民用住房改建為商鋪，就是我們常說的「住改非」，「住改非」因其特殊性，通常在臨街或特殊為準的民房一至二層，存在無照經營或者已經辦理營業執照並且開通商水商電，經過消防驗收等諸多情況，雖然近些年多地出台對「住改非」房屋整治，一部分徹底整改為民房，還有一部分徹底改建為商鋪，但因其存量較大，部分存在爭議，「住改非」還是存在。除了上述問題外，「住改非」因其特殊性在拆遷過程中也是具有非常大的爭議，尤其是對其房屋的補償安置情況，拆遷方想通過以民房類型進行補償，而經營者卻想以商鋪類型獲得補償，那麼，「住改非」房屋拆遷時是究竟是以商鋪類型進行補償還是普通民宅進行補償？
一、為何「住改非」存在補償類型糾紛？
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定：
作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
第二十三條規定 對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
上述條文可知，商鋪和住宅因其經營性具有不同的價值評估標準，因此「住改非」存在較大的補償糾紛。
二、如果確定「住改非」的補償類型？
根據實踐中的案例中師為您總結了以下關於「住改非」房屋在遇到拆遷時能否獲得補償的情形：
第一：以證件信息為準，具體依據營業執照、稅務登記證、衛生許可證、消費驗收合格單、商水商電繳費憑證等，此類證件能夠實際地直觀反映出生產經營主題、地點和經營內容等，也是可以直接認定房屋的實際用途。
第二：經營時間，此情形也是非常重要的認定情形之一，經營時間能夠反應此房屋從事生產經營的具體時間，有一部分甚至存在經營時間大於房屋產權證時間。當然，在拆遷公告發布後臨時將住宅改為生產經營的，是不能獲得商鋪類型補償的。
第三：房屋租賃手續，一般情況下，此類情形在於承租人向出租人要求賠付因拆遷所影響的停產停業損失，此項建議寫在合同中明確違約責任。
注意：存在一些房屋確實辦理了相關證件，但並未從事生產經營，是不能按照商鋪類型進行補償的。
三、「住改非」合法嗎？
根據《民法典》第一百一十四條 民事主體依法享有物權。
物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第一百一十五條 物包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
由此可知，只要我們對我們的住宅房屋取得了營業執照等生產經營證件，即使沒有辦理權屬變更，我們的商業行為也是合法的。
以「法無明文規定即可為」原則，並沒有法律對「住改非」行為認定是違法行為。
即使是被認定為違法，我們也可以通過複議或者訴訟的方式撤銷其認定行為。