近期，遂寧樓市銷售低迷，土地拍賣接連遭遇冷遇。
於是，很多購房者朋友，心裡開始犯嘀咕：
遂寧房價，會不會回到3年前？
同是嘀咕，只不過，一部分朋友是擔心回到3年前，而另一部朋友是希望回到3年前！
1丨
那麼，3年前，遂寧的房價（普通住宅）是多少？
3年前，也就是2016年年底，那時，遂寧城區幾個板塊的房價分別是：
河東新區約5500元/㎡，老城區約5000元/㎡
物流港在約4200元/㎡，金橋新區約3000元/㎡
當年的房價，在我們今天看來，既誘人，又傷人。曾經錯失的愛，似乎再也無法重來！
如今，遂寧的房價（普通住宅）又是多少呢？
河東新區9500/㎡，老城區8500/㎡
物流港6500/㎡，金橋新區4500/㎡
如果想回到3年前的房價，河東還需要下調約42%，老城區還需要下調約41%，
物流港還需要下調約35%，金橋還需要下調約33%。
33%-42%的房價下調幅度，幾乎腰斬，已屬於崩盤式暴跌了！可能嗎？
毫無疑問，出現這種情況的可能性幾乎為零，因為，其後果是災難性的，無論市場參與的哪一方，都不希望或允許這樣的情況出現。
畢竟，3年前的剛需們，在今天，絕大多數都算是「有產」階級了。
2丨
那麼，在2020年，遂寧房價還會下調嗎？最終會到哪個位置呢？
對此，我們嘗試著從幾個角度去就分析一下
1、根據房價的年化增長
當下的房價調整，我們可看做是，對2017-2018年這兩年房價非理性的陡直暴漲線的修復，我們都知道，遂寧這波樓市大牛，跟基本面並無太大關係，政策（棚改、去庫存、限購外溢）才是核心動力。
所以，對於遂寧樓市當前所面臨的寒冬，我們就容易理解了，市場沒得「雞血」，需要修復了！
我們看哈遂寧過去十年，房價的年化增長，為了方便分析，我們以遂寧的標杆板塊-河東新區為栗子吧。
河東新區的房價，在2007年初約2200元/㎡，2016年底約5500元/㎡，10年的年化增長在9.5%。
這10年，遂寧樓市經歷了2008的低迷，也經歷了2013年的火爆，這個年化增長基本能真實反映遂寧樓市的「成長」之路。
若把這次房價調整看做是一次「去偽存真」的市場修復，那麼，遂寧房價的走勢，應該會逐步回到十年自然增長的這根大趨勢線上來。
以2016年底河東5500元的房價和9.5%的十年年化增長來推算，2020年下半年，遂寧河東新區的房價應該在7900元/㎡左右。
2、根據房價收入比
2016年，遂寧房價收入比約為7.55。
一套房子面積按100㎡計，2016年遂寧城鎮居民人均可支配年收入26962元。
房價收入比=（5500元/㎡×100㎡）/（26962×2.7）=7.55
那麼根據2016、2017、2018這三年，遂寧城鎮居民年人均可支配收入的增長情況看，年增長幅度8%左右。
2018年城鎮居民人均可支配收入31830.3元按8%的增長幅度，2020年城鎮居民年人均可支配收入預計在37126元。
若按7.55的房價收入比來算，2020年遂寧（河東）房價應該在7560元/㎡左右。
不過，近幾年，隨著遂寧的發展和城市地位（成渝經濟區中心節點城市）的不斷提升，房價「市盈率」可以適當高估一點，2020年遂寧的房價收入比可按8.55計（即在2016年7.55的基礎上增加1個點）。
若按8.55算，2020年遂寧（河東）房價就在8570元/㎡左右。
當前，四川地區，除了成都、西昌的房價收入比高一點外（10以上），其他地級城市房價收入比大多都在7.5左右。
當然，對於2020年遂寧的房價，我們還可以根據地價房價比（成本法）去分析，只不過參考價值不大，因為2019年，遂寧的地價已經不能真實地反映市場了。
3丨
經過分析，明年，遂寧房價大致走勢應該是一根平緩的陰線，漲是不要想的了，但大跌也是不可能的。
因為明年，國家對樓市的調控大政依然是房住不炒和三穩（穩房價、穩地價、穩預期）
風向標板塊-河東新區的房價（普通住宅），大致會在8000-9000元/㎡之間浮動。
以河東新區的房價為參照，我們預計：
老城區的房價（普通住宅）大致會在7000-8000元/㎡之間浮動；
物流港房價（普通住宅）大致會在6000-7000元/㎡之間浮動；
金橋新區房價（普通住宅）大致會在3500-4500元/㎡之間浮動；
另外，一些我們平時不太關注的因素，有可能會對明年遂寧的房價形成「干擾」，需要我們注意：
（1）樓市下半場是改需的主場，其供給側的「改革」已在路上，未來，建築規範（環保、節能、安防、智居等）快速升級是常態，標準將不斷提高，會導致建築成本的剛性增加；
（2）建築材料和人工的價格的變化（會導致建築成本的變化）；
（3）遂寧樓市供需狀況會隨著時間周期的變化而變化（庫存減少或增加）；
經過分析，朋友們對於明年遂寧的房價，是否有底了呢？
歡迎朋友們留言討論！
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-tw/A_xgQG8BMH2_cNUgl3X5.html