最近，粵港澳大灣區各城土拍頻頻刷屏，熱度簡直達到了今年頂峰。
深圳迎來了史上最大規模土拍，引發70多家房企激戰343輪，最終成交總價達224億。
東莞連續3宗地刷新了地價記錄，樓麵價已經破2萬/㎡了。
惠州出現長達近10小時的土拍，最終以高達96.7%的溢價率成交。
這些都是短短十來天內，發生的事情。然而這股瘋狂勁兒，在業內專家眼中仍是「合理的狀態」。
引發爭奪的土地，基本都位於核心地段，相比周邊房價最終樓麵價並不算誇張。而今年大灣區規劃出台，各房企對灣區的土地儲備訴求增加，綜合條件好的地塊更是他們最主要的爭搶目標。
南方樓事整理了近期大灣區土地市場「七宗最」，以供參考。
灣區土拍「七宗最」
01舉牌次數最多
6月底，深圳迎來了被媒體冠以「史詩級」的土拍盛宴一次推出5宗宅地，這其中就咱在本次「七宗最」占據三席位。首先是位於深圳龍華的地塊獲「舉牌次數最多」獎項。
據南方樓事現場報道，該地塊共有11家房企參與競拍，全程共舉牌153次，其中舉牌次數最多的華僑城共計舉牌44次，而地塊競得企業龍光地產舉牌次數僅16次。
最終，地塊被龍光以65.85億+競得配建22600㎡人才住房（加上初始配建面積需配建36700㎡）拿下，樓面4.44萬/㎡，可售住宅樓麵價6.67萬/㎡。
該地塊占地面積3666.72㎡，業態規劃為商品住宅、人才住房和商業，與龍華實驗學校一街之隔，周邊多為新盤或樓齡較低的次新盤，社區居住氛圍較為舒適，均價基本在7萬/㎡以上。
此外，地塊位於龍華區商業配套最為成熟的片區，同時享受深圳北站高鐵輻射範圍，地理位置優越，這樣優質的凈地在深圳實在不可多得。在宅地本來就不多的深圳，該地塊引發「搶購」也在情理之中。
02舉牌次數位列第二
儘管廣州有「保利廝殺69輪豪奪白雲巨無霸地塊」，但在深圳來說更激烈的還大有人在。
在舉牌次數方面位於深圳龍華地塊「153次舉牌」之後的為深圳光明A510-0151地塊。
該地塊共計13家房企參與競價，現場出現多次多家房企同時舉牌的情況，全程舉牌117次，其中華潤舉牌次數最多，共計48次。
「遺憾」的是，地塊最後由舉牌次數29次的中海以54.08億+競得配建16700㎡人才住房（加上初始配建面積需配建42330㎡）奪得，樓麵價為2.94萬/㎡，可售住宅樓麵價為4.22萬/㎡。
光明A510-0151地塊占地面積46019.51㎡，業態規劃為住宅、人才住房及商業，根據規劃，地塊所在片區未來將建成光明去市政中心，市政、商業配套規劃應該說是整個光明區最高規格。
目前周邊二手房均價5.1萬/㎡起，無新房在售，可見，對開發商來說，該地塊的硬體條件同樣誘人。
03最受歡迎
位於深圳「舉牌次數第二名」附近的光明A510-0152地塊同樣入圍此次評選並拿下「最受歡迎獎」。該地塊共有23家房企參與競拍，為深圳今年以來最多房企「搶食」地塊。
最終，電建以總價20.21億拿下，競得配建12400平人才住房（加上初始配建面積需配建19030㎡）；樓麵價2.763萬/㎡，可售住宅樓麵價4.28萬/㎡。
該地塊占地面積18428.72㎡，地塊面積較小，為想要進駐深圳的開發商降低了門檻，也是導致地塊受歡迎的因素之一。地塊其他硬體條件與深圳光明A510-0151地塊基本一致，此處不再贅述。
04當地樓麵價最新記錄
要盤點近期大灣區熱門地塊，東莞是無論如何都不能忽視的。據統計，僅7月8日-7月12日一周內東莞就推出6宗待拍地塊。
這其中，有三塊地連續刷新了東莞萬科濱海大都市的15200元/㎡地價記錄。
破紀錄者分別為虎門赤崗社區2019WG020地塊、赤崗社區2019WG021地塊和寮步鎮泉塘村地塊。
寮步鎮泉塘村地塊成交公示
其中，赤崗社區2019WG021地塊和寮步鎮泉塘村地塊分別以樓麵價20000元/㎡（剔除配建）和17948元/㎡（剔除配建）被央企華僑城拿下，赤崗社區2019WG020地塊則以樓麵價19355元/㎡（剔除配建）被東莞國企東實集團奪得。
據公眾號「樓探」報道，赤崗社區2019WG020地塊和赤崗社區2019WG021地塊僅一街之隔，均規劃為商品住宅用途。
赤崗社區2019WG020地塊成交公示
地塊位於虎門鎮郊區，目該區域過去以工業規劃為主，目前形成較多中小規模工廠，未來規劃為郊外產業配套及居住區，將形成一定居住氛圍。
目前，地塊所在片區商品房均價為2.1萬-2.6萬/㎡。
寮步鎮泉塘村地塊位於寮步鎮泉塘村石大路與民福路交匯處西北側，毗鄰松山湖大道、莞樟路等主幹道，交通較為便利。目前，片區在售樓盤僅三個，均價在2.2萬-2.5萬/㎡。
赤崗社區2019WG021地塊成交公示
05廣州最受歡迎
廣州一直以來都是大灣區的「土地大戶」，在其近期推出的多宗地塊中，白雲中鍾落潭健康城融資地塊吸引了超10家房企入局爭奪，經過69輪競拍後由保利以411573萬元拿下，摺合樓麵價15795元/㎡。
據公眾號「廣州樓事」報道，作為鍾落潭鎮近幾年來首塊商品住宅用地，該地塊共有五礦、碧桂園、保利、萬科、金茂、雅居樂等超10加房企報名競價，總占地面積169697㎡。
區位方面，地塊位於鍾落潭鎮中北部、廣州國際健康產業城腹地，距地鐵14號線鍾落潭站約700米、白雲機場僅幾公里、京珠高速不到一公里。
目前，地塊周邊二手房數量不多，均價約1萬/㎡；新房同樣稀缺，在售樓盤均價在1.4萬-2.5萬/㎡。
06廣州最不受歡迎
除廣州最受歡迎獎，廣州還誕生了「最不受歡迎」獎，該地塊為番禺易興DHJ15-01地塊。
據公眾號「廣州樓事」報道，該地塊在同期掛牌的地塊中最受關注，其3.3萬元/㎡的起拍樓麵價刷新了廣州起拍樓麵價。不過，最後結果卻是最後無人問津，宣告流拍。
具體來看，地塊緊鄰新光快速路，總占地面積4.64萬㎡，周邊配套主要以村級配套和樓盤底商為主，大型商業主要集中在2-3公里外。
此外，地塊周邊大盤林立，二手房均價在2.5萬-3萬/㎡，一手房均價約4.5萬/㎡。
地塊為何無人問津，業內一個推測是其高樓麵價和較特殊的競拍方式。
據了解，該地塊在扣除政府配建後，起拍樓麵價偉33837元/㎡，地塊一旦成交，其樓麵價就超越2016年五礦拍下的南草堂村地塊（五礦萬樾台）30711元/㎡的地價，成為番禺地價新標杆。
此外，該地塊競拍方式採用「直接跳過競價，採取自持+搖號方式出讓，起拍價就是地塊最終價」。
07最高溢價率、耗時最長
在一線、新一線城市高歌猛進時，惠州也在默默耕耘。
據公眾號「企鵝財經」報道，7月8日，碧桂園歷經9.5小時以96.7%的溢價率拿下惠城南站附近一地塊。
據報道，該地塊掛牌編號為GZK2019-13，起始價為3.13億元，最後溢價至6.1億元被碧桂園拿下，樓麵價達5061.57元/㎡。
地塊條件方面，該地塊占地面積55188㎡，位於廣汕高鐵惠城高鐵南站附近，也是「金山新天地」總控規公示後第一快掛牌出讓的商住地。金山新天地規劃以惠城高鐵南站為起點打造片區核心。
掛牌編號為GZK2019-13地塊成交公示（來源：企鵝財經）
土地市場為何「爆火」？
不難看出，灣區各城的土地熱度是高漲的。具體來看，「灣區土拍『七宗最』」主要包含了廣深莞惠四城。為何是它們？
廣州自然不必多說，在坐擁一線城市、人口凈流入城市、省會城市等頭銜，外加年初《粵港澳大灣區發展規劃綱要》等一系列大灣區文件出台利好加持下，任何一家有實力的房企都不會放棄布局的機會。
深圳也是同理，除此之外，「物以稀為貴」的屬性在深圳更為明顯：由於土地面積小，深圳可供用於開發建設的土地是少之又少，在6月底推出5宗宅地之前，深圳已經半年沒有宅地掛牌出讓。
東莞方面，公眾號「朱羅紀」指出：
「去年今年，深圳乃至全國的房企殺向東莞是異常積極——比如華潤置地400天在東莞拿了20個項目，這背後，一是說明了東莞本身的基本面很厲害，房企看好東莞的產業升級轉型。二是說明了深圳的輻射力也很厲害，房企看好深圳+東莞在全球產業鏈中的地位。
華僑城為什麼去東莞買地，我認為原因很簡單，深圳買不起。這不是嘲笑，的確太貴了，總價貴，單價更貴。如果手裡沒有好幾百個億，真的不敢在深圳混圈圈。房企去東莞，就像錢少的深圳人去東莞買房一個道理。」
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，東莞過去幾年並沒有出讓土地，去年東莞的土地流拍比較嚴重，加之今年前幾個月土地供應也較少，這就造成了東莞的庫存消耗周期較低。因此，政府方面要增加供地規模。
7月8日-12日東莞掛牌地塊一覽（來源：樓探）
另一方面，由於房價地價聯動調控，造成了地價相對較低，開發商補倉意願強烈。
再者，今年大灣區規劃出台，各開發商對灣區的土地儲備訴求增加，綜合這一系列因素，就造成了房企「搶購」灣區土地的局面，「深圳也是同理」。
惠州方面，朱羅紀告訴南方樓事，儘管碧桂園拿下的地塊溢價率較高，但不能片面地看待溢價率。
一方面，該地塊最終樓麵價為5061.57元/㎡，對比地塊周邊房價，其實並不算貴。目前，地塊周邊房價在9000-1.2萬/㎡的價格水平，也就是說，只要該地塊未來商品住宅能賣出超1萬/㎡的價格，就不會虧本。
另一方面則是碧桂園的投資策略的因素。
可以看出，碧桂園在惠州大多數樓盤均沿著高鐵站布局，如碧桂園南站新城；星河亦是如此，如惠州南站附近的星河丹堤項目和其在惠州北站收購的金域花園項目；除此之外，星河在東莞的項目也多位於軌道站周邊。
高鐵是惠州融入大灣區都市圈的重要抓手，政府也會沿著軌道中心進行高密度的開發，如上文提及的於金山新天地。未來，城市之間聯通是以軌道站為核心的，繼而帶來人流量和商業。
「金山新天地」總控規（來源：企鵝財經）
」像碧桂園這種沿軌道布局的投資模式，接下來可能還會有更多這樣的情況出現。「
嚴躍進也認為，從碧桂園的投資策略看，惠州是這幾年重點投資的領域，所以投資思路不同，也會形成不同的拿地姿態。
文/王秀清