本文為博聞財經團隊原創作品

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又有公司爆雷了。

昨天（8月7日）晚上，南京一家搞長租公寓的公司樂伽，正式發布公告，確認公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。

這份公告，距離該公司上一份闢謠，表示自己業務正常，才過去18天。

說明樂伽公司，確實到了山窮水盡的地步了。

從機構查詢到的信息可以看到，這家公司成立於2016年5月，成立之日，恰好是政府鼓勵「租賃」之時。

彼時，廣州深圳提出了「租售同權」，杭州提出來了「租售同分」，管理層甚至直接劃定了深圳、成都、杭州、南京等12個城市試點「商改租」，還推出了住房租賃Reits。

所有的一切，都是為了鼓勵企業發展租賃市場，為中心城市提供租房供應，穩定房價，穩定租金。

長租公寓成為了風口上的豬，大家爭相開啟租賃業務，樂伽就是其中一員。

如今，不過三年的光景，業務也停止了，員工也遣散了，對於目前正在進行的合同，樂伽表示：所有的合同終止，該承擔的責任按照法律來承擔，依法進行賠償。

此外，南京市相關區政府按照方便客戶、屬地調處原則，組織司法所、人民調解委員會、律師事務所等第三方機構，在轄區設立調處服務點，為南京地區樂伽公司客戶提供糾紛調解和法律諮詢服務。

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南京樂伽商業管理公司是一家以運營公寓為主業的企業，簡單來說就是從散戶手中接過房屋，然後裝修一番，再加入自己的運營管理，租給客戶，從中賺取收益。

這種角色，就是傳說中的二房東。雖然走得是輕資產模式，但如今的租賃市場，回報率相當低，是這個行業最大的風險。

在公告中，樂伽對此已經有了清醒認識，樂伽公寓表示：

經過認真反思，深刻認識到公司「高進低出」的經營模式存在嚴重缺陷，已對長租市場帶來較大風險，加之公司內部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業務全線關停的狀態。

所謂的「高進低出」，對於高長租公寓的，就是高價接進，相對低位的價格租出。

走的就是網際網路思維，開始不求利潤，只求迅速做大規模，拓展市場占有率，期待著後面獲得風投，甚至上市。

但這種燒錢模式，沒有一定的資金量，小玩家更本玩不起。沒有利潤，光靠燒錢，早晚要出事。

收進一套房子，一年的租金是2萬元，中間公寓運營者需要對其進行裝修，裝修之後還要空置一段時間（散去甲醛等有毒氣體），後期還需維護運營，你以25000一年的價格租出去，基本只能保證不虧，要想收益高，必須以30000一年，甚至35000一年出租。

但按照目前市場上2%左右的回報率來看，大多數運營商都沒法高價租出。可謂是累死累活，賺不到錢，和搞重資產的房企動輒百分之幾十的回報率相比，租賃就是個吃力不討好的活。

租客們怪你把租金推高了，萬科的「萬村計劃」搞不下去，也是這原因。

萬科尚且折戟，何況一些小家小業的長租公寓企業。

據不完全統計，2018年以來，已經有杭州鼎家、上海寓見、長沙咖菲貓、北京昊園恆業、南京樂伽等20多家長租公寓倒了。

一些黑心的企業，為了提高收益，減小資金鍊壓力，有的玩起了租賃槓桿，在租賃市場中耍起了資本遊戲，搞什麼租金貸，結果風險沒有把控，一旦暴雷就跑路。

還有一些更黑的企業，在裝修沒多久，甲醛還沒散盡，就掛牌出租，縮短空置期，導致租客身體出問題。年初，這種新聞，被曝出過很多回。

正如有人說的，長租公寓已經被劣幣玩壞了。

03

導致這種亂象叢生、爆雷不斷狀況的原因，主要有兩個：

1、缺少規劃和制度。

在中國，很多事情搞不好，就是因為沒有制度和規劃，讓一些人趁隙作亂。

沒有系統性的規劃與制度，導致租賃市場，尤其是長租公寓市場，亂象叢生，比如產權問題、裝修問題、高槓桿問題、層層轉租問題、消防問題、運營費用標準問題。

任何一個問題，都有可能成為引起堤壩決堤的蟻穴。

2、市場租金回報率太低。

小企業想做長租公寓，需要有足夠的資金將散戶手中的房子批量歸攏，這個成本已經很高，再加上裝修費用、運營費用，企業的利潤其實相當薄。

這種高進低出的模式，讓高租賃的這些企業危如累卵，一點資金鍊緊張，就很有可能暴雷。

要促進租賃市場良性發展，必須要適當提高租金回報率，方法就兩種，要麼抬高租金，要麼降低成本。

2016年政府鼓勵租賃市場發展，目的就是要穩定房價與租金，豐富住房市場，抬高租金不符合初衷。唯一的方法就是降低成本，這就要從土地價格上著手。

政府應該向市場定向供應大批的廉價土地，讓開發商建設大批的租賃住房，土地成本下降，企業的收益率自然上升，才能良性發展。

2016年以來，深圳、上海、北京等各地陸陸續續也推出了不少廉價土地，用於建設租賃住房，但量很少，想要讓長租市場良性發展，必須大量供應這樣的廉價土地。

地方政府也有自己的小算盤，土地廉價出讓，會影響自己的財政收入，讓他們犯難，所以，地方政府不可能大量供應廉價土地來建設租賃住房，就像他們不可能大規模供應廉價土地建設商品房一樣。

而目前房價高企，租賃市場難有起色，癥結都在高地價。

地方政府高價出讓土地，其採用的是擠藥膏式的飢餓療法，麵粉不降，麵包價格如何能降下來，於是中心城市的商品房，牛長熊短。

麵粉價格不降，租賃市場回報率難以提升，租賃市場哪來的積極性？

所以說，要引導租賃市場健康發展，需要大玩家積極參與，這裡的大玩家包括大房企、大銀行以及地方政府。

地方政府大批量提供廉價土地，大銀行提供低息貸款，大房企調動資金維護運營，如此，中國的長租市場，才能玩得轉。