轉自米筐投資
作者米筐老A
1
邊際價格
什麼叫邊際？新增帶來的新增。
邊際收入，每增加一單位的成本所帶來的多少單位的收入，如：每增加100萬的成本投入，能帶來300萬的收入，可理解為邊際收入為3。
邊際成本，每增加一單位的收入所需要的多少單位的成本投入，如：每增加1000萬的收入，需要投入10萬元的成本，可理解為邊際成本趨近於0，圖書銷量/唱片發行/體育賽事的轉播等都是如此。
房子的邊際價格是什麼呢？可理解為最近一套房子的成交價、新增一套房子的銷售價。
例如：
一個小區有100套房源，其中的70戶因自住而沒有出售打算，其中：10戶的預期售價2萬/平；10戶預期售價1.9萬/平；5戶預期售價1.85萬/平；4戶預期售價1.8萬/平；1戶預期售價1.5萬/平。
咦……快來看呀！有一戶是傻冒，比別人家低四千。那戶業主一白眼：我看你是傻冒，俺是有原因的——家人在醫院急診，等著用錢；夫妻倆打著鬧著要離婚，等著分家產；女兒選秀進入決賽，需要錢推廣宣傳……
這個小區的邊際房價是多少？1.5萬。如果這套房子成交，很多業主的心估計哇涼哇涼，本來一萬八九的房子，成交價才1.5萬，房價大跌近20%！那每家的資產就縮水近20%啊。
如果第二個買家以1.8萬買入了這個小區的房子，唯恐房價不漲的中介估計會在朋友圈奔呼相告：不好啦，房價大漲了！上套房價1.5萬，剛剛成交的一套房價1.8萬，暴漲20%！末尾再來一句——親！你還等著房價下跌嗎？
從暴跌到暴漲，也就是兩套房子的成交價，而這兩套房子的成交價卻影響到100套房子的資產漲跌。
看出什麼問題來沒？我們經常會把房價誤解為房子的邊際價格，也就是最近成交一套房子的價格。而它，不能反映真實的房價。
真實的房價是市場平均價，也就是絕大多數房子的成交價——這個小區的房價是1.9萬左右。1.5萬的買家是撿了漏、占了便宜，是非正常狀態。
2
錨定價格
房價到底多少錢合理？沒人知道。現在所謂的房價高了、房價低了，其實是選擇的錨定物不同，所以也就有了錨定價格。
房價高不高？看跟誰比了。
十年前，當時你覺得的房價很高，可跟現在比，那時的房價一點不高。若放長遠來看，以十年後的房價為錨定值，你覺得現在房價高不高呢？如果你說現在房價高，那是以你的收入為錨定值，嗯……別怪房價高，也許是你收入不達標。
有人反駁：買房可是吸乾了六個錢包！那也許是你家族收入不達標呵……否則，房子都被誰買走了呢？
大V推薦買房、投資人自選買房、普通人求人指點買房……憑的是什麼？錨定物！把一堆房產拿出來相互比較、把相中的房產拿出來跟其他房產比較……以此判定某個房產，值還是不值。
怎麼判斷比較呢？城市之間進行比較、同一城市裡的不同區域進行比較、同一區域裡的不同板塊進行比較、同一板塊里的不同小區進行比較、同等價格（如單價2萬的房子）下的房子間進行比較、同等物業下（如同一開發商的同一產品系/同樣是洋房/同樣是次新高層）之間的價格比較……
問題在哪呢？錨定物既然是人選的，就會因為人的變化（認知變化/情緒變化/屁股位置的變化等）而更換錨定物、也就更換了錨定價格。如：在上漲行情中，房價越賣越貴，人們就會更高的房價為錨定值；在下跌行情中，房價越賣越低，人們就會以更低的價格為錨定值。
錨定價格具有很強的主觀因素，並不可靠，只能作為一個參考。
一個郊區大盤，一期賣6000元、二期賣7500元、三期賣9000元。一期的業主看到房價已上漲50%、二期業主看到房價已上漲20%，估計心裡樂開了花……他們是以一期的6000元為錨定價。
可這有什麼意義呢？都是紙上財富，並一定能兌現啊。能兌現的是二手房銷售價，可這個遠郊大盤還沒交房、又哪來的二手房價呢？這只是開發商人為製造的財富幻覺，讓你以為一期房價是錨定價，聰明的買房人當然不認這個錨定價、而是尋找二手房作為錨定價。
3
評估價格
一般情況下，二手房成交時會有三個價格：成交價、網簽價和評估價。
成交價是買賣雙方實際交易的價格、是最真實的價格，也是市場價格。
網簽價是在房管局備案的價格，它影響到稅費的繳納（主要是所得稅和契稅），一般情況下網簽價越低越好——這樣繳納的所得稅和契稅就低啊，當然也不能無限低，房管局會給一個指導價，一般網簽價都是指導價。
對滿五唯一的房子來說，因為沒有所得稅、只有契稅，建議把網簽價做高些，這樣在出售時若不滿五、不唯一就可以少繳納所得稅——所得稅是以賣出價和買入價的差額為基數，買入價是什麼？就是你當初交契稅時的房價啊。
評估價是評估公司評估出來的價格，它是銀行按揭貸款的依據。
評估價越高，按照30%首付來算得話，能貸出的款就越多。為了多從銀行貸款、為了做低首付（很多人買房就差在首付上），原則上評估價越高越高——當然也不可能無限高，評估出來的價格也是遵循一定標準的（也是找些錨定物標準，所以房子的評估價也會隨著時間的變化而變化）。
因評估價和實際成交價不一致，也就有了套利的灰色的地帶，這也是低首付、0首付、甚至倒拿錢購買二手房的基本原理：成交價低的房子，可把評估價做高，就能從銀行貸出更多的錢，首付不就少了嗎？極端情況下連首付都可以是貸款、甚至貸款還超過了房子的實際成交價。
大多數人都知道房產的裂變——由一套變兩套、由兩套變四套……可以把房子賣了，房款作為兩套房的首付，當然也可以把房子的銀行尾款結清再抵押，用貸款再買一套房。
房價漲多少才具有結清再抵押的意義呢（只有房價漲了，增值的部分才能成為新一套房的首付啊）？一般認為房價翻倍。
錯了。準確的說法應該是評估價相對於購買價翻倍。因為銀行做貸款是以評估價為基數、而不是以市場價為基數——雖然大多數情況下評估價和市場價相差不大。
跟邊際價格、錨定價格一樣，評估價格也不能反映房子的真實價格/價值，也只能是一個參考。
在現實生活/交易中，它們是如何被運用的呢？
4
具體應用
買房賺錢。買房賺錢當然要跟對趨勢。在上漲的趨勢里買房，即使短期有小波折，長期來看還是賺錢，只是賺多賺少的問題，過去二十年就是房產牛市，任何時候買入都是對的。除了賺趨勢的錢，如何把收益再擴大一些呢？就是賺邊際價格的錢。
買的時候比市場價便宜些，也就是找到折價的房子——用房投圈的說法就是找到筍盤，就能多賺錢——省下的就是賺到的啊。賣的時候比市場價貴些，也就是溢價出售，又能多賺一筆。
折價或溢價都是非正常價格，也都是邊際價格，這是一種理念，如何運用因人而異。買入折價、賣出溢價的方法當然很多，其中的一個方法就是運用釣魚價——就是要折價買、溢價賣，愛買不買、願者上鉤。
高房價爭議。針對大城市高房價的討伐已很多、很多、很多……就像上文說的，覺得高是以自己的收入或家族的資產作為錨定值比較出來的。大城市土地有限、房屋供給就有限，而需求卻很大、很大，這樣就必然只有一小部分才會擁有……說出來會讓一些人傷心、或許還政治不正確：大城市、尤其是一線城市的房子，是為這個城市、甚至整個國家前10%、甚至前3%的高收入人群準備的。
整日埋怨高房價沒有意義，也解決不了問題，唯有把自己的收入提高、並占據靠前的排名位置才是根本的解決之道，當然期間需要一些技巧。
首付難題。有些人收入尚可，之所以買不起房，是因為首付籌集困難。此時利用評估價和成交價之間的Bug，大機率能解決——尋找到折價的房子，再把評估價做高，這樣就能讓首付降低，從而更方便的買房上車。雖然這招在很多城市都能操作，但在部分城市卻無法使用，主要是限購嚴的城市，如北京/深圳等地就要求三價合一，也就沒有高評的必要。
看似低首付、甚至0首付買了房，但會增加負債、月供也會提高，有高工資、但當下缺首付的人群確實可以嘗試。對投資買房的人來說，得有極強的現金流籌劃能力，最起碼得能熬到下一波周期的到來，否則就會死在槓桿里。
房子的價格很多，別被迷惑了！了解它、運用它、以此爭取更大的收益！