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提問：你好，我是新人小白一枚，目前和父母在浙江台州椒江工作，我想婚前買套房，所以一直在關注房源，因房價太貴，前段時間看了二手次新房，有次和父親在城東看房，他看中了一套十年樓梯房，而我不喜歡，我一直想要電梯房。最後父親說服我用組合貸，一起還貸。房名寫父女倆名字，目前不情不願付了5萬訂金，想問問房名是父女倆名字，那如買下套是首套？還是第二套？十年樓梯房是不是沒什麼升值空間。想退房，可交了5萬定金，這段時間是吃不好睡不好，難受

回答：普通人買房最應該看重的是什麼？

是流動性，無論是自主還是投資為目的，買入的時候首先要想想這個房子會不會受歡迎？

未來10年有沒有人會想買這個房子，有好的流動性才有價值。

所以請遠離房齡老的房子，步梯房，配套匱乏地區的房子，這類都是未來流動性弱的房子。

越來越多的年輕人對步梯房嫌棄情緒嚴重，流動性遠不如郊區地鐵電梯屌絲房。

從投資角度來說，步梯房是肯定不如電梯次新的。

提問：你好，星叔，請問房子怎麼樣才能儘快賣掉呢？

回答：大部分人知道如何買房，卻不知道如何賣房。賣房的幾個基本共通原則，詳見內部分享《賣房技巧篇-如何快速賣房且價格還不低》

提問：星叔你好，我14年在崑山漲價前買了「新城域花園」的一套115平的房子，最近手裡湊了30W-40W，準備在「新城域花園」附近的小區再買一套130W左右的房子，我的想法是用貸款抵通貨膨脹，目前自己有月還款8K的能力，不管是保值也好自住也罷都行。這次準備在次新小區買，老房子才可處置，但這個選項非常保守，請教一下，目前30W的子彈這樣做可行？有沒有更好的建議?或者等我按這個套路換了新房貸了款，把老房子賣掉換子彈再玩？再玩應該怎麼玩，還選崑山或者其它城市？

回答：子彈30左右，建議繼續崑山主場作戰更好，由於資金有限，最好開發一個首套房票買入，另外投資買二手次新房的思路是正確的，現在可以買起來配合淘筍。

一手房大多是期房，交房時間太長，在此期間不能產生現金流，資金成本較高。

而二手房，只要地段合適，眼光獨到，房間分割後馬上出租，是可以實現以租養貸的，選籌是關鍵，長持是正道。

讓房子自己養活自己，就是實現這個目的的最佳策略。

歸根結底一句話，當前投資房產尤其要關注租金收入。

崑山投資回報率高的樓盤 詳見內部分享

提問：星叔好，我在山東煙台芝罘區有套現住老房40-50萬，煙大一套公寓18年買的，想改善一下換130平左右電梯房，二手也可，手裡120W，本人76年一男孩16周歲，新房公積金貸款最好，商貸也得抓緊時間了。

1：萊山區50層的華潤萬象府13000-14000，樣板間裝修不好，四年沒開盤。

2：黃務萬科五層洋房翠湖山曉。

3：本地開發商東泰泰和府18層樓房毛坯11500，離高鐵南站近。

4：融創藍天一號年前單位團購12500左右精裝房沒抓住耽誤了現在14500。朋友說等等年底買合適，買抵帳房二手次新也行。

願意離市區近些，方便些，萊山區。請老師各方面分析指導一下，謝老師。

回答：第一、煙台房地產市場最好的區就是萊山區，適合改善的項目多。

或者說萊山區的市場就是改善為主的市場。

煙台區域規劃建設在於新區，是向東發展的。萊山是煙台未來的價值核心，當然也有好壞之分，目前萊山的新房很少，未來可供開發的土地也不多。

尤其是沿海區域。

就二手房的投資說幾點，首要的是位置，萊山區的市中心應該是佳世客商圈，煙台大學周邊，在迎春大街周邊是最好的選擇。

第二、你說的幾個樓盤來看

華潤萬象府，商住樓，商住樓無論在日常居住生活還是未來交易中都存著種種疑難雜症，應該引起重視。

未來交易環節中的難題：首先是商住樓的使用年限問題。

其次，未來交易中，商住樓都需要交營業稅、契稅、個人所得稅等，這也加重了交易費用。另外作為改善自住商住樓的體驗感也很差。

黃務翠湖山曉，黃務只是剛剛起步發展的區域，只能和萊山南部對比，未來不確定性大。 高鐵南附近泰和府比較遠了，不考慮。

融創藍天一號，在萊山區和芝罘區交界處，地理位置可以，加上實驗小學和永銘中學學區，還是比較值得考慮的。

剛需不用太擇時，而且今年剛需買房時機是很好的，我建議你早點上車，工抵房切記不要買 優先考慮融創藍天一號吧。

提問：購房小白提問，星叔你好：坐標嘉興海寧，子彈30，無住房，目前夫妻在海寧袁花上班，距離市區約20km，月入15k左右，小孩明年3歲，面臨入學問題；個人比較傾向於市區，奈何市區房價飆升，郊區15000＋，首付需40＋，子彈不足；媳婦看了尖山新區的房子(工作點隔壁小鎮， 離市區30km) 房價在10500左右，首付剛好夠，請問是否值得購入，如果可以如何砍價，或者有更好的建議，謝謝

回答：買房子，看需求程度，抓大放小！別墨跡。

踮起腳尖買，房在升值，你自己也在升值。

很多年輕人在買首套房時，手裡資金並不多，不足以買個好房，但借一借或者稍微讓父母幫下忙，是可以買下的。

但大多數人最終還是買了小房子或郊區，但隨著需求增加幾年後還需要置換。

大部分買郊區或小房子的人都會後悔，如果當初踮起腳尖夠一夠，現在就坦然多了，最起碼換房周期不會這麼快。

而且置換成本高，要珍惜首套資格，你只差10萬，借一下差不多一年多就可以還清，資金缺口不大不如咬咬牙一步到位。

砍價是門技術，詳見內部分享《二手房砍價技巧篇 如何砍價50萬》。

提問：星叔您好，坐標安徽淮南，有兩套商鋪（一套37，一套20）想置換掉，請問如何操作比較好，能使利益最大化。

回答：現在已經過了一鋪養三代的時代

商鋪的沒落，不是因為商鋪真的消失了，而是因為商鋪原來的價值被新生商業模式顛覆了，就是網際網路電子商務。

商鋪前途未卜，網際網路化、電商化時代， 存在巨大的不確定性，加上稅費的影響，保值功能和住宅沒辦法比。

商鋪的價值不斷走低，住宅的價值不斷走高，現在住宅的升值潛力和流動性遠遠高於商鋪。

所以現在儘早拋掉商鋪置換住宅是正確的選擇。

淮南城市能級太低，本省投資建議去合肥，只買純住宅。

提問:老師,最近北京豐臺區在規劃大紅門-南苑,南苑機場已搬遷,南三環到南四環的大紅門是首都商務新區,四環外是南苑濕地森林公園(已啟動建設) , 棚戶區拆的差不多了,中間是和義板塊,該板塊以8號線和義地鐵站為中心,和義板塊的投資和自住價值如何,請教一下。

回答：南苑機場搬遷,對於北京的城市格局與建設來說,意義重大。

在北京中軸線正南,四五環之間,有這麼一大片土地,重新規劃與開發，近幾年來說,其意義僅次於通州副中心的規劃與建設。

10-15年之後,這個板塊的崛起,讓將城南偏弱的格局大大改變。

潛力最大的是原機場板塊,其次是周邊。

周邊的情況比較複雜,要看每個板塊的具體情況了。

和義板塊,正在機場北面,界於市中心與機場之間,區位優勢明顯。

但當前,環境有些差。

比如和義地鐵站周邊,多是老舊小區,比如東里、西里。

這些小區,未來幾年如果有拆遷計劃,則這一板塊很好，房子升值性很強。

如果沒有拆遷計劃,則升值性就不值過於高估了。

北京投資回報率高的板塊 詳見內部分享

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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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