活躍的2019年北京樓市新變化！
時間過得飛快，2019年7個月過去了，北京住宅市場成交相對活躍，特別是限競房成交明顯上行。7個月商品房住宅簽約了2萬套，基本接近了2018年全年。
體現出了雖然北京房地產調控政策全國最嚴格，但作為一線城市，不論是資產角度還是居住角度，北京依然有旺盛的需求！
在限競房成交逐漸活躍的背後，這幾年，樓市的大部分文章和朋友都在聊限競房、聊住宅市場。很多人都選擇性的忽視了寫字樓商辦市場。從2017年3月26日開始，這個曾經非常非常活躍的細分市場可以說接近冰封。但最近出現了一些新的變化，歷經了兩年的風風雨雨，商辦物業這個細分市場的政策、行情、新產品等層出不窮。
對比住宅市場的波動，北京在2018年下半年開始優質寫字樓領域市場最近大新聞不斷：如果把這些市場上的個案聯繫到一起看，會發現一個很明顯的特點，優質企業抄底收購優質物業的步伐在加快。
1：北京翠宮飯店被京東27億元收購,收後將改為商用寫字樓。
2：今日頭條90億買下中坤廣場,將用作寫字樓。
在去年大宗商業投資市場交易金額創歷史新高的推動下，今年外資將持續活躍，內資投資熱度回升。而且科技發展、消費升級、區域經濟和擴大開放政策將為商業地產市場帶來新機會。2018年-2019年一季度，外資機構在北京的大宗房產交易已達10宗，累計交易金額超過250億元。凱德、吉寶置業等企業，都在大幅度進入北京市場。
商辦市場到底如何？從市場數據看，對於北京樓市發展的新趨勢看，可以簡單的總結幾點：
1：住宅市場平穩，逐漸隨著不限價的純商品房住宅地塊供應增加，市場未來限價與不限價將平分市場。但這個市場競爭也越來越激烈。
2：商辦類物業變成北京最有創新可能的一個房地產細分市場，如果說北京樓市在2017年之前的樓市是以住宅物業為主的時代，那麼現在和未來的北京樓市發展方向將是順應城市發展，製造多業態優質的資產及完善的服務體系！
什麼企業能夠在這個趨勢的轉折點上，想的更多，做的更多，就肯定能在未來房地產市場上占據更多的市場份額！
風險與機遇並存的北京商辦市場！
在國外已開發國家與城市，商辦肯定是房地產市場的主戰場，而北京作為中國的首都，也已經到了房地產市場的從住宅為主轉變為資產運營為主的存量時代！
對於龍頭房企來說，只做住宅的規模化已經越來越難持續，這種情況，企業除了發展住宅主業外，都在謀求多元化發展，比如文旅、養老以及此前大熱的長租公寓業務等。最近甚至新能源汽車也成了房企關注的香餑餑。但對於很多房地產企業來說，其實都忽視了「商辦」這個房地產行業的基本盤！
統計局的官方數據顯示，商辦物業是一個每年接近2萬億的龐大市場，這個市場如果能夠做好，對於房地產企業來說，對於企業自身發展的影響遠遠比造車更大！
對於北京市場來說，因為商辦類調控政策力度相對更大，這個影響在2017年開始就全面出現了！
首先：客戶出現了變化，槓桿減少！
在2017年之前，有四類客戶為可售寫字樓的主力構成，即：國企、央企，上市、准上市公司，私人投資客，高凈值私人客戶及民企。
但在3.26政策之後，以私人投資和高凈值客戶為主的個人購買被拒之門外，如今則只能用公司、企業全款買入，槓桿的消失和資格收窄，讓至少一半的需求無法釋放。
其次：面積變化，總價高，位置非熱點商務板塊！
500平米的單層分割，雖然商辦單價不高，但總價因為這個面積變的動輒上億。這種情況，供應的項目位置和存量項目比，也的確非熱點商務板塊。
但恰恰是因為這些風險，也帶來了機遇！
放長眼光，整體的看，北京商辦市場在經濟持續繁榮，人才不斷湧入，以及新總規帶來的歷史機遇下，還是積極向好，充滿潛力的。中間的磕絆在所難免，抓住演化的特徵和未來的走勢才是關鍵。
最近幾年正是國內機構資本商業地產投資的建倉時期，預計將有1萬億元人民幣資金排隊入市。
因此，未來四類主要投資者將呈現，保險業未來潛力巨大；房地產私募基金加速發展；開發商增持投資性物業；境外投資者穩中有進的投資特點。
當前中國屬於成熟期的城市有北京、上海、廣州、深圳四個，普遍具有第三產業基建完善，商業地產需求旺盛，投資物業存量可觀，流動性改善，投資市場交投活躍的特點。
根據高力國際最新對全球寫字樓市場的前景分析，主要城市呈現出比較強勁的發展趨勢。即便美國特朗普執政帶來不確定性，英國脫歐過程跌宕起伏，都沒有影響紐約和倫敦在核心商圈寫字樓物業的整體看漲。
北京作為全國商辦物業租金最高的城市，未來寫字樓物業的需求還將進一步擴大，商辦市場的前景不可小覷。真商辦、真產業園成為了相對稀缺產品，價值反而未受影響。
城市轉型、消費升級、住宅紅利漸消，地產行業的巨量財富和發展機會逐漸向公建地產領域傾斜。政策是不可控的，但這北京所有房企都面臨的難題，也給了很多企業率先試點創新的機會，如果能走出一條路，對於未來可以預期的全國市場政策收緊，誰先變化，誰就將獲得巨大的收益！