一、房地產融資簡介
當前國內房地產企業，通過股票市場進行股權融資受到政策限制，除了信用較高的主體可以發行債券融資之外，大部分地產項目最常見模式是項目融資和預售融資。
慣例上，房地產公司成立專門的項目公司競拍特定地塊進行項目運作。融資時以項目公司為融資主體，房地產集團提供擔保。通常根據金融機構要求提供項目土地作為抵押。
除了金融性負債之外，國內普遍採取預售制度，也就是在房屋還未完全建成之前，就銷售給顧客，從而形成預收款這類經營性負債。另外，房地產項目在建設的時候，通常還會延期支付供應商的貨款和建築企業的工程款，形成應付帳款。預收款和應付帳款屬於經營性負債。尤其是預售形成的預收款，地產公司提前獲得資金，一方面獲得了無息資金，一方面提前解決了產品銷售，可以稱得上地產公司最重要的融資方式。
利用經營性負債獲得資金，周轉快的房地產企業可以做到以非常少的自有資金撬動大型項目，槓桿驚人。高槓桿率是房地產企業權益回報率高的重要因素。
二、地產融資的三種類型
本文從金融機構提供資金控制風險的角度，將這些融資分為三大類型，包括：主體融資、資產融資和項目融資。在分類時運用金融工程的抽象方法，透過金融產品的形式，從本質上去理解地產融資。
主體融資，是指依託於主體資產負債表進行的信用融資，融資款項由融資主體自由支配，還款依靠融資主體的自由現金流和還款意願。
資產融資：是指在融資依託特定資產抵押進行風險控制，當融資主體無法償還資金的時候，通過變現資產回收資金以降低風險。通常能夠用於資產融資的資產，是那些變現快易處置的資產，或是有較好流動性的二級市場的資產。
項目融資：是指融資依託於特定項目進行的融資，融資款項由特定目的載體（通常選擇項目公司）占有並且投向於事先確定好的項目建設，項目在投資回收期的現金流按照事先確定好的還款安排，償還各種類型的融資。通常為了有效控制風險，金融機構會對項目可行性進行研究，並且構建合理的融資結構，對於項目公司的運營過程進行必要的監督與管控。
項目融資是一種結構化融資手段，其原理是通過特殊目的載體構建獨立的資產負債表，通過對於項目的分析、管理和控制，使得融資的風險控制建立在項目特定的項目之上。
項目融資對於金融從業人員提出了較高的要求，當前國內銀行由於治理能力的落後，普遍存在「重抵押和擔保，輕現金流」的現像，反映了項目融資應用的困境。房地產項目尤其是住宅類項目由於項目產出的特殊性，產品變現能力強易於處置，現金流較易測算，投資回報周期短等，是最容易應用項目融資技術的項目類型。
本文通過對比地產的三種融資類型的比較優勢，結合當前房地產企業的發展現狀及融資需求認為：當前房地產企業最需要突破的融資類型是項目融資。
很多融資，比如說開發貸款，採取的是以項目公司作為借款主體，但是又有土地進行抵押，集團公司提供擔保。這種融資，到底是屬於哪一種類型呢。
比較主體融資和無資產抵押的項目融資的區別：雖然都是採取項目公司為融資主體的融資，但是區別在於，
主體融資，金融機構通常不對融資主體進行限制。
而項目融資，雖然也是依託項目公司這個主體時行融資，但是金融機構會對項目公司進行各種管理，深入到項目的層面。
比較資產融資和有資產抵押的項目融資：
資產融資，通常融資規模低於抵押的資產價值，留有一定的安全邊際。金融機構在融資主體違約時，可以方便的通常處置抵押品控制風險。
而有資產抵押的項目融資，融資規模要大於抵押的資產，因此金融機構無法通過抵押品覆蓋風險，而需要關注項目風險，並且通過對項目進行管理來控制風險。
以下結合實際情況進行分析。
三、不同階段房地產融資的需求及當前主流的融資方式介紹
房地產的融資貫穿整個開發過程，從前期拿地競拍時的保證金融資，再到簽訂土地出讓合同後的前端融資，再到獲得土地證等四證之後的開發貸款，現到建設期間的供應鏈融資，再到取得預售證之後的預收款融資，種類眾多。
不同的金融機構由於資金來源不同、風險收益偏好不同、所受監管不同等原因，採取了不同的金融產品為地產提供金融服務。下邊分別介紹。
1､保證金融資。進入2019年以來，由於地產市場回暖，房地產企業拿地熱情開始高漲，很多企業紛紛四處拿地，進行業務擴張。為了提高資金使用效率並且進一步放大槓桿，很多地產企業希望可以融資來用於繳納保證金。產生這一需求的一個重要原因是當前土地價格越漲越高，很多地方國土局將土地起拍價定的較高並且要求參與土地競拍的機構繳納很高比例的保證金。地產企業資金出現一定壓力。
當前，針對特定項目提供保證金融資的案例很少。房地產企業通常都是利用自有資金，或是通過發債增股獲得的資金，用於繳納保證金。保證金融資可以歸類為主體融資的範疇。
也有信用較高的大型地產公司試圖與金融機構合作，組建母基金用於拿地或是併購。比如先框定一個規模，然後有具體項目的時候再進行審核。由於母基金沒有實際的資金沉澱，國內金融機構的審批流程最終都是依託特定具體的項目進行審批，周期較長。這種母基金基本上沒有太大的意義，與簽訂框架性協議的意義相差無幾。與地產企業期望的可以事先在母基金層面募集資金，可以隨時在競拍時提取資金用於繳納保證金的理想模式，相差很
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