出品：中訪網零度調研
研究員：朱婷婷
在貿易摩擦風暴遠未消散、調控一波強似一波、銷售略顯疲軟的大橫盤周期及「銀根」越擰越緊的語境下，上市企業越來越顯得力不從心。但內功深厚、極具增長潛力的企業，卻受到了市場及投資者的青睞。
縱觀近三年崛起的房企，都有著一個共同特點，那就是「會玩金融」。那主管融資的祝九勝走馬替換郁亮只是房企重視現金流的驚鴻一瞥，而中梁地產對信用融資利用之爐火純青，才是華山頂上眾所追逐的「九陰真經」。
中梁地產曾在大量利用信託產品和私募債為通道的形式融資。
招股書顯示，截至2018年底，中梁有109個信託或資管計劃尚未償還，總額達到約147億元，占到借款總額的54.5%。
剛剛上市不足6個月的中梁地產又要裁員了。
2019年年末，據網易房產披露，中梁正在進行著一場涉及總部各個部門條線的人員組織調整。
不過，這已經不是中梁今年首次以優化組織架構的目的來進行人員調整。
從2019年開始，中梁就開始了一場有關組織架構的調整，將原先的12個區域進行收縮合併。在組織架構調整之中，區域裁撤和合併引發人員的變動，同時，在建立大區之後，各個大區的人員編制也有進一步的收縮。
中梁內部為五級架構組織，大致分為「控股集團-區域集團-區域公司-事業部-項目公司」。
事實上，在醞釀此次整合之前，中梁就已經開始收縮編制，內部明確非標人員原則上堅決不再予以錄用。
而對於所謂的非標，中梁內部是這樣定義的：1.全日制本科以下學歷；2.員工>35歲，部門負責人>40歲，高管>45歲；3.副總監（含）以上職級人員無TOP30經歷。簡單來說，就是滿足上述條件的非標人員，中梁不會再錄用。
不同於上一輪區域集團之間的兼并，中梁這次組織調整目的是對集團總部人員的精簡——調整之前，中梁地產集團總部的員工總數為587人，而此次的目標是將總部人數精簡到400人左右。按此粗略估算，將至少有30%左右的員工會被優化或者調配下放。
崛起於溫州的中梁，2009年，開啟了全國化道路，最先布局的重鎮是以上海為中心的長三角，尤其是2016年將其總部搬到上海之後，掀起了其他房企難以企及的第二輪全國化進程。
這種速度首先表現在拿地的層面。據中梁招股書顯示，2016年-2018年，其拿地速度節節攀升，分別為63宗、119宗及221宗。而2019年以來，已拿下33宗土地。截至今年3月底，中梁已布局了124個城市，開發項目超過了350個。
中梁曾提出到2021年實現3000億的目標，並在跟投機制下，幫助高層財務自由，收入過億；幫助中高層實現富裕之家，收入過千萬；幫助中層實現住洋房開豪車，收入過百萬；幫助基層有房有車。」 不過，對於中梁來說，過去支撐高增長高周轉的市場已經不復存在。
對中梁這類企業來說，短期內還必須更多依靠信託的支撐來實現它們的規模野心。然而，今年房地產信託業務收緊的信號，令多數信託公司收索了地產業務，控制增量，這意味著中梁控股所面臨的融資成本或將進一步提高，中梁地產赴港IPO計劃也正是基於此。
事實上，中梁正在為此前依賴信託融資的行為埋單，招股書顯示，中樑上市募集所得款項凈額的三成將用於償還絕大部分現有信託貸款。與此同時，由於境內融資受阻，中梁控股選擇海外發債。9月26日，其以11.5%的票面利率發行3億美元2021年到期的優先票據，高於9月平均發債利率8.45%。
截至2019年6月末，中梁信託多數項目融資成本為10%，大部分項目均有股權質押、土地抵押和擔保。其實從路數來看，中梁有意復刻了閩系房企的擴張路徑，從遷入上海、開啟全國化、瘋狂擴張，直至通過玩轉資金來迅速提升量級。
彼時2015年，「地王」迭出的一個重要原因就是信託、資管計劃、私募基金等渠道的資金大量流入土地市場，讓地產企業在自有資金僅有10%甚至更少的情況下槓桿拿地。
兵馬未動糧草先行。在源源不斷的高成本信託融資補給下，壓縮項目時間，減少單位工程融資成本，成了中梁業績的生命線。
中梁不只是抓住棚改紅利，更是將高周轉運用到極致。在極致高周轉+多層級激勵體系下，中梁誕生很多堪稱段子的魔幻現實：人力招聘「要醜女，不要美女」；項目公司「只要沒幹死，就往死里干」和「要麼交業績，要麼交屍體」的標語。而且與部分房企不同，中梁的跟投機制並不兜底，這意味著投入真金白銀的職業經理人在項目上「虧錢就是虧自己的錢」。這樣的激勵體系說好聽叫做「狼性」，說難聽點就是「不成功便成仁」。
紅利消逝下，中梁地產的高速增長神話能否還能保持？2021年3000億的銷售目標，是否還能實現呢？