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過去20天，上海人過的很複雜。
深圳雙十一新政之後，深圳的樓市一下子熱了起來，居然有了跳漲，這讓北京和上海低迷沉悶的市場也起了漣漪。
關於豪宅稅背後的市場困境，北京、上海和深圳面臨同樣的問題。既然深圳可以調整豪宅稅的認定標準，那麼北京和上海是否也可以？
就在坊間關於北、上非普線調整消息滿天飛的時候，北上政策面很快都有了回應。
先是北京住建委公開表示「目前北京還沒有具體修改普通住宅標準的時間。」
隨後是11月19日上海市房屋管理局發布關於延長部分規範性文件有效期的通知，表示於2014年11月20日生效並即將到期的上海普通住房標準將繼續實施，有效期延長至2024年11月18日。
我們看這兩個回應，相比北京沒有具體時間，那就是還有可能，也可能今年底，也可能明年，總之，是有可能的。
而上海則是直接斷了念想。有效期延長至2024年11月18日，換句話就是，5年內甭想了！
這個回應一出，上海原本燥熱了一下的市場，瞬間伴隨著失望從歸平靜了。
可是為什麼呢？
面臨同樣的被豪宅的尷尬，深圳是放開豪宅稅，北京是還有盼頭，而上海市直接斷了念想呢？
而另一方面，上海在限購放鬆方面卻走在了一線城市的前頭。
先是8月6日，上海臨港試驗區宣布放寬購房限制。
從以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購，購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。
接著是11月20日，上海自貿區臨港新片區人才購房新政。雖然這次市承接此前定向限購放鬆政策，但是重點在潛在購房資格的開發和支持。
比如：
1、在加大人才引進力度，對特殊人才直接落戶、居住證加分、縮短「居轉戶」年限等方面內容；
2、包含購房政策制度調整、公租房、人才公寓等方面的具體措施。
那麼，作為一線城市，作為中國調控政策強標識性城市，有三個問題擺在我們面前：
1、為什麼上海一方面滅了樓市的小火苗，另一方面卻放寬了臨港新片區的限購政策？
2、從大的政策基本面說，這代表什麼？
3、從小的買房投資角度看，這是不是上車上海的機會呢？
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在上海放寬臨港新片區限購新政的時候，碰巧趕上我在破竹上做了一場直播，對於上海為什麼放寬臨港新片區限購政策這個問題，我的回答很簡單——
那就是把潛在購買需求趕到這裡，因為這裡需要接盤俠。
熟悉上海市場的朋友都知道，這裡天量供應，庫存巨大，且價貴。所以在直播當天我很明確地說，我對上海自貿新片區的價值是認可的，但是如果買房投資，直白一點是炒家的墳場，是巨坑！凡是問要不要趁著政策放鬆在空港新片區買房的，我的回答都是不要買。
但是，這個政策一出，這個距離上海市區60公里板塊的房子還是瞬間被搶空。
事實上，同樣的目的，想要達到同樣效果的局部限購放鬆政策，在上海之後還有多個城市跟進：
1、10月15日，南京六合區宣布：只要擁有大專及以上學歷，且可提供南京市居住證和學歷證明，就可以在六合不動產登記中心開具購房證明。
2、同一天，天津宣布：限定天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城兩個片區，對戶籍暫未遷入天津市的職工，其家庭在天津無住房的，可購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明。
3、以及成都天府新區的購房新政：
雖然有關部門先是承認後來又出來闢謠。但這不重要。自2018年因城施策以來，各地關於政策面鬆綁的闢謠，事後都證明是真的。只不過是把公開操作變成只做不說了而已。
但不管怎樣，無論是上海的臨港新片區、南京的六合還是成都的天府新區，無論是放寬落戶門檻，還是直接賦予特定人群以購房資格，都大機率是個坑，至少從投資的角度看，價值不高。
我們在講選城市的時候講過，限購越嚴格的城市越有價值，這一點從一二三線城市現有的政策力度可以直觀的反應：
一線的限購限貸到操作面的認房認貸；
二線的限購放鬆門檻兒降低，首貸資格認定也有尺度；
三四線是直接限購限貸形同虛設。
我們在講選板塊的時候講過，不限購的區域沒有價值，這背後是政策面對購買力的強力外推，目的是托底遠郊樓市。
我相信未來還會有更多的城市跟進，或官宣或私底下。
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如果你看懂了局部限購放鬆背後的邏輯，那麼就會明白，上海為什麼一方面不留餘地的滅了樓市對非普線調整的希望，另一方面卻放寬了臨港新片區的限購政策。
因為這兩個政策動的不是同一塊蛋糕，一個是核心主城，一個是遠郊新城。
在深圳雙十一新政之後，我正好在破竹上也做了一場直播。關於北上會不會跟進非普線調整，是我們直播當天回答的第一個問題。
我的答案很直接，就是北上不會跟進！
原因只有一點，因為北上非普標準與貸款政策有直接關係，所以北上調整非普認定標準意味者限貸政策的變動。
先看北京貸款政策——
1、家庭在北京沒有住房，並且在全國範圍內沒有任何商貸記錄和公積金貸款記錄，購買普通住房首付35%，非普通住房首付40%。
2、家庭名下在北京有1套住房，或者在北京無住房但在全國範圍內有過商貸記錄或公積金貸款記錄的，購買普通住房首付60%，購買非普通住房首付80%。
再看上海貸款政策——
1、家庭在上海無房，並且在全國無商貸或公積金貸款記錄的，執行首套房標準，首付35%。
2、在上海有1套房，或者在上海無房但在全國有商貸或公積金貸款記錄的，執行二套房標準，購買普通房首付50%，購買非普通房首付70%。
簡單說，如果北上也跟隨深圳調整普線，直接的結果就是降低了首付比例。
比如北京，目前市場價500萬，銀行評估價450萬，在非普時代，買家需要4成首付，180萬；成為普通住宅後，買家首付只需要3.5成首付，即157.5萬。
雖然深圳非普的調整也客觀的降低了首付比例，但北上的非普調整等於官宣降低首付比例，這兩者對市場的昭示性和影響力是完全不同的。
這也就是我說北上不會這麼快跟進的依據之一。
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我們還可以大膽預測一下，北京2020年非普線會有一次調整，但絕對不會是深圳這種直接取消對價格的限制。北京的力度會非常小，對市場的影響可以忽略不計。
那麼，上海呢？上海最新的表態已經說明了，至少明年是不會調整的。
同時，這也在一定程度的上明示了明年上海大機率只有季節性行情，從樓市周期看，依然是小年。
但，這對上海來說並不是一件壞事。
從目前深圳的市場行情看，2020年的小陽春一定會比2019年好。在這裡也要特別的對廣州的朋友說一下，廣州強勁的購買力以及深圳市場熱度的示範效應，廣州2020年的3、4、5月樓市熱度會喜人的。這是我們在廣州調研最直觀的感受。
那麼，像上海這種城市，二手房成交量連續多月都在2萬套以上，在政策面依然「嚴防死守「的上海，橫向比較以後，上海房價已經整體上處於「價值窪地」狀態了。
這就是目前的中國樓市，因為城市等級和輪動效應的存在，在樓市的大周期中，有城市領漲，有城市會跟進，而有的城市就會成為窪地。
總之，有的城市機會在消逝，而有的則就要開始。
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-tw/JzITxW4BMH2_cNUga29y.html