3月份—「房價會不會漲？」

6月份—「房價會不會跌？」

9月份—「房價跌了多少？」

以上，是2019年以來，遂寧購房者諮詢（遂寧說房）房價的三部曲。

近期，中國樓市颳起了一陣又一陣的「秋風」！

在不同的網絡媒體上，不同的磚家、大咖，卻不約而同地看空樓市！

這，非常少見！

1丨

那麼，遂寧房價跌了嗎？

這，幾乎不用回答了！

去年（2018年）9月份應該是遂寧這一波房價的巔峰期，但至今一年來，房價走勢卻是陰跌！

2018年9月房價：

河東新區洋房約在11500元/㎡，高層約在10500元/㎡；

物流港洋房約在8800元/㎡，高層約在7800元/㎡；

2019年9月房價：

河東新區洋房約在10000元/㎡，高層約在8500元/㎡；

物流港洋房約在7300元/㎡，高層約在6800元/㎡；

遂寧房價跌了！

15%左右的跌幅，已經是不爭的事實！

2丨

房價持續陰跌，購房者無一例外地觀望起來。

於是，不少購房者並諮詢遂寧說房，問：

就遂寧當前的房價，還有多大的下跌空間？

房價下跌，其根本原因是需求不足或需求消失所導致。

有兩種情況，會導致房價下跌：

第1種情況：嚴重的經濟危機導致需求徹底消失，樓市風險大爆發，市場徹底崩盤；

在這種情況下，房價跟經濟危機下的股市崩盤一個樣，那時的房價沒有最低，只有更低，「爆倉」的房企也將是一個接一個。

但遂寧說房認為，這種情況，在中國樓市出現的可能性幾乎為零。

為什麼？

因為，我們的樓市具有中國特色啊。這點，我們需要明白！

除非，第三次SJ大戰爆發！

當然，若真到了那種情況，無論房價多低，我們都是不敢買房的，也沒有能力去買房。

第二種情況：經濟環境發生變化，市場發生周期性調整，市場供需失衡。

這種情況，是經濟環境（政策）變化，供需發生周期性逆轉（需求不足）導致的房價下跌。

這種情況所導致的房價下跌（調整），中國樓市其實已經經歷過三次，分別是2003-2005年，2008-2010年，2013-2015年。

通過分析，我們不難看出，當前我們經歷的樓市降溫和房價陰跌，正是第二種情況。

這種情況下，為了緩解資金壓力和維持業績的增長，絕大多數開發商會採取以價換量的促銷手段。

降價銷售是必要手段！

3丨

那麼，在第二情況下，遂寧房價還有多大的下跌空間呢？

根據以往房地產市場調整周期的規律來看，開發商會把項目的成本價，作為降價促銷的最後底線。

成本價 = 成本（包含稅費） + 最低利潤（15%利潤率）

根據這個規律，我們就可以簡單分析出，遂寧房價下跌的空間還有多少。

成本包括哪些？

成本包括樓面地價、前期開發費、建安成本（主體工程、安裝工程和設備）、大小配套費（基礎設施和公共配建）、管理費（包括人員工資和銷售費用）、財務成本和稅費（包括營業稅、城建稅，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、契稅等）

建安成本：洋房項目1400元/㎡，高層項目1500元/㎡。

前期開發費：120元/㎡

大小配套費：400元/㎡

管理費：=（地價+前期開發費+大小配套費+建安成本）*3%；

財務成本：=（地價+前期開發費+大小配套費+建安成本）*6%（綜合年息）*1年（資金回正按1年計）；

稅費：=（樓面地價+前期開發費+大小配套費+建安成本+財務成本）*13%；

說明一下，稅費這塊的計稅基礎本應按銷售額，這裡的公式僅是為了方便計算。

理論成本價是多少呢？

遂寧樓市部分主流項目的理論成本價（理論分析僅供參考）

河東項目的理論成本價在7347-10737元/㎡。

其中，美湖灣香山理論成本價約為7347元/㎡，敏捷錦繡源著理論成本價約為10737元/㎡。

物流港項目理論成本價約在4909-9321元/㎡。

其中，中環壹號理論成本價約為4909元/㎡，九樾府理論成本價約為9321元/㎡；

總體看來，河東新區的項目中，敏捷錦繡源著、置信麗府、藍珀江宸三個項目，其當前的房價與理論成本價已經比較接近。

而香山、河東院子、集美嘉悅三個項目當前的房價略高於理論成本價；

物流港項目中，九樾府項目當前的房價明顯低於理論成本價；金悅名邸、翡翠灣、望江山三個項目當前的房價與理論成本價基本接近。

而景宸府、中環壹號兩個項目當前的房價高於理論成本價。

4丨

綜上可見，當下遂寧樓市，大部分樓盤的房價，已基本接近其理論成本價。

所以，遂寧說房認為，遂寧樓市整體房價下調的空間已經不大，動力已經不足了，特別是河東新區；

當然，由於各個開發商的發展策略不同，其房價促銷（降價）的下限，也不一定非要參考其成本價。在特殊情況下，突破理論成本價搞促銷，也是有可能的，畢竟全國性品牌房企，一城一池的盈虧，不會影響其大局。

就未來房價繼續下調空間的大小而言，金橋新區＞物流港＞河東新區。

最後，遂寧說房對購房者朋友的建議是：

若是剛需朋友，對於自己心儀的項目，可以對比其理論成本價和當前房價，如若差距不大了，可以考慮擇機入手了，先買先得，也心安啊。

若是一般改需朋友，可以適度觀望下，跟開發商再磨磨價，或者等到年底前；

若是投資的朋友，建議不要在遂寧買房了，去成渝，或者北上廣深吧。

（*以上分析僅為遂寧說房的觀點，僅做參考）