剛剛！業內傳來重磅內幕！
無錫房地產「一城一策」方案已經中央批准！將根據市場發展，在需要時出台調控新政！下一步政府有關部門將公布住宅建設發展規劃，以穩定市場預期！
收到內幕信息的那一刻，我突然有一種「達摩克利斯之劍」懸在頭頂的感覺。
我猜想，有關方面在這個時候外傳「一城一策」通過的消息，應該不是隨機的偶然事件。
從業內傳播的信息看，此次特別強調了「維護市場穩定是『一城一策』的重要內容」。
換句話說，如果目前無錫的房地產市場還算穩定，即使「一城一策」已獲批准，可能也不會那麼快出台。
那麼，此時傳出這樣的聲音，很可能是最近的無錫房地產市場發生了什麼不利於穩定的事……可究竟是什麼呢？
內幕消息中給到了如下提示：
呵~我昨天才寫了一篇錫師城中施教區二手學區房短期內單價漲了3000元的文章……這漲速，確實過快。可這畢竟是個案。
無錫當前二手房整體市場的表現如何呢？
據官方數據顯示，無錫7月二手住宅成交6995套，超出新房681套——這也是今年以來第三次發生新房和二手房成交量倒掛的現象。
事實上，2019年無錫二手房成交數據已經實現「5連漲」。從3月份的4369套到7月份的6995套，無錫二手房成交數量在4個月內上漲了六成之多。
不僅如此，二手房價的漲幅也有些「不太好看」。
根據國家統計局發布的7月房價數據顯示，無錫二手房價格環比上漲1.3%、同比上漲7.0%！
為了更近距離的感受這樣的漲價幅度，我還隨機在安居客上抽取了幾個熱門小區今年3月和現在8月的報價：
雖然這是掛牌價，不是成交價，但動輒百分之十幾、二十多的漲幅看起來真的有些瘮人。
昨天我在梁溪區一樓盤走訪時，一置業顧問就說過一句意味深長的話：「無錫目前的二手房價就像『溫水煮青蛙』」。
他的原話是：「現在的房價都是緩緩的漲，每個月漲一點，你感受不到，但是把第一個月和最後一個月拿出來比一下，那個差價就會嚇死你！」
從我個人的主觀感受看，也覺得最近的二手房市場有些妖，尤其是價格。
兩個星期前，我在我家電梯里遇到兩個來幫新房主辦手續的中介經紀人，我問他們：現在這裡最新成交價是多少？
他們回：「掛牌價在19000-19500元/平左右，實際成交在18500-19000元/平左右。」
我當時就懵了，要知道，今年2月的時候，我樓上一家要賣房，掛牌17500元/平都沒什麼人看，如今半年過去，這裡竟漲了1000多元/平？！
說到這裡，你或許要問：無錫的二手房價怎麼就漲成了現在這個樣子？不是很多二手房都賣不出麼？怎麼會有那麼多二手房高價成交？
我試著把我拿到的一些成交數據拆解了下，找到了三方面的原因：
- 一是學區房漲速過快。
舉個例子，今年2月底，陽光城市花園的小戶型不過2.8-2.9萬元/平，但很快，就傳出了三天漲3500元/平的消息。
到現在，8月，這裡60平左右的小戶型成交均價已經到了4萬元/平。6個月漲了1.1萬/平。
再說揚名中心小學的學區房曹張新村。60平以內的小戶型年前大概在1.6萬元/平，年後3月中下旬，成交均價漲到了1.8萬元/平，1個月前，這裡又出現了1.9萬/平的房子。
城中錫師附小的學區房就漲的更誇張了。
以昇平巷為例，3月時小戶型均價在3萬元/平左右，但後來4月的法拍房直接拍到了3.2萬/平，我當時還覺得這是天價，但現在呢？最新成交價4.5元/平！從3萬漲到4.5萬，這是不是上漲過快了？
你或許要說，學區房是二手房市場的特例，不應該拿到普通二手房成交統計里說事兒。但，相關部門統計房價數據的時候，可不會單獨把學區房這樣的特例踢出來的。
那些動不動就3.5萬+、4萬+的學區房價，都會被統計到大盤數據里。
當這些高單價的特例數量在總成交中達到一定的占比，就有可能讓總體房價看起來有點高。
- 二手房價上漲過快的另一個原因，是最近三個月限售次新房的集中上市。
我了解到，最近一批成交的次新房售價都偏高，不少甚至和同區域的新房價格出現了倒掛。
典型如中橋板塊的孔雀城、金科世界城，目前掛牌均價均逼近2萬元/平。而附近的新房，毛坯不過2萬元/平。
還有人民醫院板塊的九龍倉碧璽，均價21000元/平，而300米外的萬科運河傳奇均價才2萬出點頭，2公里外、離市區更近的國美南長華府才1.8萬/平左右。
有意思的是，雖說這些二手房比新房還貴，但並不影響這些二手房的成交，且據我了解，最終談定的成交價都不低，這也一定程度拉高了最近一段時間的二手房整體均價。
- 二手房價總體上漲的最重要的原因是二手房業主的心態普遍膨脹了。
從3月小陽春開始，跑到中介要求調高價格的二手房業主明顯多了起來。
如果說一個人漲只是有價無市，可整個小區、甚至整個區域都跟著漲，就真的會成就那個區域的高均價。
就拿6月的數據來說，濱湖二手房掛牌均價約17998元/平，比新房在售均價還要高出約700元/平，此外，錫山和新吳也出現了類似的情況。
我走訪一線市場了解到，這些二手房東敢於報出這樣的高價，和周邊一手房價的持續上漲拖不了干係。
此前，國家統計局發布7月房價數據出爐，顯示7月無錫新房價格環比上漲0.8%、同比上漲9.7%！漲幅排在全國前列！
看起來漲幅不是很大，但這已經是無錫連續第5個月增長了，前4個月的漲幅分別是：1.0%、0.1%、1.3%、0.9%！
光看漲幅可能還不夠直觀，我們還是用例子說話。
假設你在今年2月看中一套100㎡、均價2萬/㎡的新房，經歷5連漲後，你的總價需要多花8.3萬元……
看來，不止二手房市場，新房市場也是「溫水煮青蛙」。
然而即便如此，無錫市面上的樓盤幾乎都覺得自己賣現在這個價格絕對是低估了，時不時放出要漲價的消息！
前幾天我去無錫一樓盤調研，因為和對方很熟，我就直接問他，「這個地方賣2萬，太貴了，你們怎麼想的？賣得掉嗎？」
他沒有正面回答我的問題，而是給我做了一大堆對比，比如：
「你看看我們旁邊的樓盤，比我們環境差多了，想賣23000元/平！」
「比我們偏的，就一個交通的利好，學校、環境都不如我們，也賣到1.6萬/平了！」
「馬上我們旁邊又要土拍了，基本上拍個1.2萬沒問題的，以後房價就要奔2.5萬了！所以你還覺得我們貴麼？」
你看看，說來說去，土拍才是房價上漲真正的殺手鐧！
今年以來，每逢土拍必漲房價。
就拿9月4日的這場土拍為例，和待拍地塊相關或者不相關的樓盤都拿出來炒作了一番。
濱湖的說，你看梅村地塊的起拍價都那麼貴了，我們要漲價！梁溪的說，太湖廣場起拍價超過1.4萬了，我們要漲價！錫東的說，旁邊的新吳都沒什麼好學區，房價都快到2萬了，我們賣2萬多還有天一加持，是不是超划算？我們要漲價！
就在我寫這篇稿子的時候，朋友圈就又新出了一個漲價通知：
據知情人士透露，隨著土拍臨近，各區還將有更多開發商跟進提價……
可這價格提著提著，總覺得有把市場往火坑裡帶的感覺……
說回本文開頭的話題：無錫「一城一策」已被中央批准。至於會不會出台，什麼時候出台，全看市場需要。
這裡的市場，更多是指房價。
一旦房價跳出了預期，調控的利劍隨時都可能出鞘……
基於當下無錫房地產市場的現狀，無錫房地產業協會副會長兼秘書長沈洵率先表態：房地產業協會會做好企業和政府間的橋樑和紐帶，發揮協會在「穩地價、穩房價、穩預期」的積極作用！
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若真調控，你說，誰會首當其衝？