計劃，較去年下降了四成……

從計劃開工到實際開工的數據告訴我們，相比於2018年，2019年的棚改確實歇菜了。

02.三四線城市樓市承壓

能夠佐證棚改歇菜的另一關鍵數據，是PSL餘額，也即抵押補充貸款餘額。

此前央行公布了6月份未對國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行發放抵押補充貸款，期末餘額為3.5131萬億元。

這是央行連續第三個月暫停發放抵押補充貸款，意味著整個二季度，基本沒有發放。

抵押補充貸款，是貨幣棚改的主要資金來源。

一般來說，央行為了支持地方棚改等項目，會以超低利率的方式，給國開行等政策性銀行貸款，政策性銀行又以低利率方式給到地方政府或者直接給到開發商。

這種方式，被理解為央行的一種印鈔方式。

地方政府或者開發商將這筆錢給到棚改戶，讓被拆了房子的棚改戶拿著錢去購新房。

理論上來說，這是兩全其美的好事。一方面，棚改戶拿著錢住上了新房；另一方面，地方政府或者開發商回收棚改土地，掛拍賣出，賣地得來的錢，一部分還給國開行，一部分揣進自己腰包。

貨幣棚改，讓棚改戶住上了新房，地方政府又獲得了財政收入，一石二鳥。

但貨幣棚改還有一個非常大的副作用，貨幣化棚改的方式，是拆掉舊房子，給錢讓棚改戶去買房，如此一來，購房需求增加，房價就會被刺激著上漲。

這就是過往一些人口基本面、經濟基本面都不怎麼行的城市，房價莫名其妙上漲的根本原因。

比如烏魯木齊二手房一度領漲全國，最近披露的上個月70個大中城市房價數據，河南平頂山的領漲 ，都與棚改有莫大關係。

棚改是大部分三四線城市樓市繁榮背後的支柱之一，尤其是那些人口在流失，經濟基本面不夠好的城市，棚改基本就是房價穩定的基石。

如今這根南天一柱，這塊基石在動搖，對於一些人口收縮性的城市來說，樓市下行壓力將無比巨大。

這樣的城市有多少？

很多，之前官方傳出一個數據，中國12%的城市都在收縮，主要集中在東北、西北、西南地區，中部許多地區，甚至東南沿海某些地區，如梅州、潮州等地。

03.哪些三四線城市樓市可看好

在城市化2.0版本，也即大城市化、城市群與都市圈化的背景下，將會有更多中小城市買入收縮性城市的行列，這是趨勢。

人口和經濟是樓市的原始支撐，城市進入收縮，意味著原始支撐在搖晃，如今貨幣棚改進入了周期性收縮階段。

事實，這個收縮，從去年就開始了。去年國開行和住建部就表態：

要因地制宜地推進棚改貨幣化安置。對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

以此來看，短期內，大部分三四線城市的樓市都需要小心，尤其是已經邁入和正在邁入收縮型的三四線城市。

之所以沒有說全部的三四線，是因為少部分三四線城市還是值得看好的，這少部分的三四線城市可以分為三類：

1、處在核心城市周邊的衛星城，如廊坊、南通、嘉興、湖州、揚州、紹興、舟山、東莞、佛山、珠海、惠州等；

2、經濟與人口基本面不錯，且持續性強的城市，如徐州、泉州、煙台、濰坊、唐山、莆田等；

3、國家級規劃中卡位不錯的城市，如洛陽、三亞、湛江、汕頭、舟山、九江等。