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提問：星叔好，本人小白一個四川資陽人，有朋友在廣西東興推薦我買那裡的房投資加居住請有空的時候給點建議，投資大於居住。

回答：廣西東興旅遊城市，不建議投資旅居地產。

買房只是我們房產投資的第一步，後面利用房產的金融屬性不斷擴大我們的資產和債務才是真正的目的。

一套優質房產的金融屬性，遠比房產本身更重要。

好房子的特點之一就是流動性強，容易賣出。

流動性來源於核心購買力的需求與房子供應的擠壓效應。

旅遊片區，房子不少，但基本沒有產業，缺乏核心購買力，買房需求很低，最終也會導致房價滯漲。

只有那些持續有人口流入，有產業支撐城市的房子，因為一直擁有巨大的需求，才具有長期的投資價值。而那些偏僻小城市的旅遊地產，投資價值有限。所謂稀缺資源，不是自然的青山綠水海岸，而是zf用重金打造的優質醫療、教育資源和高端就業崗位。

中國很大，不缺青山綠水和海岸，而缺良好的醫療教育資源。

好房子的特點之二：好貸款

很多人都有急用錢的時候，好的房子能夠獲得更高的抵押貸款。

首先，房子的性質要是住宅類，公寓、商鋪、寫字樓這些不好貸款；

其次，房子的產權新，如果產權年限很短影響貸款；

最後，房子的地段好。

好房子的特點之三：好出租

周邊有高新技術產業吸引就業，例如CBD地段吸引高消費的白領。

總結就是要有租賃市場活躍，想租的時候能夠快速出租。

好房子的特點之四：適合住

外部條件上周邊配套完善，有商場、醫院、學校、公園、地鐵或公交，方便日常生活出行，

內部配套上，戶型方正，南北通透，動靜分離，乾濕分離，小區物業品質高。

房產投資的路還有20年，是屬於稀缺的優質資產的

房子無論是單價還是總價，未來的漲幅不可能像過去那樣翻倍。

只有優質資源的好房子的溢價才會越明顯，簡單說就是好房子越來越值錢！

如果有條件，應該遇到就儘快買入，不管現在是階段山底、山腰或山頂，十年後回頭看都是山底。

提問：您好星叔，我是個28歲的單身女性，大專學歷。老家在安徽省宿州市的一個農村，現在北京工作，年收入稅後三十萬左右。

目前手頭有70萬存款，想拿這筆錢在新一線城市給自己買套房，等三五年後離開北京自己也有個退路和歸宿。

目前關注的城市有青島，合肥，天津，但也是很迷茫，希望星叔幫忙指個方向。

回答：你的思路還是正確的，可以提前做好布局。

綜合來看天津>青島>合肥

一方面天津到北京通勤還是很方便，你工作在北京，且收入還不錯，甚至我認為剛需完全可以北京工作，天津自住，目的就是因為北京收入更高，後期有實力也可以置換北京，把天津作為一個跳板。

另一方面雖然天津發展有些緩慢，但直轄市的地位和政策還是有先天優勢，因此，青島 合肥也很難超越天津。

天津畢竟是四個直轄市之一，青島旅遊業比較發達，但感覺綜合實力不如天津，加上天津各種教育，醫療等等資源非常豐富。

其次，天津屬於國家重點投資發展扶持的城市。

最後，經濟收入，因為距離北京近，這裡有很多的資源是青島所沒有的，收入上限比青島高很多。

而合肥位置比較尷尬，東西是強鄰南京武漢，北面還有個半省會徐州，省內城市經濟物流科教文衛對合肥有依賴的並不多，幾乎只有皖西北幾個城市化程度不高的城市，缺乏明顯的都市區、經濟圈。

就算有安徽省鼎力支持，限於安徽的經濟發展水平能達到的高度仍然有限,缺乏地區影響力。

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提問：老師，為什麼有些樓盤不支持公積金貸款？非要商貸。

回答：因為公積金貸款，審批流程太繁雜，正常商業貸款，審批加放款，一周搞定。公積金貸款，前前後後，至少兩月。

開發商的資金成本，可是年化10-15%啊，資金拖欠一個月，至少是1.5%的成本，換做是你，房子剛賣出去，就賠了三個點，願意嗎？

積金貸款的審核與放款速要比一般商業貸款慢很多，加上開發商拿地建房，就是一個花費巨大時間的事情，想要加快速度回籠資金，一般不支持公積金貸款買房，這樣看來也是合情理的。

根據相關規定，項目工程進度必須達到工程總進度的三分之二或以上才可申報公積金貸款資格。

一些項目在取得商品房預售許可證時，工程進度可能只進行到地上二三成左右，這也是提到的「慢」的表現，這種情況下自然也無法支持公積金貸款。

提問：星叔好！本人16年在長沙市汽車南站旁買了一套高層住宅103平三房(目前市價100萬)，交房兩年一直毛坯空著，本來想裝修自住，但一直在外地工作，未來幾年不大可能回去，空著感覺有點虧，而且長沙限售，還不能賣，現貸款已還清。去年底在工作地東莞市鎮區買了一套二手83平小三房自住，手頭無子彈，還欠親戚一屁股帳，目前長沙的房子該如何處置？裝修出租？裝修貸該如何操作？謝謝

回答：首先房子要不要出租，核心取決於幾點：

1、你計劃持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那麼出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。

2、你的裝修回收成本，取決於你的裝修成本，你設計的出租形式，以及這套房在市場的租金。

比如，核心區老破小，計劃長期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。

那麼，我可以好好刷白出租，簡單裝修，用壞再換。

長沙的房子投資來看還是不錯，非常適合長持。

因為房價扁平，雖然限購嚴格，但時間拉長總會漲的，我建議你沒必要空置閒置，浪費資源，可以適當簡裝配合出租，減輕部分還貸壓力。

裝修貸款比較麻煩，如果你缺少現金流，我建議你把長沙全款房進行抵押，更好操作一些。

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提問：星叔好！本人坐標常州，夫妻倆五十出頭，老公年收入二十萬左右且穩定，本人剛退休，名下三套住宅（均為學區房，兩套均130平左右，一套50平左右），另有兩套小公寓一套小店面（用過兩次公積金，現有貸款每月一千多），除自住一套外其餘均出租，月租金約一萬左右，手頭有現金約三百萬，如何把三百萬投資到房產以避免貨幣貶值，又考慮到年齡，請教星叔該如何整合資產還是繼續買進一套？

回答：你的資金比較充足，資產也還不錯，稍微差一點的是2套公寓，後期可以逐步置換成住宅。

首先常州你的倉位已經非常充足，且分布在住宅，公寓，商鋪，所以我不建議你常州繼續加倉。

另外常州周邊強敵太多，蘇州 南京 無錫，流量都會被動吸血。

你資產比較多，但缺乏廣度和深度，不能很好的實現風險對沖，因為都在一個城市，所以是需要分幾步進行資產優化配置:

1、子彈300，建議去一線建倉一套，會把你的整體資產拉高一個檔次，

一線房價沒有天花板，而且處於全國領漲作用，未來漲幅更穩。

推薦上海，深圳。如果退而求其次，可以考慮新一線城市 南京，杭州。

2、常州目前的資產進行優化，3套學區房住宅可以繼續持有，2套小公寓和小店面，就資產來說優勢不如住宅，雖說持有還款壓力不大，但核心問題是升值能力很差，基本上就趴在那裡不動。

我更建議可以放下一步逐步出手置換。

最後綜合來看，最優的配置就是: 一線上海或深圳一套（用子彈300入）+新一線南京或杭州一套（用公寓加店面出手置換）+常州3套住宅不動。

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提問：星叔，我想問下蘇州胥江新村的老破小可以買嗎？年底地鐵開通了。有拆遷的可能性嗎

回答：普通人買房單純賭拆遷，不建議入手了，除非你有確定內部消息。

老破小如果房齡25年以上的房子，基本上辦不了按揭貸款

然而在房屋不能貸款沒有負債的情況下，如果我們長持個3年，損失的是30%+的資金成本，部分的漲幅預期，

以及選擇直接出售獲得現金不斷裂變滾動的機會。

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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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