房產交易,巧妙利用這3點,賣房多賣錢,買房少入坑

2019-07-15   Apple與房地產金融

大噸位的房產交易是人生的一件大事,在實際生活中,絕大部分買賣房屋都會通過房產中介,因為中介手中房源較多,且比較專業。客戶崔先生是一位買房人,他找到中介看房,中介人員很認真地為他篩選房源,並且晚上很晚了還帶他去看房。看完房後,中介人員讓他幫忙簽個字,說是公司為了考核他們的工作情況,而要簽署的一份文件。崔先生也沒多想,看對方這麼辛苦就簽了字。之後,崔先生通過其他中介看了同樣的房屋,並且通過其他中介和業主進行了談判。由於最初帶崔先生看房的中介公司給崔先生的報價比現在這家中介公司高,崔先生就通過現在這家中介公司和業主簽訂了《房屋買賣合同》,並且支付了中介費。

兩個月後,崔先生收到了法院的傳票。原來最初帶崔先生看房的中介公司要求崔先生支付13萬元的中介費,對方起訴的依據便是此前崔先生簽訂的那份文件,那份文件的名字叫做《看房確認單》。後來崔先生請律師為他進行了答辯,指出了《看房確認單》中的瑕疵:這份文件在崔先生簽字時是空白的,而內容是後添加的,所以字跡混亂不一,它不能證明中介有過這份工作內容並且需要支付中介費。法院最終支持了崔先生,但由於崔先生確實經由該中介公司看過房,獲取過房源信息,法院還是判令崔先生支付中介公司5000元的勞動報酬。

上面這種因為中介的套路而導致多付費的情況很常見,那麼接下來我就告訴大家,在看房和委託售房的時候,中介常見的三個套路。

套路一:買房人簽訂《看房確認單》

這個套路是針對買房一方的,也就是案例中所提到的那個套路。其實在中介帶你看房的時候,有些中介人員會以考核或監督工作為藉口,要求購房人簽訂過一份《看房確認單》,其中會記錄中介帶你看房的基本情況。但是,在邊角你不注意的地方或者背面,會有一些小字,寫明:如果你從別的中介公司購買這套房屋,你仍舊需要向他支付中介費多少元。如果你簽訂了這份《看房確認單》,未來一旦不通過這家中介公司買房,就意味著你可能需要支付雙份中介費。因為法律規定,中介最重要的工作內容和收取中介費的依據,就是「提供房源信息」,而《看房確認單》正是中介向你提供房源信息的一個書面證明。所以,如果你簽署了這份文件的話,對於你來說是大大不利的。

現在你就知道了,如果中介人員要求你簽署《看房確認單》或者類似的文件時,一定要予以拒絕。你不需要擔心中介人員之後不會給你提供良好的服務,因為他要繼續掙你的中介費,所以他仍舊會給你提供很好的服務。

另外,提醒大家一點,剛才案例中,崔先生就是簽署了一份空白的《看房確認單》,大家要記住,無論是買房還是賣房,千萬不要簽署任何的空白書面文件,因為你不知道他會在裡面添加什麼對你不利的內容,切記不要簽字。

套路二:中介提供虛假房源

這是一個老套路了,當你在網上或者電話諮詢時,中介公司往往會給你提供一個非常合適的房源,價格低、戶型好。但是,當你實際去看房的時候,這些房源又湊巧的被賣掉了,這時你只能讓中介推薦其他的房源,然後就不知道被帶偏到哪裡了。

應對這個套路,給大家提供亮點我的個人經驗:

第一,明確自己的需求,把自己最主要的幾個購房原因寫下來,無論怎麼看房,都要圍繞自己的需求,不要輕易改變。

第二,中介為你篩選房源時,你就坐在他身邊,和他一起看他電腦里的房源系統,裡面會有房源的真實信息和特殊備註,這樣可以很大程度上避免中介隱瞞信息。

套路三:賣房人簽訂《獨家委託售房協議》或者《限時售房委託協議》

這個套路是針對賣房人的。賣房人將房屋交由中介公司出售時,實際上是形成了一種委託的法律關係。賣房人在委託中介售房時,中介公司為了壟斷房源,有時會要求賣房人將房屋獨家委託給自己一家中介進行銷售,為此會要求賣房人和中介公司簽署一份《獨家委託售房協議》或《限時售房委託協議》等類似文件。當然,同時會支付給業主一定的費用,一般是幾千塊錢。

這這裡,我要提醒各位,簽署這份文件的風險很大。為什麼?

第一,中介經常會說,這個是政策性的要求,但大家一定要區分,《獨家委託售房協議》與《委託售房協議》是有區別的。

《委託售房協議》是國家對於中介公司出售房源真實性的管理規定而可能要求籤署的一個文件,這屬於正常情況。而《獨家委託售房協議》則是中介公司自行制定的一種排他性文件,它不是全國的規定。

第二,售房人在收取了獨家委託售房的幾千元保證金之後,所獲的的保障,無非就是如果中介公司不能在幾個月之內(一般是1-3個月之間)將房屋出售,這幾千元保證金就歸賣房者所有了。但是,售房人一旦簽訂了這個《獨家委託售房協議》,那麼在協議的有效期期間,售房人不能再委託給其他中介公司出售這套房屋。如果這家中介公司沒有能力將房屋出售,或者消極對待房源的話,你也沒轍,如果你要跳出來,委託其他中介公司去售房的話,你還要額外向獨家委託的這家中介公司支付中介費,等於你已經被這家公司拿住了。

中國的房價可謂一天一變,或者說一分鐘一變,一小時一變,一旦錯過最佳的售房時機,售房人的損失可不是幾千元保證金所能彌補的。所以《獨家委託售房協議》是一個權利義務、成本收益明顯不對等的協議,作為賣房人完全沒有必要去簽訂這種賣身契。我們在售房時一定要向多個房屋中介公司委託,這樣能最大程度化的利於我們房源的銷售。

怎麼應對中介套路

如果你不懂或者不小心簽署了上面所說的《看房確認單》、《獨家委託售房協議》等文件,也不要著急,你一定要馬上收集證據。通過對話錄音,或者微信聊天,還原簽署時的事實情況,一定和中介多講講自己的疑慮,誘導這中介說一說他們做了什麼服務,以及最初簽訂這些協議的原因。

如果他是騙取你的信任而簽訂的這個協議的話,是可以撤銷的。另外,如果是編造的事實,肯定會有漏洞的,這些都是咱們反擊的武器。

最後再次提醒大家,中介套路層出不窮,如果你搞不清楚關係,就要牢記一點:在與買房人、售房人簽訂正式的《定金協議》,《房屋買賣合同》之前,任何文件都不要簽字,尤其是空白文件。