碧桂園扛住重壓 龍頭房企更有韌性
進入2022年，房地產行業的寒冬依然在延續，一季度整體銷售大幅下滑，越來越多的民營房企陷入流動性困局，可持續經營能力遭受考驗。最近，多家房企紛紛推遲發布年報、停牌交易，更增加了行業深度調整期的肅殺氣氛。
越是行業至暗時刻，越需要龍頭房企給行業以信心。碧桂園發布的最新財報顯示，在劇烈波動的市場環境中，部分龍頭房企依然能扛住重壓，保證銷售和現金流基本面穩健。
2021年的疲軟市況中，碧桂園實現權益合同銷售約5580億元，是唯一一家權益銷售額破5000億元規模的房企。去年，碧桂園實現營收5230.6億元、股東應占核心凈利潤269.3億元，是少數業績繼續保持穩定的房企。
如何穿越動盪周期，碧桂園也給出了自己的答案。「保現金流、保三道紅線，做正確的事和確定性的事。」所謂「正確的事」是做有現金流的利潤，「確定性的事」就是指控支出、調結構、保資產。
道理人人皆可明白，告別高負債高周轉模式的市場環境里，碧桂園又是怎麼做到安全穩健的？這需要探究更多的經營細節。
安全護城河
碧桂園能夠站穩行業龍頭多年，離不開超強的自我調整能力。 總裁莫斌在業績會上透露，針對三種市場競爭，碧桂園給出了三種不同的考核標準：在市場上行期，碧桂園以銷售額作為考核目標；在市場平穩過程中，以現金流回款作為考核目標；市場下行時，以可動用資金作為考核目標。
在行業資金面持續收緊、多家民營房企暴雷的大環境下，能夠實現高質量的回款、擁有充裕的現金流的房企無疑具有更高的安全闕值。
碧桂園已經連續六年回款率超過90%，持續領先於行業平均水平。2022年前2個月，碧桂園共實現權益銷售回款金額約656.8億元，權益回款率超95%，回款率進一步提升。
銷售回款率越高，代表房企資金周轉速度越快，也讓極大地保障了經營性現金流的安全。2021年，碧桂園實現經營性現金流凈額為正，達到108.6億元。
融資能力與融資成本是房企的生命線。2021年碧桂園加權平均借貸成本為5.2%，同比下降了36個基點，接近歷史最好水平。以此計算，若每增加100億元有息借款，成本就將減少3600萬元，若是300億元，那麼可節省上億的融資成本。
通過提前償還或回購部分高息短債降低融資成本，碧桂園的債務久期得到了有效優化。截至2021年底，碧桂園有息負債總額下降2.6%至3179.2億元，其中短債占比下降至24.9%，僅有790億元，同期在手現金約1813億元，現金短債比約2.3倍。
事實上，從過往三年的數據來看，碧桂園有息債務總額和融資成本呈現逐年下降走勢。2019年至2021年，碧桂園有息負債總額分別為3696億元、3265億元和3179億元；同期平均融資成本分別為6.34%、5.56%及5.2%。
這背後是碧桂園主動優化借貸結構，以更低成本的融資置換以往高成本的融資。以優先票據為例，碧桂園2021年提前贖回優先票據合計面值12.26億美元，利率在4.75%至7.125%之間，而新發行的優先票據的利率區間則下降到2.7%至3.3%。
截至2021年底，碧桂園剔除預收帳款的資產負債率從2020年底的80%下降至74%，凈負債率為45.4%，現金短債比約2.3倍，處於「黃檔」位置。根據碧桂園管理層在業績會的說法，碧桂園將在2023年中期之前實現從黃檔到綠檔的調整。
隨著多家頭部房企信用塌方，市場對於民營房企的外債償付能力更為擔憂。2022年內，碧桂園有3筆債務到期，總計約85億元，其中包括7月到期的7億美元優先票據，和9月及11月到期的兩筆各20億元公募債。這樣規模的外債，對於在手現金超過1800億元的碧桂園來說只是「毛毛雨」而已。
龍頭房企的韌性
碧桂園在三四線城市的去化問題，一度是市場擔憂的焦點。從2021年下半年開始，碧桂園加強了均價較低的三四線市場和單價較低產品的銷售，迅速調整靈活採取隨行就市、有漲有跌的銷售策略，保持了銷售規模。
值得一提的是，儘管看衰三四線成為市場主流認知，碧桂園反倒表現出難得的穩健，似乎說明，房企在三四線市場成敗的關鍵在於對一城一地細節的把控，不能籠統觀之。2021年碧桂園5580億元的權益銷售總額中，75%來自五大都市圈，68%來自三四線城市。中長期來看，新型城鎮化依然是中國房地產行業發展的主要推動力，而三四線城市所在的縣域市場將擔負越來越重要的使命。
現在看來，碧桂園對項目的風險審視是比較到位的。碧桂園實行的是「集團-評審大區-區域三級」管控體系。由集團制定標準及方向，評審大區傳遞集團投資導向，最終由區域進行項目落地。這樣的管控體系可以保障信息分析全面，數據準確，客觀合理安全定案項目，將項目風險降到最低。
碧桂園的拿地策略平衡同樣非常重要。2021年碧桂園在不同能級城市上的布局更趨均衡，在2021年1416億元的權益拿地金額中，位於一二線占比34%，位於三四線占比66%，新獲取土地85%位於五大都市圈。截至2021年底，碧桂園權益可售資源約14846億，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持未來3年左右的銷售需求。
隨著房地產市場政策底在近期出現，市場進入逐漸築底和信心恢復階段，反倒是為優質房企提供了右側補倉和調整結構的良機。
憑藉穩健的財務策略與持續的現金流，碧桂園得到了不少銀行和金融機構的支持，資本充裕、融資順暢，為長周期高質量發展提供了充足的彈藥。
2021年11月份，民營房企融資端在凍結近半年後開始破冰。碧桂園作為行業內較為優質的民營房企，當月通過公司債和ABS籌集了12.84億元資金，一家就占據了所有民營房企在當月融資額的近三分之一。截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元。
2022年3月，碧桂園還從招商銀行和農業銀行手中累計獲得了350億元貸款額度，專用於收併購和保障性租賃住房業務。
去年四季度到現在，碧桂園與十多個合作方就80多個項目進行了溝通，已經對其中的35個左右項目完成了收併購安排，未來還有30個左右已經基本談妥。此外，碧桂園還跟一些銀行和AMC公司接洽好的收併購標的。
市場調整周期中，碧桂園為長期的高質量發展已做好了準備。