上周六，杭州樓市出現了一個意外。在購買力旺盛的濱江區，今年首個新盤時代濱江悅開盤，142套總價500~600萬元的房源，中籤率39.7%，最終只銷售約七成。而就在一個月前，同樣位於濱江區的杭州壹號院，268套總價800~1000萬元的大戶型房源，有1241組搖號報名，並被一搶而空。
這是當下改善型房源市場的一個縮影，樓盤與樓盤之間的分化開始顯現，購房者回歸理性，選房時棄選果斷。
背後的原因，既有大量潛在供應帶來的選擇空間，也因為限制房價的土地新政出台後，購房者對於房價的預期有所改變。
有的依然售罄，有的屢屢流搖
改善型房源明顯分化
去年11月份，城東新城迎來改善型房源的供應高峰。在短短兩周時間裡，四個新項目先後首開，將近800套總價500~700萬元的房源集中入市。最終，三個項目「流搖」，唯一需要搖號的樓盤，中籤率高達90%。四個項目無一例外的，首開全部沒有售罄。
今年1月份，城北某中高端樓盤首開也並不順利，開盤當天銷售剛剛過半。
有業內人士稱：「接下去，隨著大量中高端項目的入市，改善型房源的市場競爭將會越來越激烈，不同樓盤之間的分化將會變得明顯。」
這樣的分化在近兩個月愈演愈烈。
濱江保利上品以37.5億元的銷售額豪取上半年杭州市區商品房成交金額榜頭名，千萬元左右的房源一掃而空，城西一改善樓盤700萬元以上的房源卻只賣了四成左右。
「去年下半年開始，不少中高端項目就已經頻頻『流搖』了，只是在春節後的小陽春行情刺激下，不少存量房源得以去化，才看起來賣得不錯。但從近期的銷售情況來看，一些樓盤明顯有點後勁不足。」一位中介經紀人告訴記者，城東某樓盤已經屢次「流搖」，而該區域內大部分改善型樓盤只要參與搖號就都能買得到。
這位經紀人的朋友圈中，正掛著城北某樓盤的推銷信息，而這個樓盤是近期剛剛首開的一個改善型項目，均價48000元/m2，雖然蓄客已久，但一次性拿出的房源並不多。記者詢問後得知，目前可以挑選的房源還有頂樓的中間套和邊套等個別房源。顯然，該樓盤首開同樣沒能售罄。
限價不鬆動，選擇餘地大
讓購房者回歸理性
不同改善型樓盤間的分化，將成為下半年的常態。
浙江中原地產首席分析師荊海燕認為：「樓市成交的中流砥柱必然是自住型的購房者，但是熱度往往是被投資客帶起來的，而現在投資的熱度下去了，『買到就是賺到』的心理預期改變了，對於高總價的改善型房源來說，分化是必然的。」
她提到，「限房價、競地價」的政策執行後，購房者心態明顯緩解，尤其是改善型購房者有不少是手裡有房，通過置換來實現改善的，就更不著急入手。「既然未來一兩年房價不會漲，那麼他們就不會盲目搶房，對於地段、房企品牌、戶型、產品都會認真研究，仔細挑選。」
錢報記者做過統計，杭州有50多個拿地一年以上但尚未入市的樓盤，其中有相當一部分是總價不低的改善型產品。如此大量的潛在供應下半年將上市，改善型購房者有足夠大的挑選餘地。
除了改善型購房者挑選餘地大，荊海燕還表示，從二手房的成交結構來看，總價在300萬元以下房源的成交占比高達70%，新房市場也是以剛需為主，而如今大量單價4萬元/m2以上的項目湧入市場，並沒有那麼多承價能力強的購房者來消化，自然會出現有樓盤熱銷、有樓盤不好賣的情況。
在時代濱江悅的開盤現場，記者就遇到了很多「貨比三家」的購房者。
一位購房者棄選後明確表示，要等接下去綠城曉風印月和中海雲宸的價格公布後，再做打算。甚至有購房者已經把目光瞄準了明年才會入市的樓盤：「溫州時代在濱江區政府還有一個新項目叫濱江四季，限價不放開的話，多半價格在5萬元/m2以內，完全可以等等看。」
一位業內人士稱：「單套總價在500萬元以上的項目，首開能賣掉七成已經是很不錯的成績了。如果放到四年前，這可能就是板塊銷冠了。只是近兩年的樓市讓我們習慣了售罄，但事實上這類高總價的改善型產品動輒售罄才不正常，是不可持續的。」
來源：錢江晚報
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文章來源:錢江晚報