轉自真叫盧俊

這段時間幫一個老外朋友找房子，朋友的要求是，老洋房、最好是位於曾經的租界。答應朋友之後，就開啟了滬上尋房之旅。

在武康路附近，兜兜轉轉，找了不少的中介帶看。看了一大圈之後，突然想到了一個很嚴肅的問題：因報銷問題，這套房子能不能開發票？

中介顯然被這個問題搞得有點懵掉了，大部分的房東都不太願意開發票的，小部分願意的，大概多出5%~6%個點的稅費也要租客自己承擔。

看了幾套比較「原生態」的洋房後，好像看的每一套都有點偏差。中介想了想說，你的這些要求，有是有，不過講實話：如果你著急要的話，這種可能就要找二房東了。

當她講到二房東的時候，我挺詫異的。我印象中的二房東，應該是拿下很多毛坯房，把一套三房或者四房，通過隔板隔成七八個房間的那種群租房二房東。

沒想到在老洋房這麼細分的領域，也有二房東。

聽到我這麼詫異，中介解釋道，洋房租賃比較特別，因為很細分，所以一般中介而言，這種房子比較零散，但是找二房東，他們有小群體，能夠比較快速的找到合適的房源。

被這個消息刷新三觀回來之後，我決定跟大家聊一聊二房東這個話題。

01

為什麼我會說「有印象中」的二房東？

在2010年的時候，二房東是租房過程中能碰到的大機率事件。因為那時候，幾乎地鐵站附近的次新房，都有二房東的身影。

當年的二房東的通常做法就是，一套房子被隔成很多個房間，不管是客廳還是陽台，甚至是廚房和衛生間的位置，都會被他們瘋狂的進行分割。

不僅如此，電費也與普通的電費不同。每個房間都安裝單獨的電錶，電費是1塊錢一度。水費也分為水費和排污水什麼費兩種費用。

記得公司有一個剛畢業的實習生，住在中遠兩灣城。有經驗的朋友一聽這個名字就知道，這個小區在上海還有另外一個名字——群租房。

這個實習生說，他的二房東，已經靠著這個營生，在上海買了好幾套房子。據說一個月有好幾萬的凈收入。

於是當時我們對二房東這個事情經過很深刻的討論：就是二房東到底能賺多少錢？

據這個實習生講，他的二房東是個福建人，手上有十來套房源。基本上以低於市場價35%的價格從房東手上拿下毛坯房，然後進行簡單的牆麵粉刷之後隔房間。比如客廳、陽台、廚房等都會被二房東分割成不同大小的房間。

所以一套三房為例，當年3000不到的價格拿到，然後隔成7、8個房間，每個房間800~1000元不等的價格出租。不含水電費的二次拔羊毛，只是一套房子的房租凈收入就有四五千元。

如果二房東有十套以上的房子，那個時候就已經月入四五萬了。

02

如今說起租賃市場，已經被長租公寓等融資能力巨大的企業占領。在競爭激烈的環境中，這些二房東還有生存空間嗎？

通過多方的打探和實地的接觸下來，我們發現，二房東這個職業，不僅存在，而且隨著大環境重壓之下，二房東走的路線越來越專業化了。

為什麼這麼說？

我一個做融資平台的朋友告訴我，她認識一些二房東，這些二房東會在他們的平台借貸。當然借貸的去向是用作拿房源和裝修使用。

就是說，我們可以這麼認為，與以往一家子湊份子做二房東不同的是，現在的二房東在做著與長租公寓相同的一件事件，就是借貸，拿房源，裝修，然後轉租。

與長租公寓融資不同的是，二房東的房源相對較少，風險相對可控，加上二房東之間有相互的群體互推房源，所以空置率還是比較低的。

朋友給我介紹了一個資深二房東，說她資深是因為，她已經在這個行業大概十年左右的時間了。

據她介紹，10年前在一個次新小區以低於市場價格大概25~30%的價格，一次性拿十幾套毛坯房。牆麵粉刷隔斷之後再租出去，價格就能翻倍。因為與房東簽訂的都是5~10年的長期合同。

所以一年不到，就能全部回本。

這幾年，肉眼可見的是，生意越來越難做。

比如長租公寓的進入，以及其他公寓類產品的搶占市場份額。讓很多房東也越來越了解租賃市場的價格。於是二房東的拿房成本也在增加。

現在來講，二房東拿到低於市場價格20%的房源可能性已經很小了。雖然利潤空間還是有的，但也不如前幾年那樣閉著眼睛賺錢了。

很多二房東是混論壇的高手，經常會在各大論壇、豆瓣等網站都發布的聯盟信息，像租賃平台一樣，房源、客戶資源共享，大家一起抱團發財。

而且對於市場的敏銳，促使各網站平台只要有一套毛坯房出租，立馬就能在中介之前接到二房東的電話。

03

不僅是對市場競爭的敏銳，市場上能夠看到的二房東，你也發現了很多跟之前不同的氣質，就是市場細分之下，二房東的發展方向也越來越專業化。

在線下你發現，二房東的素質也越來越高，服務意識也越來越強。

比如租房子，大部分人面臨的一個問題就是房東不願意辦理備案登記。這樣對於租房的人來講，就沒有辦法辦理居住證，但是現在，找二房東，他們就可以給你辦理。

再比如，老洋房就是市場細分之下，比較專業的一個二房東代表。

據了解，一般這個領域的二房東手上大概會有十幾二十套的老洋房公寓。套數不算特別多。他們與房東的關係維護十分融洽，因為這類的二房東專業素養，還有在房屋維護方面都做的非常到位，多年的接觸下來之後，房東對二房東的信任度也比較強。

拿下老洋房公寓之後，這些二房東不會像傳統的做法對房間進行隔離，而是會會按照老外的喜好對老洋房進行重新裝修和設計。

專門做老洋房的二房東彼此之間都有交流群，進行房源和客戶的資源共享，所以一個二房東的手上只有十幾套洋房，但是你找到一個人，基本上，就能通過一個人找到滬上最多的洋房資源。且各種手續齊全，發票、居住證辦理等。不需要租客額外操心。

還有一部分比如像辦公領域的二房東，他們接觸的對象就是創業對象，他們也會根據市場的環境去做分析，然後吸引創業公司的入駐。

比如一些工位的租賃，幫助創業公司減少成本，或者說這個寫字樓都是哪些公司分布在此，更適合哪一類創業人群，這都是現下，某些領域的二房東在做的事情，而且，比我們想像中的更加專業。

我狹隘的認為，二房東已經在中介和長租公寓的介入下，慢慢消失了。但是，這個行業依舊存在，且二房東都在朝多元化的方向發展。

與之前蜂窩煤一樣隔板的群租房不同的是，現在的在房子本身的結構上已經有了很大的空間改善。

與以往不同的是，現在二房東在拿房之後，不太會像之前一樣過分的對房間瘋狂隔斷。而是會在某一個房間內，去設置單獨的洗漱和廚房的空間。

原本可能只是一個居住功能的次臥，二房東一般會在窗戶位置安裝緊湊的洗浴功能和廚房功能。

在某次臥房間內的陽台位子，設置了廚衛功能

而且，越來越發現一個問題就是，我們之前痛恨二房東，是因為我們覺得他們剝奪了租客的生存舒適空間，以略低於市場價的租金租給客戶，之後再收取高額的水電費。來實行二次拔羊毛。

但是，在把目標投向長租公寓之後，才發現，二房東的「和藹可親」。與二房東相比，長租公寓的租賃貸稍有不慎還能讓你背負徵信問題。甚至比如虛假房源、合同漏洞、剋扣押金、違規資金貸、暴雷的問題，讓租客頻頻中招。

話雖然這麼說，但是，這麼多年之後，你再觀察這個群體，你發現這群二房東在慢慢的改變，不管是專業度，還是服務意識。

04

最後，我想說的是，這個市場之下，雖然長租公寓有巨額的融資渠道和資本背景。但是手上房源過多，面鋪過大，一旦空置率過高就容易發生資金鍊斷裂的危險。

到目前為止，據不完全統計，全國爆倉的公寓品牌已經有50多家了。長租公寓也開始面臨融資難，獲客難的局面。

相對於小而精的二房東，不管這個市場的競爭多麼激烈，在這些資本壟斷的背後，在夾縫中，依然會有這樣的一群生存者，面對環境的變化而適應和生存。

雖然租賃市場環境現在相對沒那麼好了，雖然資本的進入讓市場環境更複雜了，大魚與大魚相互吞併競爭，稍有不慎就會死掉，但是，蝦有蝦道，這些二房東，活的挺好。

就在寫稿的過程中，收到這位資深二房東發來的微信，是一條關於「六部門發文：房地產經紀機構不得專取住房出租差價」的新聞。

我問她，這個政策對你們來講影響大嗎？

「還不確定啊，準備拉個群二房東們一起討論下」

也許，他們即將面臨政策調控上的再一次考驗，未來，二房東這個群體會如何發展下去？我們拭目以待。

以上為正文，來自嶽嶽