轉自米筐投資
作者老船長
1
半年近300家房企破產
當下，對眾多房企來說是最難熬的時刻。壞消息不斷傳來，一大批開發商撐過了小陽春，但終究沒能熬過這個燥熱的夏天。
據《證券日報》消息，截至7月23日，2019年全國有271家房地產企業宣告破產清算，涉及全國各地。
而僅僅在7月，就有26家房企破產清算，平均每天都有一家房企退出舞台。
仔細觀察，你會發現這些宣告破產的房企，都是不知名的中小開發商，他們的大本營大多在三四五六線城市。
其中也不乏知名開發商，比如寧波的銀億集團。作為當地最大的房地產企業之一，銀億在6月份提交破產重整。而就在247天前，銀億老闆熊續強，剛剛以295億的身價位列胡潤百富榜第95名，問鼎寧波首富。
雖然相比2014年2000家房地產企業關門，當下的200多家不算什麼。但當這份表格攤在眼前，你還是會被震撼。
破產的原因大多只有兩個——多元化發展和資金鍊斷裂。
比如銀億集團的破產，因頻繁跨界，房產之外跨行了能源、汽車等行業，轉型失敗導致資金無法維持，只能宣告重整。
其實總結起來，就是一個原因——資金鍊斷裂。
而融資難題成了房企的達摩克利斯之劍，一不小心就「命喪於此」。
2
融資難何解？
近兩年，房地產成為國民最為關心的話題，沒有之一。房價暴漲、地王頻發，也讓調控監管政策越來越嚴。
房價、低價波動幅度一旦過大，就被預警；
蘇州暴漲的房價迎來了兩輪加碼調控，就在前天調控範圍再次擴大；
開封「擅自」出台了取消限售的通知，鬧得全國皆知，稅後又取消了「取消限售」；
……
一切都在表明，「穩」字當頭的環境下，誰也別相當那隻出頭鳥。
另一條監管線也沒松著，資金違規進入房地產遭遇嚴管。尤其是今年二季度以來，房企的融資渠道被全面收緊。
5月17日，銀保監會發布了23號文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，重點申明了要對銀行、信託等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。
6月初又傳出一些不斷創造地王的基金房企，例如旭輝、融創和中鐵建等企業又被重點監控。
7月，銀保監會針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大，約談警示中融信託、中航信託等10家信託企業，要求未備案項目一律暫停，符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停。
在房企看來，條條致命。
於是，上半年（尤其是二季度）的房企融資額，出現了明顯縮減。
據克而瑞研究監測數據，2019上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%。其中，一季度融資額達到2016年以來的峰值，同比增長15.6%；而二季度融資環境再收緊，融資總量回落到3000億以下。
這一數據在6月份更為明顯。中原地產統計數據顯示，6月份40家典型房企融資完成額度僅有611.6億元，低於月度均值線。
國內融資渠道的收緊，使得房企不得不加大海外發債融資的力度。
從克而瑞監測的95家典型房企來看，2019年上半年境內外債券類融資總額4286億元，其中，境內發債1402億元，占總量的33%；境外發債2883億元，占比67%，相較於2018年上升了19個百分點。
海外發債，已經成了房企的最主要的輸血渠道。
但隨著發改委7月份發布的《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》明確，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。海外融資這條大通道也不容樂觀。
融資難、資金鍊緊張的背景下，想要拿到救命錢必然付出一定的代價——融資利率逐漸走高。
2019年上半年，房企債券類融資的整體成本為7.25%，其中，境外發債成本8.34%，同比上升1.19個百分點。
其實，能拿到10%以下的融資，已經很難了。像華南城控、新湖中寶、正榮地產等房企海外舉債年利率都已經超過了10%。
圖片來源：新浪樂居
而恰巧，2019年多數房企迎來償債高峰期，即使成本如此高昂，也不得不發債融資。
局面愈發艱難。
3
中小房企的生存戰
近些年，房企的寡頭化趨勢逐漸明朗。相對於頭部房企，中小房企的日子更加難熬。
回看這些年的房企百強榜，前20名的位次，愈發集中。在2015年、2016年，還有復地、鴛鴦、金隅股份等房企上榜，而到了近三年，TOP20的名單里，只出現了個位數的房企變化。
真正體現房企寡頭化的，還是要拿銷售數據來說話。
數據來源：中國指數研究院
2019年上半年，房企銷售額超過1000億的有12家，而在2018年上半年這一數據為7家。其中碧桂園以接近4000億的規模，位居第一。萬科同樣超過3000億的規模排在第二，恆大、保利、融創依次排在3-5位。
上半年，共有147家房企銷售額超過50億元。其中，TOP10房企銷售額占147家中的36.7%，TOP30企業更是占到總體的61.3%，寡頭化趨勢明顯。
以權益銷售金額來看，50億元以上房企權益銷售金額均值為318億元，市場份額為62.8%。其中，TOP10房企權益金額門檻為736.3億元，是均值的2倍。
規模型房企憑藉廣泛的布局和積累的資金實力，市場份額越來越高。而房企生存的另一個考驗指標——拿地，中小房企也早已喪失話語權。
以拿地金額來看，碧桂園、萬科、融創位居前三，拿地金額都在600億元以上，碧桂園更是接近1000億。
這其中，TOP10房企拿地總額5586億元，占前100名房企的36.6%；TOP30房企拿地總額9959億元，占前100名房企的65.3%，龍頭房企拿地優勢明顯。
以拿地面積來看，碧桂園、綠地、新城位居前三。碧桂園拿地面積接近3000萬平米，綠地、新城、萬科、融創、恆大拿地面積都在1000萬平米以上。
這其中，TOP10房企拿地總面積12990萬平方米，占前100名房企的41.6%。
如今的土地市場，基本已是央企、國企及超大型房企的主場了。
「房住不炒」「穩」字當頭，當前的房地產市場或許會維持現有的局面相當長時間。無論是競爭力、融資能力、產品專業度，還是營銷能力，中小房企都不是大型房企的對手，行業集中度提升，寡頭化已是不爭的事實。
有人甚至斷言，未來會有90%的中小房企會退出房地產市場。
這其中，最最艱難的是五六線縣城的房企。如此局面下，快周轉和抓回款將成重要抓手，但隨著棚改規模縮減、房產成交下降、大中型房企下沉市場力度加大，這些小規模房企的生存舉步維艱。
等待他們的，大機率是破產消亡或被兼并的命運。
271家，並不是終點。