每年收租60億，94歲「中國最牛包租婆」問鼎中國女首富，她憑什麼
恆大兩年間虧損8120億，碧桂園半年虧損500億，這些「宇宙房企」紛紛陷入債務危機，房地產沒救了？
顯然不是，就在前不久，一位94歲的老太太靠著房地產業務，登頂中國女首富。
過去1年她僅靠收租，就攬獲了60億港元（按股份轉化核算）。
她就是中國「富得最久」的老太太、郭德勝的妻子——鄺肖卿。
香港四大家族——鄭裕彤家族、郭德勝家族，李嘉誠家族、李兆基家族中，除了李兆基外，第一代創始人都娶了富家千金。
可見，娶對老婆真的很旺夫。
鄺肖卿的家族世代經營染坊，家境殷實，她1929年剛出生時，父親就給她一座廣州的豪宅。
7歲那年，由於父親意外離世，鄺肖卿家道中落開始出來打工，並由此結識了比自己大20歲的郭德勝。
不過，當時的郭德勝還只是香港「鴻昌合記」雜貨鋪的小店主。
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不得不說，比起那些想要一步到位擁有富貴的「普信女」，富家千金們更能識別出那些潛力股，既可以收穫富貴，也能享受「同甘共苦」的心理認同。
作為賢內助的鄺肖卿，悉心培養六個子女（三子三女）。
三個兒子（郭炳湘、郭炳江、郭炳聯）並沒有成為紈絝子弟，而是全部進入世界名校。
其中，郭炳聯擁有劍橋大學、哈佛大學兩所頂尖大學的碩士學位。
從小認真撫育的行為，讓子女極其信服鄺肖卿，也奠定了老太太日後有了說一不二的家族威信。
作為大家族的婆婆，鄺肖卿也極其注重家教、家德，幫助大兒子的兒媳李天穎斗「小三」。
90年代中後期，郭炳湘與「紅顏知己」唐錦馨又走到了一起，不顧自己母親「離開那個女人」的忠告，一度讓唐錦馨登堂入室、甚至把她引入集團做事當董事。
迫不得已，鄺肖卿選擇用家族的力量制衡郭炳湘，要求他手寫了「十一條家規」承諾，規定其不能和李天穎離婚，並禁止唐錦馨及其子女參與集團業務等等。
在郭炳湘死後，鄺肖卿又把他的財產一分為二，一半直接分給了李天穎，另一半則由李和三個孩子平分，讓李一下有了300億的家底。
年少時令自己驕傲的大兒子郭炳湘，也是日後最讓鄺肖卿傷心、費心的人。
90年代初，由於被世紀賊王張子強綁架，郭家長子郭炳湘性情大變，開始處處和兩個弟弟作對，郭德勝「三子共治 不分家」的願望差點破滅。
關鍵時刻，是79歲鄺肖卿力挽狂瀾，成為家族的「定海神針」。
別看常年居於幕後，不插手家族的具體生意，但出馬之後，鄺肖卿手段也是極其狠辣果決，連李兆基都讚嘆不已，直言要讓郭家兒子聽阿母的。
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彼時，鄺肖卿擔心三兄弟內訌會影響新鴻基的穩定，她決定親自出面解決這個問題。
鄺肖卿召集了三兄弟進行談話告訴他們，新鴻基是家家族企業，需要兄弟同心。
她希望三兄弟能夠放下個人恩怨，共同為公司的發展努力。
三兄弟聽了鄺肖卿的一番話，都感到心裡有些愧疚。他們都承諾，會盡力維護家族和公司的利益。
但是後來，郭炳湘一再反覆。鄺肖卿只得忍痛把她踢出局，並出馬任主席一職。
不過，郭炳湘最後還是搞出了世紀貪腐案。
在家族再次遭遇危機之時，鄺肖卿又一次展現了自己果決，重組家族信託踢走郭炳湘，引入郭炳湘家人和兩個兒子共同把持家族信託。
新鴻基地產上市超過50年，雖然歷經不同經濟周期、二代內訌等問題，但依然保持穩健的經營，總市值穩定在2000億以上，鄺肖卿功不可沒。
正是她親力親為，才避免「二代」分家，並且新鴻基找到了一條穩健的發展之路。
對比恆大、碧桂園等後起的內地新貴，新鴻基雖然沒有動輒千億銷售額度，但卻足夠穩健。
不同於內地房企單一的盈利方式——賺地產和地價的差價。
新鴻基的盈利通道非常豐富。在地產業務上，堅持「住宅開發+物業自持」的兩翼均衡布局。
新鴻基光在香港，就擁有20棟大廈，如環球貿易廣場、國金中心等頂級商業地產。
在內地，新鴻基也在內地擁有眾多商場，如上海國金中心、北京的APM、廣州的IGC等。
由於入局早，這些一線城市的商業地產已經能為集團源源不斷地造血。
通過財報看，新鴻基物業租賃收入僅占總收入的21.06%，但利潤卻占了38.18%。在非口罩時期，新鴻基的租金收入長期維持在250億港元左右。
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梳理新鴻基地產的業務，不難發現，這家公司的資產往往集中在優質的一線城市，抗周期能力更強。
而恆大、碧桂園則從「五環外」而來，顯然是最容易貶值的地產。
值得一提的是，香港富豪素來不會激進地加槓桿投資，負債較少，採取「精耕細作」的開發模式。
以新鴻基為例，其資產規模已超過8千億，負債僅為總資產的20%，所以他們的身家，往往是實打實的財富。
反觀其他不少富豪，身家往往是資本市場泡沫，一點風浪可能就會走向「負翁」。
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作者：和正升
編輯：一乙木