陳錦石再謀資本局：中南高科攜70個產業園赴港上市
陳錦石正在尋找他的第三個上市平台。
最近，中南高科產業集團有限公司（ZoinaT-Park Group Holdings Limited）在港交所遞交了上市申請書。資料顯示，中南高科是一家產業園區開發及運營商，提供集產業研究規劃、園區開發、產業資源導入及產業園綜合運營服務於一體的綜合服務。
值得一提的是，就在3月底，中南物業的招股書才剛剛被遞交至港交所。
兩個月內二次衝擊港交所
中南集團的業務涉及極為寬泛，下設中南置地、中南建築、中南土木、中南資本、中南金融、中南建投、中南工業七大產業板塊及中南高科、中南教育、中南園林三大事業部。
中南高科是中南集團已經形成的以地產開發為主的「4+1」業務布局的其中之一。另外四大業務分別為：中南置地、中南建築、中南實業投資和中南教育，而實業投資下面再分為金融、資本和工業三個方面。
招股書顯示，2018年-2020年，中南高科分別實現收入4.61億元、19.78元和46.13億元，其中物業開發及銷售占比高達99.3%、98.4%和99.3%；毛利分別為1.57億元、6.66億元和12.92億元；毛利率分別為34.1%、33.7%和28%。中南高科新增獲取產業園項目的數量分別是12個、20個和30個，截至今年2月底，中南高科擁有70個產業園項目的項目組合。
除了中南高科之外，3月底，中南物業在港交所遞交了招股書。
數據顯示，2018年-2020年，中南服務實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，實現年內溢利1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年復合年增長率高達92.9%。
與高增長的收入相比，中南服務的規模也沒有掉隊。
2020年，中南服務在管面積為3691萬平方米，合約面積為6461萬平方米，合管比達到1.75倍，高於已上市物企1.3的均值。
從持股結構來看，公司第一大股東是董事會主席陳昱含（陳錦石女兒）委託的家族信託，持股83.2%；第二大股東是中南服務的股權激勵平台，持股12.67%；陳昱含單獨持股4%，為第三大股東。
值得一提的是，在一個多月之內，陳錦石連續遞交兩家公司的招股書。一方面來說，或許是各個板塊業務趨於成熟，需要上市實現更大規模的發展；另一方面，可藉助資本市場來優化公司的財務，進行較大規模的融資。
若物業平台中南服務和中南高科能夠順利在港交所上市，再加上A股平台中南建設，那麼陳錦石屆時將擁有3家上市公司，與此同時也是為中南集團打開了新的融資通道。
對於上市公司來說，可藉助資本市場進行融資進而開疆拓土，夯實企業地位。
從資本市場來看，物業公司在這兩年成為了追捧對象，遠超母公司的高估值吸引使得越來越多的地產公司分拆物業公司進行上市。
投資邏輯上來看，物業服務是輕資產運營模式，人工成本占總成本比例最大，而除人工外的大部分成本則均可外包。在人力成本承壓的市場環境下，提高人均在管面積，提高外包比例能大幅提升物業企業的盈利能力，所以行業集中度提升與規模效應是核心邏輯，這對二級市場投資者來說有較大的吸引力。
另外有機構統計，截至2020年底，在香港上市的物業管理公司達37家。就IPO募資來看，2020年通過IPO上市的16家物業公司募資高達678.65億元，平均每家IPO募資高達42.42億元。
亟需地產之外的想像空間
除了前述提到的在港交所遞交招股書的兩家公司，目前中南建設是中南集團旗下唯一一家在A股上市的公司。
中南建設以地產開發業務為主，2020年的財報顯示，中南建設實現營收786億元，同比增長9.4%；歸屬於上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70%；房地產開發業務與建築業務繼續保持著7:3的收入占比。
在陳錦石的願景中，中南建設未來的業績會達到5000億元。
若以中南建設管理層的理想計劃，按照每年10%的增速測算，中南建設將在8年後達成這個目標。
但從中南建設的全年合同銷售金額來看，2020年2238.3億元的銷售額並未完成當年設定下的2300億元目標。
2020年，中南建設全年合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%；合同銷售面積1685.3萬平方米，同比增長9.4%，全年14.2%的增速也低於了此前預期。
另外，毛利率過低的問題依舊困擾著中南建設。
儘管中南建設2020年的毛利率由2019年的17.93%增長至19.14%，但這個數據依舊低於行業的平均線。
深交所曾對中南建設2019年的年報下發了問詢函，當時就要求中南建設說明地產開發業務毛利率僅有17.93%的原因。對於深交所的問詢，中南建設承認毛利率確實低於行業平均水平並回復，「由於公司起點低、凈資產積累少，融資成本高，所以中南建設房地產業務不能像行業其他公司一樣依賴提高槓桿，儲備更多土地，更多獲取土地升值的收益，而是選擇堅持快速周轉，提高運營效率，以更好的運營管理和回款管理，獲得生產住宅產品的收益。」
債務方面，2020年末，中南建設有息負債（含期末應付利息）799億元，有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債233.7億元，占全部有息負債的29.25%，較2019年末下降5.06個百分點。
從「三道紅線」來看，目前中南建設踩中一條紅線為黃檔企業。
2020年中南建設現金餘額328.6億元，相比2019年末增加29.3%，現金短債比1.41，扣除受限資金之後的現金短債比1.04。凈負債率（有息負債減去現金與凈資產的比值）在2020年下降了71.12個百分點至97.27%，勉強回到了政策要求的100%以內。
另外，中南建設雙向剔除預收帳款後的資產負債率為79.76%，較2019年末下降4.2個百分點，與政策規定的70%，仍有近10個點的差距。根據管理層的說法，最晚將在2022年實現三線全綠。
地產行業高增長的時代已經過去，目前進入穩定增長時期。對於中南來說，集團需要尋找在地產開發以外的多元化發展，尋找除了地產以外的業務增長。
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