來源丨米宅北京作者丨理想推薦關注！
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6月份，米北發表了很多天津的調研稿件，後台留言褒貶不一。
昨天，一位粉絲和我說，他8月初剛買的樓盤，現在不僅打七五折了，而且可以做首付分期，最低一成即可。
買完就降價，他感覺非常心塞。
經過詢問得知，他買的樓盤位於東麗區東麗湖，當時買這裡主要是因為便宜，而且環境也好。
「要是知道現在降成這個鬼樣子，我當初無論如何也要買城六區」，他帶著十分懊悔的語氣說。
可是，如果這個世界上有後悔藥，估計其生產商早就暴富了；如果我們所做錯的一切都能夠挽回，世界早就一派其樂融融了...
所謂「買錯房，錯一生」，說得果真一點都不假!
接著，他又問：還會繼續下跌嗎？本來價格就低，才一萬出頭，下跌的空間感覺已經不大了，難不成要回到2015年嗎？
可筆者要說的是：最好不要輕易碰天津遠郊樓市，因為根本就沒有底！
為什麼這麼說呢？
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第一個原因，是中國即將進入瓶頸期的城鎮化！
眾所周知，自從1998年房改以來，中國房地產經歷了轟轟烈烈的二十年進程。而它的主要推動者之一，就是「城鎮化」。
在這個過程中，大量的破舊鄉村變為繁華的大都市，多少高樓一夜之間拔地而起......
城鎮化過程中的人口紅利、再疊加上較高的M2增速，以及政策（調控）面的寬鬆，這三個因素共同造就了這20年來房地產的超級大牛市。
可如今，政策面持續高壓，M2增速常年維持低位運行，甚至以後，它的增速要與GDP增速相匹配，這也就意味著：以往動不動就兩位數的M2增速徹底成為了歷史，樓市失去了「大水漫灌」的基礎。
那麼，城鎮化又如何了呢？
5月5日，國務院發布《關於建立健全城鄉融合發展體質機制和政策體系的意見》，其中給出了明確的時間節點：
2022年，城市落戶限制逐步取消、城鄉統一建設用地市場基本形成；2035年，城鎮化進入成熟期，城鄉發展差距和居民生活水平差距顯著縮小、城鄉統一建設用地市場全面形成；
2018年，我國的城鎮化率為59.58%，比2017年提高了1.06個百分點，距離2030年70%的目標，又前進了一大步。
根據已開發國家的經驗，城鎮化率在進入70%以後，就基本到了瓶頸期。
這就說明，我國的城鎮化紅利，基本就只剩10來年了，甚至有相關專家指出，到2025年，可能就進入了瓶頸期。
所以，未來買房，一定要遠離那些需要十年左右才能發展起來的城市遠郊區、新區、以及打著各種時髦概念的「鳥不拉屎」的區域，因為，城鎮化全面成熟了，這些地方可能還沒發展起來。
行文至此，可能會有很多人反對，說某某板塊發展挺好啊，不僅規劃了地鐵，還建了商場、學校等等，未來發展潛力還是不錯的。你說這些地方的樓市沒有底，不是瞎扯淡嗎？
遠郊的一些地方究竟發展得如何，我們暫且擱置，大家可以先來思考一個問題：
為什麼樓市下行期時，遠郊房價最先下跌，而且跌得最厲害？
最根本的原因是：和市區比起來，遠郊人流量相對較少，配套相對短缺，樓市支撐力度不夠。
我們以靜海團泊為例，團泊新城是天津十一五規劃中11個新城之一，當時的目標是：
利用3－5年的時間，基本形成團泊新城西區啟動區的開發布局，使啟動區的土地開發及城市形象形成基本框架。完成並控制好團泊新城西區的規劃及建設工作，使得區內二級開發和產業招商均達到一定規模，形成良好的開發局面。將團泊新城西區規劃定義為以創意產業為主線、 以體育產業為先導，發展旅遊產業、文化產業、現代設施農業，最終發展成為生態體育新城。
2010年，靜海縣發布團泊新城規劃，並正式進入建設階段。如今已經過去九年了，團泊新城現在是什麼樣子，大家也都看到了。
所以，當有更好的選擇時，請不要把寶貴的時間和精力浪費在發展緩慢的遠郊！
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第二個原因，是遠郊的大量供地！
由於種種原因，天津政府近兩年在加緊賣地。據「天津土地庫」信息顯示，從今年3月份以來，天津幾乎每天都有土地掛牌出讓，而這些土地多集中在遠郊區和環城四區。
地多、樓盤多，這是天津遠郊區的共性。
我們還以團泊新城為例，有數據顯示，目前整個團泊新城的開發體量不足30%。放眼望去到處都是待開發的空地。
無論是從當下存量來看，還是從潛在的供地量來看，這些區域的庫存量都極大，即便不能說是高庫存的重災區，也絕對不能稱之為供應緊縮的窪地。
第三個原因，是遠郊極其不成熟的「二手房」市場和「租賃」市場。
遠郊，最大的殺手鐧是「便宜」，所以，這裡不僅是投資客的天然福地，更是眾多剛需的天堂。因為在他們眼中，便宜就意味著「窪地」。
可是，在筆者看來，這不僅不是「窪地」，而是巨大的「深坑」。
如果你是剛需，你的首套房一定是你將來改善的基礎，或可以儘快出手，為換房提供首付資金，或可以儘快出租，減輕改善住房的貸款壓力；
如果你是一個投資客，那麼，變現能力一定是你最重要的考量因素。如果你投資的房子無法變現，那價格再高也只是紙面富貴而已。
可是，遠郊的二手房和租賃市場大多不成熟，或者不活躍。團泊奧萊周圍的精裝兩居，出租價格僅有1000多元，而且很不好租。不但不好租，還不好賣。
此時，可能仍然有很多人會說：你一個外地人懂什麼？不要一巴掌拍死所有的遠郊區，你去武清高鐵周邊看看，兩居室能租2000左右呢，而且二手房也很好賣。
Ok，我只問你一句:在目前這種寡淡的行情下，究竟是城六區好賣還是武清更好賣？
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從目前的形勢來看，高層對房地產調控態度堅決，只緊不松，未來很長一段時間內，我們都將處於這種「難熬」的狀態之下。
在存量搏殺的情況下，面對這種寡淡的行情，城六區尚且沒有足夠的能力自保，更何況遠郊區？
十之八九，這篇文章發出之後，仍會收穫不少罵聲，也仍會有人奮不顧身，一頭扎進這些深坑，但我仍要說出來。
買房之路漫漫，望各位且行且珍惜！