最近，中國最牛街道辦正遭遇「寫字樓租金猛跌50%」的尷尬境況。
魔幻的是，短短半個月內，深圳的商辦市場成交卻猛增20-30%。
以8月18日為分界線，深圳寫字樓開始經歷冰火兩重天的奇妙境遇。
沉寂了大半年的商辦市場呈現久違的熱鬧：外地客大舉買入，詢盤量明顯增加，成交量環比增加20-30%......
與此同時，號稱中國最牛街道辦的粵海街道辦一帶寫字樓租金跌破新低，部分甲級寫字樓實際租金同比去年幾近腰斬，房東們降租金、提佣金、延長免租期，瘋狂攬客卻依舊無人問津……
強烈的市場反差不僅體現在交易與租賃，縮減的辦公需求和持續走高的供應同樣擦肩而過，漸行漸遠。
近期升溫的交易熱度，儼然寫字樓市場寒冬中的一把火，也許能給人們帶來春天的幻想，也許更讓人明白冬季的漫長。
成交漲3成&租金跌一半
深圳寫字樓魔幻現狀
「 光是這一棟寫字樓，前幾個月就空了2萬平。」
二房東廣叔（化名）正在放租的寫字樓，不久前空置率達到30%，前段時間他把租金狠降了一波，總算租出去了一些，但是新結算日快到了，他擔心還有公司要撤走。
（位於科技園南區 租金僅50+元/平/月的寫字樓 已空置數月）
中介小敏（化名）試圖勸廣叔再把價格降一降，現在整個深圳的寫字樓都不好租，尤其是在租金跌破新低的科技園，廣叔的價格沒有優勢。
另一邊，小敏也在給客戶做思想工作，「業主那邊給我的佣金是一個半月，如果你誠心租，這個錢我們可以分一分。」
客戶看了小敏的報價，心裡在算另一筆帳。他的合同還有半年，但就算放棄押金換到這邊來，一年下來其實還能省下十幾萬。
無法想像的是，當這三位正在努力從租金困境中掙脫的時候，一批來自北京、香港等地的客戶正滿懷信心、大舉買入深圳的高端寫字樓。
雖然同在深圳寫字樓市場，買家、業主、二房東和中介，在同一條利益鏈上的人們，感受到的卻是截然不同的溫度。
1.買家跑步進場 成交暴漲2、30%
升級示範區之後，深圳寫字樓交易市場突然火熱了起來。
一位知情人士透露，僅以8月18日為分界線，下半個月的成交達到了上半個月的兩倍。
「相比前兩個季度來說，目前的成交量增長了2、30%是肯定有的。」
而就在幾天前，深圳中原工商鋪部發布業績喜報，稱8月創下年內月度業績新高。
此前觀望的客戶紛紛出手，詢盤量明顯增加，多家參與寫字樓大宗交易的平台表示，明顯感覺到市場的躁動。
雖然當下的成交量同比去年沒有太大的漲幅，但是考慮到現在的市場環境，有這樣的成績已經非常亮眼。
（全市）辦公樓一手成交信息
（全市）辦公樓二手成交信息
數據來源：深圳市房地產信息平台
而且，示範區公布至今不過半個月，對市場的影響還在發酵中。知情人士透露，從目前增長的詢盤量來看，這股成交熱度預計在下半年還將有持續的增長。
2.搶客難 甲級寫字樓租金腰斬
另一邊，深圳寫字樓租賃市場仍是嚴寒籠罩，空置率高居不下，租金跌破新低。
不僅大量寫字樓推出特價單位，部門甲級寫字樓實際成交租金同比去年幾近腰斬。
（這份大特價名單中，不乏地段、配套優越的甲級寫字樓）
經過多個平台最新掛牌價的對比，以及多位中介的證實，確實存在名單中的特價房，而且實際推出特價單位的寫字樓數量可能更多。
在南山科技園，樓齡稍大的寫字樓價格能談到70元/平/月，而精裝修的甲級寫字樓，也有不少價格在90元/平/月以下，尤其是二手房東的房源，特價基礎上，還有一定的議價空間。
（租金79元/平/月的甲級寫字樓）
以標準甲級寫字樓大沖商務中心為例，去年同期租金水平大概在150元/平/月，但現在，已開始推廣88元/平/月的特價單位。
而其他掛牌130+元/平/月的出租單位，大部分實際成交價可以談到80+元/平/月，在免費贈送定製裝修，延長免租期等方面還可以有進一步的議價空間。
「有時候我們也沒有想到房東那邊能談到那麼低的價格。」一位正在積極帶客看房的中介表示，經過了大半年的空置，不少房東的心態已經明顯轉變。
3.公司換租忙 毀約升級反而更划算
專做寫字樓租賃的中介小敏（化名）今年業績不錯，2019年僅過去三分之二，她已經完成了去年全年的業績。
因為經濟環境變化，不少公司也面臨著擴張或者縮小規模的變化，相應的，辦公環境也要做調整。
「一般情況下，公司很少毀約換租。但是現在，有些公司放棄押金，換到南山這邊來辦公，算筆帳下來，實際租金成本可能反而更低。」
（實用率70%的科技園寫字樓 租金90+元/平/月）
「南山這邊的基本上都是換到附近，也有福田換到南山來的。福田中心區的租金水平也有下降15-20%左右，但整體還是比這邊高。」
在過去的半年裡，她有3位老客戶通過放棄押金，毀約換租到了租金更低的辦公室。
僧多肉少
寫字樓經歷「最難的一年」
對於二房東們來說，2019年可能是他們經歷過「最難的一年」。
受到經濟大環境影響，從2018年下半年開始，先是基礎較弱的公司開始撤退，緊接著就是二房東們，「退租潮」逐漸洶湧。
但相比北上廣，深圳寫字樓在供需上的矛盾似乎更加明顯。
除了大環境導致的公司減少，在P2P平台陸續暴雷背景下，深圳開始嚴肅整頓金融平台，在過去的11個月里，關停了近200家P2P網貸平台。
（目前整治工作仍在進行中）
第一網貸最新發布的《2019年8月份全國P2P網貸行業快報》顯示：從去年11月份始，截止2019年8月底的10個月來，全國共984家P2P網貸平台停發新標，其中深圳194家，占全國19.72%，退出數量排名全國第一。
除了清退，目前深圳對金融公司進駐寫字樓也進行了把控，甚至不斷更新黑名單，發放到各大寫字樓的管理處。
此前，因為成交額、參與人數等P2P網貸主要指標穩居全國第一，深圳被業內稱為「中國網貸第一城」。但是現在，經過綜合整治，深圳已經跌出全國前三。
不僅是存量公司的持續退出，深圳新註冊公司數量也在明顯減少。
官方數據顯示，上半年（1-6月）深圳市新登記新登記商事主體233827戶，同比下降5.6%，其中企業131349戶，同比下降15.1%；全市上半年遷出企業共852戶，較去年同期的272戶，大幅增長了580戶。
在公司數量減少，租賃需求降低的同時，深圳寫字樓的供應量卻依然在高位運行。
從2017年開始，深圳甲級寫字樓市場出現自2004年最大量的新增供應，此後供應量一直保持著百萬平高位。
而2019年，第一太平戴維斯預計年內深圳將迎來15個新項目，共計建築面積約109.9萬平方米的新增供應交付。
戴德梁行二季度報告顯示，深圳市甲級寫字樓存量維持在512.78萬平方米，預計未來5年供應量仍將保持高位。
一面是縮減的市場需求，一面是快速增長的供應，顯然深圳寫字樓市場已經面臨「僧多肉少」的生存困境。
而數據上的落差，反映到市場，就是不斷上漲的空置率和不斷降低的租金。
（圖源戴德梁行）
在寒意漸濃的這大半年裡，房東們的心態也發生了極大的轉變，從「這個價格沒法談」到「誠心租一切好說」，背後是長期空置帶來的巨大資金壓力。
顯然，從目前的形式來看，這樣依靠低租金、高佣金以及延長免租期來吸引客戶的狀態還要維持相當一段時間。
投資泡沫減少
自用型買家進場
在寫字樓「難租」背景下，即使有升級示範區的政策利好，買家們也已經理性許多。
「目前成交主要是一手市場，客戶之前就已經觀望了很久。」深圳中原寫字樓部董事總經理范進佳認為，目前走熱的交易現象並非投資客的一時衝動。
「大多數買家都是自用，從外地搬進深圳，本身公司有這方面需求。」
范進佳透露，目前成交區域主要集中在前海和羅湖片區，這兩個片區都一些「特殊性」，並非大面積的火熱。
「前海有一個歸巢計劃，號召企業回歸，對公司來說是利好刺激。羅湖的話，對於需要在那邊辦公的公司來說，能選擇的新寫字樓本就不多。」
今年6月，前海管理局發布《促進企業回歸辦公用房租金補貼辦法》，對前海註冊企業在合作區範圍內經營給予空間扶持，補貼對象主要分為承租單位與產權單位，扶持比例為實際繳納租金的50%，每年最高可獲補貼500萬元。
范進佳透露，目前熱門的前海桂灣片區，成交量比去年都要好，預計前海整體空置率都將有所改善。
而且，選擇現在進場，除了政策利好，市場價格已經調整到比較合理的水平，也是買家認為「時機到了」的關鍵。
「目前客戶主要是北京、香港居多，相比中環來說，深圳一線海景寫字樓還是有比較大的優勢。」
（圖源網絡）
范進佳預測，下半年深圳熱門片區的高端寫字樓還將迎來不錯的市場，因為這類物業本身還是比較稀缺的。
雖然福田、南山的寫字樓租金有較為明顯的降幅，但是大多數業主前幾年已經獲得了不少利潤，現在基本都能堅持住。
「二手方面，南山、福田中心區的熱門寫字樓，很少有拿出來賣的，即使有也會很快成交。」
但是其他片區的寫字樓，因為供應量持續增加，租金水平又在低位徘徊，短期內不會有太明顯的改善。
因為不限購不限貸，寫字樓曾是投資客最喜歡的產品之一。但是現在，寫字樓市場的投資熱情正在消退。
短期來說，寫字樓必然要經歷一場陣痛，但長期來看，整個市場卻會因此而更加健康、平穩的發展。
在升級示範區的重大利好下，市場信心大增，寫字樓市場確實燃起了一把火。
但是這把火，卻會讓更多人看清楚，這個膨脹的市場正在加速分裂：一小部分核心高端寫字樓吸納著有限的人流和需求，迎來自己的春季，而更多短期過剩的寫字樓還將在冬季徘徊，為曾經錯誤的預期買單。
撰文/編輯 湘婷
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