（幸福里快訊-市場）上半年萬科虧損48億，高營收卻負增長，其它頭部企業「活」得如何？
來源：幸福里資訊
作者：尉若穎
編輯：王小玉
8月29日，萬科A（000002.SZ）發布半年報，公司上半年實現營收1671.1億元，同比增長14.2%；但受報告期結算的房地產開發項目利潤率下降影響，歸母凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。
8月30日上午，在萬科舉行的2021年度中期業績推介會上，萬科總裁祝九勝表示，這次中期業績凈利潤的下降主要有三個原因：一是銷售規模的增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉型業務帶來的相關影響。
祝九勝指出，毛利率下降主要是地價占比在不斷提升，從2017年到2020年，地價占售價比例大概上漲了17個點。而銷售增長對毛利率下降的對沖是有限甚至是不足的，轉型業務對傳統銷售規模和利潤的貢獻還是有限的。
而像萬科一樣，雖然上半年營收同比增長，但利潤率下降的公司並非少數。從上半年公布的中報數據來看，房企們上演了「幾家歡喜幾家愁」，多家房企上半年的房地產銷售毛利率更是下滑明顯，相關業內人士表示：房企上半年主要是受到「三道紅線」的制約及融資監管力度加大的影響，導致盈利空間受到了一定程度的壓縮，導致披露業績預虧呈現維穩特徵。
那麼，我們來看下排名TOP10房企從2019-2021年的上半年業績數據，並從中找到一些房地產市場變化的蛛絲馬跡。
從2019年到2020年的一系列變化中，可以看出，2020年受疫情影響，整個房地產市場都相對較為低迷，而隨著疫情的平復，各個房企都抓住了一波機會，積極搶收回款，銷售業績同比實現了大幅度增長，市場逐漸回歸，房企們開始追求更有質量的增長，整體規模和增速不斷回暖，達到了和19年持平的規模。業績「搶收」實現了同比大幅增長，現在來看，32家房企上半年銷售目標完成率均值為50.5%，實現了過半的成績。
業績上漲雖然較快，但從利潤率來看，排名前幾的房企反而利潤率並不高，甚至萬科還呈現出負增長的趨勢，為何會出現這種情況呢？
IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，從目前披露的年中報數據來看整個2021年上半年大家的發展，包括數據整體來看還是很不錯的，但這個只是表象，房企真正的日子過得怎麼樣、好不好，還要看房企的現金流和企業流動性狀況。如果房企的真實狀況像媒體說得那麼好，那也就不會出現有的裁員、有的破產和大量債權、商票違約的問題了。
他指出，連恆大這樣的合同銷售與回款列前幾名的企業都出現了48億元的虧損，這說明房企面臨的形勢已非常嚴峻了。房企目前為了保命，以現金流為核心實施了以價換量以及減少買地等縮減資本開支等措施，一方面在合同銷售看似增長的同時大大壓縮了毛利空間，另一方面也提前消費了房企未來和失去了未來發展必須的土儲基礎。這就是市場繁榮假象背後，房企真正困難所在的原因。
從頭部房企的規模量級變化上來看，2021年新增銷售額依舊維持高位，但投資趨勢上已出現下滑，未來行業鏈條或將持續收窄。
有市場觀點認為，中國房價和樓市已進入一個市場情緒和預期主導的金融化階段。簡單來說，就是推動房價和成交的，不再是理性客觀的居住需求，而是如何平衡資產保值投資和炒作盈利投機關係的過程。
數據層面可以看到，2020年底至2021年初，樓市行情一路向上，立刻招來了更嚴厲的調控。一季度開始，市場增速就出現了放緩，6月單月環比增速僅14.6%，不及往年同期。這跟調控軌跡基本上相吻合。
在融資高壓下，房企需要在規模、利潤與負債之間求得平衡，這是房企必須經歷的一場「大考」。「事實上，在當前地價的高點之下，不論是拿到地的，還是沒有拿到地的房企，普遍都很焦慮。」旭輝集團CEO林峰坦言，儘管開發商拿到了地塊，但是利潤被擠壓了。也就是說，房企到了增收不增利的階段，從商業角度來說，相當尷尬。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，下半年的房地產市場會依然艱難，但整體會以趨穩為主，在市場下行壓力較大時，涉及房地產行業的各項調控措施如土地集中出讓、銀根管制等也有可能會出現適度放鬆。