文/許夢嬌
有人說，無錫的剛需越來越少，改善時代已經崛起。
但是，為什麼每次開盤賣的最快的，都是那些89㎡的小三房？
為什麼大部分改善盤的銷售速度，遠遠趕不上剛需盤？
實際上，無錫的剛需並沒有消失，仍然是購房主力，他們依舊是無錫房地產市場不可或缺的中流砥柱。
01
上周90平以下小戶型成交量墊底，不到1萬平！
無錫市房屋交易管理中心數據顯示：上周無錫建築面積約90-120㎡面積段的戶型，及建築面積約120-144㎡面積段的戶型備案成交量都超過3萬方，領先剩下各面積段戶型的備案成交量。
而建築面積約90㎡以下面積段的戶型備案成交量最低，僅0.5萬㎡。
時間再往前推，90㎡以下面積段的小戶型成交量同樣很低。
但是，這並不意味著無錫樓市的剛需用戶消失。
克爾瑞數據顯示：從9月成交的結構來看，戶型面積多集中在100-120㎡，剛改型面積段房源依舊是樓市成交中的主力面積段。
調查顯示，購買這個面積段的客戶群體多為剛需、改善和自住型客戶，剛需剛改仍是市場主流產品。
不能說無錫的剛需正在消失，只能說現在無錫市面上的小戶型（住宅）產品越來越少，我相信早有很多人感覺到了。
前些年，大家對小戶型面積的概念是40-70㎡的房子，比如老新村和安置房的一室一廳。
之後是90㎡以下的房子被稱之為小戶型。
而現在，隨著消費升級，小戶型的起步面積發生了變化，恐怕只能把面積在100㎡左右的房子定義為小戶型了。
我在去踩盤的時候經常會問一個問題，「你們家有小戶型面積段的嗎？」
得到的答案幾乎都是100㎡左右的，甚至連100㎡左右面積段的戶型也沒有。
銷售經理往往對我笑道，小戶型是好賣，但現在大多數樓盤都是針對改善的購房者。
「你想想，現在人們對居住品質的要求在慢慢提高，需求變了，當然了開發商對應的產品就會改變，未來開發商多會做偏改善的產品的。」
比如，惠山區劉潭的碧桂園都薈項目將首開建築面積約95㎡、115㎡、125㎡的高層，小戶型較少，產品偏改善。
碧桂園都薈規劃圖
濱湖區山水城板塊的信義山水嘉庭將首開帶裝修洋房，建築面積約116㎡、128㎡、141㎡、143㎡（預計總價315-700萬/套）。
信義山水嘉庭售樓處實景
由碧桂園和弘陽共同打造的錫山羊尖純新盤鉑悅銘邸，產品業態有洋房和小高層，面積段為105、115、128㎡（目前對外報價15000元/平左右）。
鉑悅銘邸沙盤圖
還有10月將推新的一些樓盤（除公寓），基本面積段都是100㎡以上，可見小戶型房源的供應量確實在減少。
在這裡，值得一提的是濱湖區的聖芭芭拉項目，將推出三期小面積花園洋房產品，以76㎡兩房、88㎡三房為主力，感興趣的買房人可以去了解下。
聖芭芭拉沙盤圖
02
小戶型減少的原因
既然小戶型房源好賣，開發商為什麼不多建一些呢？
我個人認為有以下幾點原因：
· 開發商成本
作為開發商來說，現在的地價並不便宜。隨著土地成本的增加，那麼只有從面積上賺回來。
一塊地要求容積率不超過3.0，那麼開發商絕不會只建容積率2.0的小區，小戶型在修建上浪費的空間會比較大，而且如果梯戶比太高的話，也會使購房者不滿意。
所以，多修大一點的戶型，不僅總價賣得高，在梯戶比上也能滿足購房者的需求。
· 二胎政策放開，換房客戶多
隨著房價的走高，其實大部分剛需家庭都還是想要買小戶型節省買房成本的。
但是二胎政策放開後，很多家庭成員結構發生變化，讓剛需購房者不得不選擇大一點的戶型。
· 改善、投資客戶的確增多
有很多網友和我聊天的時候說，他們覺得剛需客就是購房者中相對「窮」的那一部分。這部分人幾乎是壓上全部積蓄，去買一套房子。
所以想買小戶型的房子，但是在買房的時候很謹慎，畢竟不是一筆小錢，往往「追漲殺跌」。
房價上漲時，恐慌性購買，就怕漲到自己買不起；房價下跌時，又猶豫不決，總覺得以後還能遇到更便宜的房子。
因為總是持幣觀望，所以往往房子被別人搶走。
而改善客就不一樣了，這兩年大部分城市的房價都出現了很大的漲幅，無錫亦是如此，這對有2、3套小戶型房的人來說是一個天大的好事。
對居住品質要求越來越高的改善客來說，他們將其中一兩套賣掉後，將錢拿去換一個改善的大戶型，所以近幾年改善型的客戶也的確增多了不少。
總結下來，無錫樓市的剛需用戶並沒有消失，而是改善需求在增長，大戶型可能是未來樓市發展的一個方向。
但剛需需求也並沒有減少，無錫也需要品質小戶型，讓更多的城市建設者們買得起房，住得上一個被稱之為家的地方！