10月份濟南樓市比較平靜，5000萬的購房優惠券，並沒有讓10月份的新房成交量增加多少。
進入十一月份，貌似整體跟10月份差不多的感覺，平靜的濟南樓市偶有水花，但是掀不起大風浪。
1、
2023年要說最熱鬧的片區，真的算工業北張馬片區，整個片區在售樓盤算是濟南最集中的，競爭壓力比較大。
先是有山鋼錦城園8、9月份低價格入市，12000-13000+元/平米的價格，吸引一批剛需購房者。
後來就是中建蔚藍之城10月份部分准現房特價房，13000——15000元/平米的價格，也是非常吸睛。
再看天鴻萬象東方剩餘部分樓座的低價房源，也是12000-13000+元/平米的售價。
另外最近傳聞張馬片區魅力之城的部分安置房源也要入市，雖然位置的確算是比較偏北但是門檻比較低，64m²、72㎡、99㎡、101m²、105m² 、107m²、148㎡面積段，價格12000-14000元/平米。
此外片區在售項目還有綠城春風心語、大華公園薈、瑞馬國風等樓盤在售，而工業北路南側的歷城控股文譽城也已經入市。
除了以上在售的期房、准現房之外，大家不要忘了整個張馬片區還有大量的二手房，都是次新房，掛牌價格也不高。
所以你知道整個片區為何整體上不去吧？供應量大，開發商低價銷售，二手房東降價賣房，只有這樣才能保證銷售速度、變現速度。
2、
另外讓大家大跌眼鏡的片區得算奧體片區和龍鼎大道了，在城投東城逸家，龍鼎大道西江華府兩個大盤存量現房釋放之後，兩個片區的房價發生了顯著的變化，也造成不少本來想在片區內買房的購房者加劇觀望，而本來想賣房的房東更是難受。
這兩個片區都算濟南東城的核心片區，不曾想還有這麼多的存量現房沒有分配，現如今直接以商品房形式供給市場。
周末一位粉絲為了孩子上學，買入一套東城逸家三室的二手房，是個頂樓，合著單價是21000+，這價格恐怕是2022年誰都無法預料到的成交價格。
再看周邊中海奧龍觀邸、濟高舜奧華府等這種高層+小高層社區，房價也跟隨有了向下的調整。
龍鼎大道的西江華府儘管才開盤一次，就遇上了銷售一般，這也是讓本來想置業這個片區的購房者更猶豫的原因。
幾千套的這種老產品現房入市，跟新開發一個樓盤完全不是一個概念：
新開發一個樓盤，產品好，開盤價格高，是拉高片區價格，最起碼短期看肯定沒有副作用。
而這種老產品現房銷售，銷售期影響片區房價，銷售完畢，有可能1-2年對片區房價的影響也會存在。
現如今兩個項目銷量都下來了，搶購更是不存在了，這必然會影響後市價格。
在他們砸盤的這個階段，感覺這個周期時間會比較長，所以可以先觀望一下。
3、
再說說歷下盛福片區，現如今盛福片區算是進入可開發後期，僅剩餘在售的中建星光城市二期、三期，海信君和，保利公園上城。
這個片區的優勢就是距離高新區、CBD比較近，在售房源單價、總價可控。再加上產品的確比2010年左右開發的中海紫御東郡、歷城百合花園、盛景家園、力高國際等樓盤好太多了，比高新區不少次新房也是好太多。
所以盛福片區的二手房對新房衝擊不大，反倒是不少盛福片區的居民賣掉之前小房子置換到盛福的在售新盤。也有高新區海信慧園、茗築美嘉等小區置換到盛福片區，這都是實實在在的自住需求。
4、
大家再看濟南樓市幾個熱點片區，哪些房子價格上不去？有沒有發現共同的特點？
我給大家簡單總結一下：片區供應量超大，產品同質化嚴重，沒有差異化。
相反那些新房賣的好樓盤，二手房也受歡迎的房源，明顯特點也比較明顯：
產品有差異化、相對的稀缺性，購房者的需求是不斷升級的。
你看張馬片區低密度的洋房、小高層就比高層好賣很多，你看銀豐御璽洋房，瑞馬國風洋房就很好賣。你看唐冶的華潤潤府、雪山萬科城的洋房，比周邊剛需盤賣的貴，還賣的好。
就算你產品一般，但是你在片區內是新房，獨一份、稀缺那也不愁賣。
你看和平路、解放路的幾個新樓盤，產品一般的新房、次新房，相對比周邊老房子流通性就好。
不同片區存在一些差距，未來購房者不管是買新房還是二手房，隨著信息越來越透明，大家的選擇自然是越來越多，不管開發商在設計之初還是我們購房者購入之時，都應該考慮5-8年的升級需求，別設計、買入落後產品。
5、
進入11-12月份，基本到了開發商衝擊2023年度任務最關鍵的時間，我想從本周開始，如果你打算年前買房，你就該關注意向樓盤的動向了：
比如上周末雪山萬科城的特價房就很合適，14000+的頂底，還要什麼自行車啊。
除此之外，大家會發現各個片區都有性價比高的次新二手房出來，也是非常合適的選擇。
每個片區都會有適合你的新房、二手房存在，關鍵看你是不是真心想買。
留給開發商的搶客戶時間的確不多了，留給改善購房者的淘房時間也不多了。
6、
青島市住房公積金管理中心關於展開商轉組合貸款業務的通知，
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為青島點贊！減輕購房者負擔！
未來一年中，個人覺得房貸利息還有向下空間，且減輕購房者負擔的政策還會不斷出台。
個人觀點，僅供參考。
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