轉自真叫盧俊
行業發展到現在，整個社區的規劃邏輯是經歷過幾個周期的。先期經歷產品百花齊放之後，在房價開始快速提升的時代里，所有的產品都秉持私密性和尊貴感的角度去設計，儘可能的獨立封閉，從而體現獨享性
隨著時間推移五年之後，社區開始有著圈層感的出現，會有配套會有會所，但是內核還是在顯示身份，以及和你同一身份的人群可以一起互動
而到了最近兩年，伴隨著大家對於社區理念的回歸，更多的小區開始分享參與式景觀，更多的互動更多的共享，社區出現了更多的煙火氣和人情味
而經歷了這一次的疫情，所有人突然發現，社區要互動要良性循環，但是還不夠還需要有條件的話可以相對獨立，不交叉不交互，當初大家不太關注的健康環保等理念，又成為大家關注的重點
這樣的產品難不難，當然很難。社區規劃想要讓大家都能夠參與在裡面互動有歡聲笑語，但是又可以不會有那麼多的交叉感染各自可以防護自己的健康
這幾乎是相悖的命題，或者說在整體規劃邏輯上要重頭分歧的社區
對於這樣的需求，是當下客戶真實的購買訴求，但是看上去卻很難解決，目前也沒有哪個開發商對外說有這麼一條完整的產品系解決這些問題
但是有一個房企的社區邏輯，可以成為借鑑方向，很多點狀的細節，似乎在詮釋著未來用戶需要的社區是怎麼樣的
開發商的名字叫：東原
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我們對東原有印象，是因為他在社區內植入兩個基因讓市場上有了迴響。一個叫童夢童享，一個把兒童配套在社區內上升到絕對大比重的產品規劃，基本上小孩可以在社區內快樂的成長
另一個原聚場，將會所轉型為共享空間之後可以承載一個家庭更多的衍生場景
而這兩點是東原產品最突出的兩點，毫無疑問都是集中在社區氛圍上，讓大家對未來的家和小區有了更多憧憬
但是今天我更想和大家說的是，關於藏在這套體系背後的東原產品力
我們看到東原的社區，經常會看到這樣的畫面
在動線密集交互區內，動線可以把景觀和互動兩個元素分配的很好，整個氣場可以讓人待著很舒服
但是很多人沒有發現的，是另外一條動線
一般在社區大堂都有一條完整的歸家動線給到業主，但是其實在另一側還有後勤動線以及專門的卸貨車馬院
這樣一條動線可以保證所有的服務都能夠快捷完成的同時，也不會有交叉感染的可能
這是一個很細小的點，日常都不值一提，但是此時此刻這樣的設計卻有著極大的作用。但也正因為細小，所以看出整個東原的設計理念
其實這樣的細節在整個社區埋伏的特別多
包括一層規劃的後勤出入口以及社區規劃的垃圾收集口，都有獨立的規劃和完整的設計
這些元素在整個設計理念里並不是其他做好之後再額外加的，而是融入到整個規劃體系的，這也使得整個設計互相不干擾，但同時也能保證各種人群可以最快程度的完成服務
所以這其實是我說了很長的一個理念，產品本身就是服務的衍生
如果在前期不能更多的考慮後期使用過程中的小機率事件，那麼後續的服務一定是跟不上的
道理也很簡單，雖然很多事情發生的機率極小，但是一套房子的居住時間卻很長，伴隨著時間的累計，小機率的疊加也會成為必然事件
其實類似這樣的細節非常多，在日常過往中我們都不太會注意
比如我們看到東原的立面效果是這樣的
整體乾乾淨淨，線條感極強，遠看的品質感也不錯。但是這樣的立面規劃還有兩個細節
第一個，基本上整體的室內都會用上這樣大面塊全落地的玻璃，保證室內通風和採光的完整性
我們都知道，在科技如此發達的現在，依然沒有任何力量可以代替陽光和自然風。大面塊的落地窗雖然成本比較高，建安的難度比較大，但東原依然這樣做了
同樣的
在排布上東原也是極少有的會把建築單體的整體通風效果作為考量因素的房企，在社區內進行可視化模擬（CFD空氣流動模擬分析）
這樣的微氣候排布模式從整體排布到單體到地下室全維度貫穿
利用自然風將社區內污穢氣體，疫情期間將空氣中散播的病菌及時吹走，真正將社區所在地和社區建築布局相結合，確保最佳的社區微氣候
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所以不知道大家是否能夠發現，東原有自己非常不一樣的產品設計理念
在很多房企內都是按照景觀、立面、戶型、裝修這樣模塊化的進行的，但是東原不一樣，它本質上是根據用戶感官體驗上進行劃分的
從安全接觸，到視覺體驗，嗅覺營造和社區聲音等等
採光的重要性不僅在於戶型，還在於樓宇，還在於裝修，細碎點埋在很多地方，從而讓用戶整體可以感受到舒適
圍繞著舒適的邏輯，不少貼心的細節會讓客戶感受到眼前一亮
比如很多項目里會融入的乾衣房的邏輯，不是這樣設計理念的企業和設計團隊，不太會做出這樣的空間
就是這麼一群特殊的設計團隊，所以東原積累了一套高於國家標準的質量內控體系，涵蓋品質標準、制度管理、流程指引、施工工具、協同機制等全流程、全維度的品質管控環節
所以在很多你看不到的地方，都是如此
整個台盆的下方，規劃的這樣乾乾淨淨的設計
你會發現東原的管道很少發生堵住的情況，其實很多問題都在前置情況下解決了
雖說物業處理這些問題不複雜，但還是儘可能的減少事情的發生頻率，節約了時間，也減少了接觸，所以設計本身就讓業主免了這一份的擔憂
就是這些顆粒度極小的內容，以東原集團工程質量控制標準為例，這本長達51頁的手冊里，涵蓋了鋼筋混凝土結構工程、砌體工程、抹灰工程、鋁合金門窗工程、PC施工、鋁模施工以及其他工程建造細節等7大類、73個子項、超200個細節標準
甚至針對每一項施工細節，都進行了詳細圖文注釋，精度高達毫米級施工管控，確保整個建造環節的施工品質
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這還不是全部，整個社區為什麼可以保持良性的運作，甚至在一些極端情況下都能夠保持秩序盡然，因為在根據客戶為本位的產品規劃邏輯下，東原也是少數可以進行反向倒逼的企業
什麼意思，就是後期服務運營的時候，客服以及物業團隊會對產品使用情況進行檢測和大數據統計，發現不好的時候及時改善，並且在未來的項目里保持快速疊代
比如說，我們都知道東原有童夢童享這套體系
做的非常好，但是極少數人會知道
東原會對童夢童享以及整個社區做數據監測的
包括不同區域的溫度、濕度、空氣流通情況進行各種大數據監測
監測的本身是為了讓空間可以運營的更好，但同時也會給未來規划下一個社區的時候提出用戶使用過程中的意見
這也是為什麼在最近幾年東原的社區都會強調做新加坡式的景觀，每一個項目都有水
特別是這種大面塊的硬地水景
另外可以注意到，東原的項目幾乎每一個都有水。為什麼這樣做呢？除了觀賞性需求外，水體對社區的微氣候也是有幫助的，我們都知道空氣濕度適宜的時候，人的感受是最好的，而水體就能幫助社區內有相對穩定的濕度
同時，通過這次疫情我們也學到了新知識，病毒在濕度均衡的時候存活時間將極大的縮短，也許這就是東原的社區疫情控制較好的原因之一吧
所以東原不論是童夢童享還是原聚場都可以持續性的疊代升級，這些升級有來自總部端的研發部門發起，更多的也有尾巴端的疊代意見
這樣的產品倒逼併非只發生在一個點，而是全面性的實施
很多客戶端提出的意見都在後續交付前得到了很好的改善
所以在這裡我要說一個特別有趣的細節，我們都知道東原在去年得了一個獎，整個東原物業的客戶滿意度排名第一
這個獎其實還挺重的，因為評分機構來自賽惟，可能很多普通購房者不知道這家公司，這是幾乎所有主流開發商都認可的第三方調研機構
通過這個機構來比較評判自己項目的產品和服務是否到位，會將賽惟的數據作為自己集團內部的考核標準
而賽惟評判的標準，沒有其他，都是無孔不入的客戶調研，不論是明訪還是暗訪，大量樣本的客戶調研總結出來的數據
這也說明了這家機構的獨立和數據的真實性
而東原能夠得到這樣的排名，一個很有趣的點在於，當然整個東原物業的服務一定是好的，沒問題的。但是在另外一個層面也說明，其實就是在前期的產品設計端解決了大量的問題之後，沒有給物業增加很多事務性的干擾
從而讓物業團隊有精力可以去做更多空間運營的事情
所以本質上這樣的打分說明的是產品和服務的結合，前期產品端的極致人性化打造，前期產品不放過小機率發生事件，前期產品更多的以人為本，後面的服務才能做更多的事情
比如從關心社區，變成關心人。比如從關心生活，變成關心你的精神
不知道各位知道麼，這一次疫情期間，來自東原藝術社群的56名業主們自發組織，以線上隔空合唱的方式，上演了一場「不見面演唱會」。
我們都知道，很多時候面對疾病的時候每一個個體都很無力都很迷茫，但也在這個時候需要更多的精神力量支持我們堅定的走下去
而這樣的力量，可以來自家庭，可以來自整個社會，可以來自各個機構，但一樣可以來自我們最熟悉的社區
起碼在東原社區里就有
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這就是東原社區有魅力的地方，不論在什麼時候，都可以一直在保持良性的循環，哪怕是在最特殊的時候，看到的也是愉悅心情
一個社區的最高標準，就是乾淨。社區乾淨，每個住戶乾淨，所有在裡面嬉戲的人乾淨以及任何時候都很乾凈
這似乎是一句稀鬆平常的話，但是做過項目的朋友們都知道，這是多麼的難
時間會讓一些事情變得很有魅力，歷久彌新的品質，不過是社區內的歡聲笑語
以上為正文，來自盧俊
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-tw/jrOvhHABjYh_GJGVXe3A.html