轉自真叫盧俊
深圳在2019年的下半年，出現了神一般的行情
經過8月18日社會主義示範區的公布、11月11日的豪宅稅取消，深圳全市的均價逐月上漲
根據最新的冰山指數，深圳房價從年初的5.1萬漲到了12月的5.7萬，而上海的二手房均價是5.2萬，北京二手房均價是5.4萬
深圳目前的房價已經分別比上海貴了9.6%，比北京貴了5.5%，經過前一輪的暴漲，深圳的房價已處於頂部位置
珠三角是個好地方，可惜深圳和廣州都太貴了而且門檻也比較高，那麼，有沒有其他未來有漲幅且入手門檻相對較低的城市呢
當然，只要仔細找，還是有的，答案藏在粵港澳的房價地圖中
第一階梯：只能是深圳，香港，澳門；
第二階梯：廣州、珠海；
第三階梯：東莞、佛山、惠州；
第四階梯：肇慶、江門
那麼，在前兩個優質梯隊中，目前值得關注、價差很大、適合普通人的城市，就只有一個
珠 海
01
珠海不僅能承接來自深圳和廣州的能級和房價轉移，更關鍵的是，珠海還能接受來自澳門和香港的輻射
珠海，是全國唯一一個與港澳海陸相連的城市
因為澳門實在太小了，只有30平方公里，是香港是1106平方公里的3%，是橫琴是106平方公里的28%，是珠海是1711平方公里1.7%
澳門想要發展，一定要借力，唯一的突破口就一定是珠海
不管是香港還是澳門，由於土地面積不大，但人口眾多，導致房價出現了畸形
珠海一手住宅均價為21184元/㎡，澳門平均樓價$106819/㎡，香港平均樓價為$13561/平方英尺，即便算上貨幣匯率，澳門、香港與珠海之間兩地房價至少存在5-9倍的差價
珠海目前的房價，對於他們而言，可能便宜的有點不可思議
我們在調研的時候，發現橫琴很多樓盤都聚集著大量的來自港澳的置業客戶，組成了一個個看房團，在珠海大量的置業，這種購買力其實是相當驚人的
這種購買力上的降維打擊，也幫助珠海進行大量的去化，不斷夯實著珠海的房價
珠海人均收入高，住宅規劃用地小，政府賣地比較節制，地理區位優越，這幾大因素導致珠海整個房價將一直維持在比較穩定的價位
同時，為什麼珠海最近幾年GDP增速這麼快，很大的原因在於珠海的引才計劃
珠海是全國率先發出「搶人大戰的城市」
2018年，珠海發布「英才計劃」，其力度之大、獎勵之高、覆蓋面之廣對標珠三角乃至全國都鮮有比肩者，被譽為珠三角最優人才新政
同時，珠海在稅收優惠、創業資助、子女入學服務等方面都有政策支持，助力珠海打造國際高端人才集聚區
正可謂，三十年河東、四十年河西。珠江西岸，特別是珠海，將進入發展快車道
珠海的城市地位，將得到大幅提升，成為粵港澳大灣區「三足鼎立」的局面中，實力毫不遜色的「一足」
02
當然，珠海的版塊也非常多，香洲、金灣、斗門、南灣、橫琴等大片區內，還有非常多的小片區，應該如何選擇
我們的建議是，請大家優先考慮兩個片區：
一個是能級最高的橫琴
另一個是產業最好的唐家灣
我們先來聊聊橫琴，這個全國最特殊的地方
人民日報在去年年底的時候，曾發文點評，這是全國唯一的「一島兩制」試驗區，擴大了澳門的發展空間
毫不誇張的說，珠海橫琴承載的就是澳門的未來，乃至是粵港澳大灣區西翼的未來
源源不斷的港澳元素，正在加速注入這座106平方公里的小島
去年的12月20日，是澳門回歸20周年，高層強調，當前特別要做好珠澳合作開發橫琴這篇文章，為澳門長遠發展開闢廣闊空間、注入新動力
如果說珠海是粵港澳的橋頭堡，那這個堡壘的塔尖肯定就是落在了橫琴
來源：公眾號「國民經略」
大家可以看一下目前整個各大灣區的三大自貿區，前海、南沙和橫琴前海南沙和橫琴，如果我們再來細細研讀的話，我們會發現橫琴的所有深度合作，所有的定位，一共4條，全部與澳門有關
橫琴是真正意義上的珠海的「當紅炸子雞」
橫琴的價值還有一點，就是真正意義上的稀缺性，橫琴對於每一塊土地的出讓，都有著最高標準的要求
為了大力發展金融產業和總部經濟，甚至在前期土地進行招拍掛和後期拿預售證的時候，都進行了種種不可思議的限制要求
來源：2017年橫琴某地塊土拍時的要求說明
橫琴如此珍惜土地，這麼做最根本的原因就是
因為橫琴島雖然大，但真正可用來居住或是辦公的真的是少之又少，只有20%的土地被定性為住宅用地，換句話說
70年產權性質的住宅，在橫琴島真的很稀缺
而稀缺性，才是城市房產最大的價值
03
還有個重點版塊想要跟大家聊下，就是即將成為珠海的新貴富人區及產業集中區的
唐家灣版塊
唐家灣的價值來自於珠海內生價值，而不是其他城市的溢出
唐家灣版塊是政府全新規劃的區域，整個版塊是沒有城中村的負擔的，換句話說，區域不僅很容易起勢，而且整個起勢的時間會很快
版塊要發展，產業要先行
對於唐家灣來說，整個導入的產業是非常好的，有大量的高科技產業，ABB國家機器人、YY、魅族、羅西尼等知名企業，這將同步帶來大量的高收入人群，這些都是未來實實在在的居住人口
我們來看個小細節
根據前程無憂網站招聘，唐家灣1月13日至今共發布20頁招聘啟事，其中工程類、電器類、IT類占60%以上
也正是因為有實實在在的產業導入，所以唐家灣版塊的人口導入已經十分明顯，新增人口尤其是年輕人非常多
唐家灣區域的價值正越來越被夯實
目前唐家灣區域租金3房在3000元左右，而在去年，整體的租金差不多在2000多元
還有一點很重要，就是關於交通能級的躍升
珠海北站的TOD，兩條通道（深珠、深中）在唐家灣產業升級、人口增長的基礎上將持續發酵地塊價值
2018年年底，深珠通道已經正式獲批了，一旦開建，直接將深珠的前海與珠海北部相連，第一站，就是唐家灣
在深珠城軌的東端，深圳的房價達到了12萬每平，而在城軌的西端，差不多才2.3萬-3萬，這就是實實在在價差的存在
隨著深珠城軌的建設及開通，整個版塊房價上漲的邏輯將變得越來越清晰
到了現在這個時刻，珠海，或許已經到了最佳的入手時刻