兩年前，東莞的土地拍賣市場像坐上了直升機，房企開始扎堆布局。
今年以來，東莞舊改市場仿佛坐上了火箭，政策頻出，政府半年公布了50個項目，東莞舊改集體駛上快車道。
市場個體也在產生變化。
據爆料，東莞某舊改項目內有租客用四年租約換來150多萬的補償金額，這一次，「釘子戶」不是業主。
另一方面，多箇舊改項目迎來實質性進展，如華潤水澗頭項目宣布年內完成拆遷；再如，南城體育公園項目正式開始拆遷工作。
包含水澗頭項目，兩年時間內，央企華潤已在重倉12個鎮街，布局20個項目。招商蛇口、華僑城等央企同樣活躍在東莞的土地市場。
基於一系列現象，媒體將今年稱之為「東莞城市更新爆發元年」。
東莞南城，水澗頭村
1.坐上東莞舊改直升機,四年租約換150萬
「東莞舊改火了。」
字面意思，從租戶到業主，從中介到開發商，儘管房地產市場中的幾個角色經常在許多方面無法達成共識，但現在，他們一致認為東莞的舊改市場正不斷升溫。
東莞的林叔在房地產行業乾了許多年，曾在2015年鼓勵公司同事抓緊買房，果不其然， 2015年8月後東莞房價就一路上漲。近兩年，林叔又開始鼓勵同事找好機會買入東莞的待拆遷房產。
近5年東莞房價走勢圖；來源：城市房產
「也不一定要買拆遷的，買好的舊改項目周邊的商品房也可以，舊改之後肯定能帶動周邊房子的價值。」
林叔坦言，他自己就入手了幾個舊改項目旁的商品房。
除了買房，租房也能在起飛的東莞舊改市場分一杯羹。
林叔告訴南方樓事，前兩年的東莞舊改市場上有一些租戶通過長租約獲利，「不過現在已經很少見了。」
林叔也算是「租約獲利」親歷者，他告訴南方樓事，他的好友李先生曾租下一家200平左右的修車廠，在與房東簽下四年租約後，傳來開發商進場消息。由於該修車廠位置較好，生意紅火的李先生又是剛簽約不久，所以他拒絕搬離。
彼時，同期的其他商鋪的租客已經拿到滿意的補償全部搬離，而後，李先生就成了「釘子戶」。
由於四年租約在手，從法律上來說，開發商拿先生沒辦法，只能向村委施壓，村委也下了狠手，繞著修車廠把周圍的路都挖了一圈，修車廠的生意完全停滯。
儘管如此，李先生還是如期交付租金，租約的法律效力仍在。最後，開發商為了趕進度選擇妥協，向李先生賠了一筆數額不小的補償費用，項目得以如期推進。
「賠了多少錢？150多萬吧。」
林叔表示，儘管目前東莞還沒有真正意義上的舊改項目入市，但東莞本地人對舊改是比較歡迎的，大家都意識到拆遷帶來的變化和發展，不會特別頑固。
聊到最後，林叔只留下一句話：「趕快舊改，我的很多房子都等著升值，就算有一些不在拆遷範圍，在舊改項目隔壁也可以升值。」
水澗頭舊改項目概況，可以看出，該項目是較高規格去打造的。
2.兩年20個項目,央企重倉東莞
正如林叔所言，東莞的舊改市場確實「火了」。
實際上，舊改對東莞來說並不是全新的事物。在深圳木頭龍小區十年終得見曙光之際，東莞也有多個十年高齡的舊改項目取得實質性進展。
譬如水澗頭村、亨美社區、火煉樹村等舊改項目均取得不同程度進展，其中水澗頭村打出「今年內完成拆遷」的宣傳目標。
水澗頭村入口之一
水澗頭村坐落在東莞南城，距離地鐵2號線西平站不到300米，位於東莞南城CBD內，從地段上來看無疑是東莞較為核心的地區。
在上個月的水澗頭村動遷工作動員大會上，時任南城街道黨委書記陳桂明表示，要爭取在2019年底完成水澗頭村拆遷的硬任務。
截止至8月22日，水澗頭拆遷安置工作指揮部牆上的《南城街道水澗頭村拆遷安置項目總進度統計圖》顯示，項目已確權戶數為672戶，占比100%；項目已測繪632，占比94%。簽約、交房、拆除等工作事項尚未開始。
水澗頭拆遷工作指揮部內的項目總進度圖
不過，項目下一步才是舊改過程中最為艱難的一步——拆遷談判。
在水澗頭開超市的陳阿姨告訴南方樓事，從她進到水澗頭的第一天就聽說了要拆遷，但直到現在還未確定具體何時開拆。而她來到水澗頭，已有十來年了。
南方樓事在水澗頭村內看到，村內主幹道多為5層左右的樓房，部分樓房外立面未做裝修，紅色磚頭暴露在外。往裡走，可以發現還存在不少瓦房。
水澗頭村內的瓦房
陳阿姨表示，水澗頭村房子比較破舊，火煉樹村的房子都是比較好的，估計更難拆，而火煉樹也有十年「舊改齡」了。
她還告訴南方樓事，目前業主和開發商在賠償方面尚未達成一致，具體補償方案也未公布，業主也沒通知具體退租搬離時間。水澗頭多位租鋪面開店的老闆說法均與陳阿姨的陳述相近。
拆遷安置工作指揮部一名工作人員也證實了陳阿姨的說法，他表示，目前項目正在房屋測繪階段，具體補償方案最遲九月中旬公布，「目前正在向政府爭取更多的利益給到村民。」
水澗頭拆遷工作指揮部內的工作流程圖
據公眾號「樓探」報道，此前一份《水澗頭村拆遷補償項目及標準意向調查》的表格曾在東莞朋友圈流傳。該表格顯示，拆遷的貨幣補償為3萬元每平方米；物業補償方面，首層為1:1.2，二層及以上為1:1.05。
不過，該表格的真實性未得到官方的證實。
除水澗頭村項目外，亨美社區、火煉樹村也均迎實質性進展，細看可以發現，這幾個項目操盤開發商均為央企華潤置地。據南方都市報道，自2017年8月首進入東莞以來，華潤置地重倉12個鎮街，布局20個項目。
當然，這20個項目還包含通過公開市場拿地的項目，但業內人士透露，該統計數據未包含合作開發項目及未公開項目。這個速度無論是在東莞還是在業內來說，都是罕見的。
除華潤外，其它央企也在低調布局華潤。
據東莞時間網統計，自2017年8月24日以來，已經有華潤置地、招商蛇口、華僑城等品牌房企房企入莞，其中很多都是央企或者具有央企背景的企業。加上已經進入東莞的保利、中海等，央企已經成為東莞樓市一支重要的力量。
3.半年公布50個項目,東莞進入城市更新爆發元年
除了市場中的個人和企業，政府的動作也在昭告：東莞的城市更新市場正不斷升溫。
回頭看，東莞整體樓市在2017年便開始升溫，大波外地房企通過公開市場進莞拿地便是從這一年開始。另一方面，除了公開市場拿地，城市更新市場更像是隱藏於海面之下的暗流，而這場「非公開」的戰鬥的成果已逐步公開。
據南方都市報報道，今年上半年，東莞市自然資源局公布了近50個城市更新項目，速度可謂空前。根據規劃，東莞今年將投入208億元，完成「三舊」改造6880畝，新增實施改造9837畝，力度為歷年最大。
而這一年，也被稱為「東莞城市更新爆發元年」。
水澗頭拆遷工作指揮部內，多名業主圍在項目沙盤前在討論回遷安置房問題
世聯行首席工改顧問董極表示，東莞很多城市更新項目在2017年就已開始運作，直到今年，政府才一次性批覆公開。談及今年東莞城市更新爆發的因素，董極認為最主要還是政策因素。
此前，東莞在城市更新方面的政策不夠完善，很多項目雖然前期工作已經完成了不少，但在法律層面無法實現。在今年多個政策出台後，項目推進有據可循，按照政策規定的流程去推進，很快就得以實施。
也可以理解為，在今年諸多政策陸續出台後，東莞的城市更新項目將進一步提速。
「有時候一個政策解決不了問題，所以東莞今年一系列政策出台後，項目才得以公布。」
在林叔的觀點中，更多的是市場因素。他認為，儘管過去兩年東莞在公開市場推出了很多地塊，但這些地塊大多位於相對偏遠的鎮區，周邊配套不足，周邊購買力也不足，開發商拿地後房子也難賣。
而城市更新不一樣，這些村子大多位於城市的核心地段，周邊規劃好，配套足，所以更多的開發商願意選擇位置好的村子進行城市更新改造。此外，東莞的拆遷成本相較廣州和深圳來說都比較低，對開發商來說阻力更小。
東莞市城市更新協會2019年度會員大會暨2019東莞城市更新行業發展論壇現場；來源：東莞陽光網
值得注意的是，在過去，東莞「舊改」的官方命名採用的是廣東省的統一命名——「『三舊』改造」，而非「城市更新」。
「城市更新」概念在國內最早於2009年由深圳提出，同年3月16日，緊鄰深圳的東莞也出台了《東莞市推動產業結構調整和轉型升級實施「三舊」改造土地管理暫行辦法》(東莞市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第5號)，正式提出為推動全市產業結構調整和轉型升級，要加快實施「三舊」改造。
而今，十年過去，東莞也正式將「『三舊』改造」重新命名為「城市更新」。
撰文/王秀清
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