這幾天很多媒體都報道了一則新聞，說是北京等13個城市已經確定了10月8日之後的房貸利率新政策。
市場非常關心這個數據！為什麼呢！因為房貸利率漲，房價跌，房貸利率跌，房價漲。這是真理！（偉哥一直這麼覺得，千萬別聽那些博士、教授瞎忽悠，就看這個數據，就知道房地產市場冷暖！）
下面回到這個問題！這幾天的新聞是真的嗎？背後真相到底是什麼？
新聞來源很簡單：
其實這個都要回到偉哥前幾天寫的文章，9月20日的LPR定價機制上。
事實上在2019年的8月29日基本所有中介都發布過推廣，房貸利率將執行5.4，目的當然是建議購房者抓緊辦貸款。
那麼事實背後的真相是什麼？為什麼中介在8月底就傳播的信息到9月10號才出現在媒體。
這個其實都要回歸到8月25日下午，央行發布2019年第16號公告，內容涉及新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜。
央行的解釋是：
6．何時實施？2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。
全國各地目前看，市場利率定價自律機制會議是制定這個政策的部門，但當下還有一次920日的定價，所以到底加點多少，並不明確。目前的有部分城市宣布的加點是與當下執行利率一致的數據。
那麼未來房貸利率到底會不會跌？
很多新聞裡面舉例說：
9月5日起，招行深圳地區部分房貸業務利率已經掛鉤LPR(貸款基礎利率)。
據了解，客戶對新房貸利率體接受程度良好，部分可以選擇老利率的客戶堅持要用新利率。他們認為未來市場利率會降，不想採用固定利率。
而作為房貸大戶的五大行表示，目前還未接到分行參考LPR定價的通知，仍然採用以基準利率定價的老利率。
新政前
購房貸款利率：
央行規定的存貸款利率就是基準利率，當前的基準利率是4.9%。
基準利率和房貸利率的關係：
二套房的利率不低於基準利率的10%。
實際買房時的利率：
買房最終的貸款利率是由貸款銀行決定的，目前南京大部分銀行執行的利率是：
1、首套房：基準利率上浮15-20%，即5.64%-5.88%；
2、二套房：基準利率上浮20-%—25%，即5.88%-6.13%。
新政後
LPR是什麼？
LPR是貨款市場報價利率。LPR不是央行宣布的，由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率。剔除最低價、最高價，算出的平均價。
LPR和貸款利率的關係：
例如：8月20日報價的5年期LPR為4.85%，假設9月20日LPR利率不調整，那麼根據最新政策，房貸利率如下：
1、首套房：不低於LPR，按目前的標準就是4.85%；
2、二套房：必須在LPR的基礎上最少加60個基點，按目前的標準是5.45%。
實際買房時的利率：
LPR只是確定了利率的最低值，實際買房利率和之前一樣，都是由貸款銀行決定。
未來各地房貸依然會差距巨大！
為什麼不同城市之間的房貸利率差距這麼巨大？到目前為止沒有一個看著靠譜的解釋。從房貸數據，從房地產交易的需求數據看，上海的房貸與北京相比，都不應該差距這麼大。
房地產調控的目的是樓市平穩，但現在看，各地房地產調控的結果是房價有些城市的確下行了，但如果計算購房者的信貸利率變化，事實上，購房者特別是從來沒有買過房貸款過的購房者支付成本不僅僅沒有少，甚至增加了。
首先：原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：
全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅僅沒有95折，基本都在上浮10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。
從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地產調控無關
同樣是首套房，當下在上海可以享受95折或者9折貸款優惠，也就是100萬貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年計算，對比）。
每貸款100萬，上海的購房者30年周期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。
上海購房者比其他城市，最多，每100萬30年，月供少（上浮30%對比95折）1072元，累計利息差距高達38.6萬。
其次：上海的房貸數據對比
中國人民銀行上海總部8月17日公布的最新數據顯示，7月份新增人民幣住戶消費貸款中，個人住房貸款增加96億元，同比多增34億元。
第三：銀行的利潤
從樓市調控角度看，銀行針對剛需提高利率到基準上浮，屬於趁火打劫。調控政策是抑制投資與投機，但現在銀行明顯在抑制剛需。
簡單測算，按照北京等城市的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的85折優惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，對於剛需來說，因為利率上漲而抵消了這部分降價影響。
中國過去20年，最賺錢的上市公司肯定是銀行。
A股最賺錢的房地產公司是萬科，2018年的利潤只有工商銀行的10%！
最後，是不是購房依然要關注一句話，短期看政策，中期看政策，長期看政策。銀行的房貸利率執行情況很快會繼續出現變化。
房地產政策肯定會持續加碼「房住不炒」！
對於企業來說：未來一段時間肯定會有融資窗口期，也會有降准降息下賣房的好時機，一旦出現就抓緊融資，抓緊賣房。對於個人來說：未來幾個月可以換好房子，好城市，好地塊！買好項目！
降息肯定是趨勢！房貸利率也肯定會下調，這是不可改的趨勢。降准後利率肯定下行，這也是趨勢。等著看920的LPR定價。隨後各地的商業銀行市場利率定價自律機制會議將決定執行利率。（未來一旦LPR降低，那麼對應的加點數據也會變化，所以10月8日的執行利率，在920之前是不可能確定的）
樓市最難受的時候很可能過去了！準備買房的人別閒著了，可以去看看房了，最近很多好項目、好價格。