深圳地鐵的規劃建設有望提速！
據央視新聞報道，10月9日交通運輸部召開視頻會議，落實《交通強國建設綱要》（簡稱《綱要》），含深圳在內的13個區域入選交通強國建設試點。
其指出，《綱要》在中長期發展規劃(2021年-本世紀中葉)中，更加注重交通的融合一體化發展，中長期內軌道交通、貨運鐵路、水運、航空等領域投資有望得到較快發展。
從未來規劃看，深圳正逐漸形成一張密集的地鐵網，但總有些區域被「漏掉」。
近日，一組「深圳地鐵線路圖（2029）」（下文簡稱線路圖）流出，該線路圖繪製了深圳已開通及未來10年規劃中的所有地鐵線路。
經查證，該線路圖並非官方公布的地鐵規劃圖，而是由「地鐵族」論壇網友根據已公布的官方規劃繪製而成。雖不
南方樓事根據線路圖，梳理了未來10年內無地鐵線路規劃的「雷區」，以供重視軌道交通的購房者們參考。
如圖所示，紅圈處在未來10年內無地鐵線路規劃
一般來說，步行15分鐘內到地鐵站是較為舒適的距離，所以本文選取的「雷區」片區，即使有規劃地鐵線路穿過，但距離地鐵較遠的地點不被包含在「地鐵物業」內。
總的來看，除去大鵬和山脈等非集中居住的地方，原關內即南山、福田、羅湖三個片區地鐵網已經非常密集，軌道交通非常便利；「雷區」也均位於相對偏遠的地區，且區域現狀大多數為工業區及自建房。
接下來就按從上至下、從西到東的原則，按順序來一一分析各「雷區」具體情況。
註：如無特別說明，本文中的「雷區」均指代距離地鐵較遠的區域。
01
沙井的「燈下黑」
近幾年沙井可以說是規劃利好不斷，但第一處「雷區」剛好位於沙井軌道交通的「燈下黑」區域，該區域位於由12號線、18號線、20號線及已開通的11號線合圍形成的正方形區域的中央區域。
由於合圍範圍較大，所以中央區域合一說是和四條地鐵線路都沾邊，卻無法享受15分鐘步行可達的「地鐵道物業」利好。此外，由於周邊地鐵線路已經較多，再規劃新的地鐵線路穿過該「雷區」的機率相對小些。
當然，如果片區發展的夠好，人流量巨大，也不排除會增加新的地鐵。目前來看，「雷區」所周邊有「世界最大會展中心」，其一期也預計於今年投入使用；此外，還有空港新城、西部工業組團等規劃，從規划上看，未來的沙井不會太差。
樓市情況方面，貝殼找房顯示，沙井片區二手房均價為4.6萬/㎡。而片區內暫無新盤及二手房在售。片區現狀以工業區及自建房為主。
02
沒房賣的「深圳北」
第二處「雷區」位於寶安松崗片區，深圳地鐵11號線碧頭站東北側，羅田森林公園西側。
該區域已達深圳最北端，部分區域與東莞接壤。
貝殼找房顯示，松崗片區二手房均價為4萬/㎡，不過，該「雷區」現狀同樣以工業區為主，暫無新房及二手房在售。
03
小產權天堂
第三處「雷區」位於深圳地鐵11號線後亭以西，涉及區域較廣，包含寶安區的沙井、松崗及光明區的公明片區的部分地區。
不過，涉及公明片區的區域大部分山脈水庫等地形，非人類集中活動區域。涉及沙井和松崗的區域現狀以自建樓為主。
貝殼找房顯示，目前「雷區」內無新房在售，但有約5個小區有二手房在售，單價區間在3.6-4.7萬/㎡。
04
一座水庫一座城
第四處「雷區」位於深圳地鐵11號線的橋頭、塘尾及馬安山三個站以西距離地鐵較遠的、鳳凰山森林公園以東的區域。涉及片區包含福永及沙井片區南端部分區域。
貝殼找房顯示，福永二手房均價為4.5萬/㎡。不過，該區域內無新房及二手房在售。而與「雷區」一路之隔的立新水庫旁目前已經二手房林立，均價在3.5-7.2萬/㎡。
不得不感嘆，水是生命之源。
區域現狀方面則以工業區及廠房宿舍、自建房等建築為主。著名的福永鳳凰工業區也位於此處。
05
「鶴立雞群」的9.4萬/㎡
第五處「雷區」位於龍華區觀瀾片區的茜坑森林公園南側、龍華中心區北端及寶安區石岩片區西側部分區域。
目前，區域現狀以工業廠房為主。
貝殼找房顯示，石岩片區二手房均價為4.7萬/㎡，觀瀾片區二手房均價為4.8萬/㎡。
在「雷區」涉及區域中，石岩片區暫無新房及二手房在售。觀瀾片區有兩處小區在售，均價區間為4-9.4萬/㎡。
一般來說，軌道物業對樓盤最直接的影響是租金及物業的保值和升值。
租金方面，均價9.4萬/㎡的小區位於森林公園附近，理論上應以自住需求為主，出租率不高。物業的保值方面就見仁見智了。
06
「中心」邊緣的待開發地
第六處「雷區」來到了龍崗區的龍崗中心城片區，位於深度地鐵3號線西北方位、林清徑水庫以南、紅花嶺公園以西、鹽龍大道以北區域。
龍崗中心城算是業內公認的較為宜居的片區，其較大的缺點是距離深圳核心區域的距離較遠。
從規划上看，龍崗中心城片區也有不少利好，片區居住配套成熟，周邊集聚香港中文大學（深圳）、莫斯科北理等知名高校的大學園區及科研基地。
此外，還有大運中心體育館、世茂700米高的地標建築，是名副其實的「龍崗中心區」。
不過，整個龍崗中心城北端開發相對較慢，條件相對南端區域還是要差些許，目前片區以工業區及自建房和商品房小區為主。
樓市貝殼找房顯示，龍崗中心城片區二手房均價為4萬/㎡，目前「雷區」內無新盤在售。二手房方面有約9個小區有房源在售，均價區間為1.8-3.9萬/㎡。
07
「三水環繞」，無人問津
第七處「雷區」位於龍崗區與坪山區交界處，銅鑼徑水庫以東、炳坑水庫以南、三洲田水庫以北區域。
目前片區現狀以工業區及自建房為主。貝殼找房顯示，坪山區二手房均價為3.4萬/㎡。
目前「雷區」涉及區域內暫無在售新房及二手房。
08
「山景」也失去了魅力
第八處「雷區」同樣在坪山區，具體位於坪山河的深圳技術大學段北部，聚龍山生態公園周邊。
該區域西側為坪山中心區，目前已居住氛圍已經很成熟；東側為大亞灣，同樣樓盤林立。
貝殼找房顯示，目前區域內無新盤在售，有約3個小區掛出二手房源，均價區間約2.5-2.9萬/㎡。
小結
從軌道交通層面來說，不光有「雷區」，也有「最牛」區域。
如南山區的前海-南頭-科技園-南山中心區幾個幾個片區共同組成的區域和福田區的車公廟-香蜜湖-福田中心區-崗廈片區等幾個片區共同組成的區域。
總體來看，深圳地鐵走向大部分為由南至北或至東北向的縱向走勢，而南山「最牛」區域中，集合了僅9條地鐵線，可快速通達深圳各個區域。
福田「最牛」區域同樣如此，集合了包含福田高鐵樞紐、崗廈北交通樞紐在內的9條地鐵線路，同樣可以快速整個深圳。
藍色方框為深圳「最牛」區域
另一方面，是否有地鐵經過只是眾多購房選擇要素的其中一個，對深圳人來說，其實買房沒有絕對的雷區，還是了解自己的需求後，再挑選樓盤多去實地踩盤和對比。
並且，政策和規劃時時在變，今天沒規劃不代表未來沒有，也不代表未來一定會有。所以，本文僅供參考之用，具體信息以官方公布為準。
最後，附贈兩張出自同一位作者之手的深圳地鐵線路圖（2023）及深圳地鐵線路圖（2025）。
（版權歸原作者所有）
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