老話講一鋪養三代，但具體誰養誰，不好說。
前幾天，位於南山海岸城的深圳首家鹿角巷，因為租金太高撤店——70多平的店面，月租25萬，年租300萬。
吃瓜群眾們紛紛指出，主要還是因為鹿角巷經營不善，畢竟這個價格在同商圈只是略微偏高而已，瞧瞧隔壁鮑師傅過得多滋潤。
如今的海岸城確實火到爆棚，按當年的6、7萬/平的售價，臨街商鋪們放租2年就能拿回成本，撈金速度堪比印鈔機。
但是另一邊，部分拍出「鋪王」的豪宅底商，空置多年冷冷清清，一套200多萬的商鋪，月租僅7000元，回本需要30年。
與其說籠統說一句「商鋪水深」，倒不如直接類比賭博，一念之間就是三代人的命運。
一年租金買套房，熱門商鋪堪比印鈔機
最近，鹿角巷哭了，因為付不起租金，被人們吐槽是「過氣網紅」。
沒人會寫「25萬天價鋪逼走網紅店」，月租3000元/平在深圳熱門商圈不算新聞，穿拖鞋的本地房東們分分鐘教你做人。
（同樣位於海岸城的天價商鋪）
從中原地產掛出的房源來看，鹿角巷所在的天利中央廣場，租金略高於同商圈其他商場，目前正在掛牌的商鋪就有單價高達5000元的小面積商鋪。
（請問一個月要賣出多少奶茶才能盈利？）
外地人最喜歡的東門商圈也不示弱，月租2500+元/平已是常態，而且門面看起來比較樸素，讓這個價格更有視覺衝擊力。
熱門商圈的臨街旺鋪從不擔心空置，往往是這家租約還沒到期，另一家就排隊等候。
（提前一年半預定旺鋪，新老租客無縫對接）
雖然到帳的金額可能相差無幾，但比起背著麻袋掃樓收租的本地村民，一筆到帳的商鋪房東們還是少了些許生活的儀式感，
這樣的旺鋪，幾乎沒有人會出售。即使有，也是讓人戳著顯示屏才能確認的金額。
（圖源中原地產）
在中原均價掛到131萬/平的海岸城商鋪，據文傑淘樓稱，即使是07年年底發售的二期價格，單價也不超過7萬/平。按照現在2500+元/平的租金水平，2年就可以回本。
而像鹿角巷那樣的70多平的商鋪，一年的租金就有300萬，約等於寶安一套小兩房。
一年一套房，印鈔機的也不過如此。
不起眼的餐飲小店到底有多賺錢？
到底是誰在幫房東印鈔票？是你。
早前有一個煎餅大媽的段子，「我月收入3萬，怎麼可能會少你一個蛋？」後來被闢謠，並不是月入3萬，而是10萬。
（據說大媽還開了煎餅培訓班，7天課程2萬學費）
那些你不曾留意的街邊小吃店，盈利能力遠超想像。
一家鮑師傅，去年9月進駐海岸城，到現在還需要排隊購買，小小的門面看起來不超過30平。
無論是南山海岸城，還是東門步行街，餐飲都是商鋪的最愛。尤其是幾十平的小商鋪，成本低，流轉快。
（無論是配色還是名稱，都與重慶網紅店「一隻酸奶牛」非常接近）
像上圖這樣的臨街商鋪，嘴上說賣什麼都可以，到最後總會變成小吃店、奶茶店。
哪怕是「喜茶の茶」、「一隻酸牛奶」或者「小龍砍」這樣的山寨網紅店，在「日均人流量50萬人次」的東門，只有不合適的價格，沒有賣不出去的商品。
逼格越高越冷清，豪宅底商哭出聲
每一個買商鋪的人，都有過一勞永逸的美好願景。
但現實是，一個片區往往只有一個熱門商圈，運氣好微利保本，運氣背一點就是傳說中的「爛鋪虧三代」了。
最近，龍華某曾經競出20萬/平天價商鋪的住宅底商，被媒體報道稱業主入住三年多，至今有多家商鋪空置。
（圖源深圳大件事）
一位業主吐槽，之前1萬/月租給花店，商家一年不到就棄店走人，連2個月的押金都沒要。後來降價到7000元/月，才勉強租出去。
按現在的租金水平，他買下的這間商鋪花了200多萬，需要30年才能回本。
不知道當年拍下天價商鋪的朋友，現在是什麼心情。如果感到命運捉弄，可以再看看更早入坑的深圳灣豪宅底商。
（深圳灣豪宅三湘海尚的街鋪 圖源和訊網）
據當時的媒體報道，在2011年，位於深圳灣的曦灣曾經推出單價高達48萬/平的端頭轉角處鋪王。
如今8年過去了，空置率略有好轉，但租金水平卻還是非常低。家在論壇的網友「莫欺少年窮」發帖稱，到2018年年底，周邊租金還在200-250元/平。
需要多少年才能拿回成本，數學好的朋友可以算一下。
（圖源家在論壇）
目前掛牌出售的商鋪中，即使是所謂的「旺鋪」，按賣家自己介紹的7萬/月的租金水平，3500萬的總價，需要42年才能回本。
仔細觀察會發現，後海片區的豪宅都是類似的情況，底商普遍冷清，以教育為主，很少有熱鬧的小商圈出現。
商鋪水深，不在於價格高低，更多的是未來的不確定性。
畢竟，誰能想到，曾經有些荒蕪的海岸城一鋪難求，而天天跟土豪擦肩的豪宅底商卻蹭不到一點兒油水。
如果有回到過去的機會，買彩票還有什麼意思。買對一個商鋪，每年都可以中一次500萬大獎。
但如果沒有預知未來的本事，親親，這邊建議還是不要用真金白銀在大海的邊緣瘋狂試探。
商鋪投資TIPS
鑒於商鋪雷區較多，南方樓事整理了商鋪投資建議，僅供參考。
1.儘量不選別墅區和豪宅區（特指容積率、建築密度低的區域），富人區人口密度低，客群消費半徑大，不會只在居住周邊消費。參考案例：寶能ALLCITY
2.優先選擇銀行給予貸款的商鋪。目前市場上只有林街鋪才可以貸款，這也證明了銀行的風險偏好。
3.優先選擇開發商統一運營的。具備成熟運營經驗的開發商統一運營的商區，風險比業主自己散租的要低得多。
4.優先買面積小的餐飲鋪。面積小容易出租（也有例外：適合做大餐飲、人流量是足夠的地方，可以買幾個連鋪，用來做大餐飲同時也便於分割）。
5.優先選擇大品牌彙集區域。大品牌選擇鋪面會經過嚴格調研，風險較低。
6.優先選擇回到率達4%及以上的。商鋪價值最終還是由租金價格決定，租金價格越高說明商鋪越有價值，有4%以上的回報就能抵禦通脹；加上後期的租金遞增，收益就不會太差，資產變現也更容易。
7.一般情況下寫字樓下面的商業都不如住宅區穩定。
寫字樓集中的區域往往是周一到周五中午的時候消費較多，夜晚、周末、節假日情況較差。畢竟我們需要的人流是持續的、穩定的、可長期停留的人流，而非僅僅是路過或短暫停留的人流。
整理自前海第一資訊
撰文排版/湘婷