德房海外地產
菲律賓——350年西班牙，50年美國
14世紀70年代，菲律賓出現了由土著部落和馬來族移民構成的割據王國——蘇祿王國。
1521年，麥哲倫率領西班牙遠征隊到達菲律賓群島，此後西班牙逐步侵占菲律賓，並統治長達300多年。
1898年6月12日，菲律賓起義軍宣告脫離西班牙統治，成立菲律賓第一共和國。同年，美國依據對西班牙戰爭後簽訂的《巴黎條約》對菲律賓實行殖民統治。
1942-1945年，菲律賓被日本占領，成立菲律賓第二共和國。1946年7月4日，美國被迫同意菲律賓獨立，組建菲律賓第三共和國。
20世紀60年代，經濟起飛，1982年被世界銀行列為「中等收入國家」。
1986-1992年，柯拉蓉·阿基諾擔任總統期間，組建菲律賓第四共和國。
1992年6月至今，經歷5任總統執政的菲律賓處於第五共和國時期。
2016年羅德里戈·杜特爾特就任第16任菲律賓總統。
馬尼拉—亞洲「紐約」
馬尼拉（Manila），菲律賓首都及第一大城市，是全世界最具國際化和最多元化的城市之一，被人們稱為「亞洲的紐約」。
馬尼拉，是菲律賓的首都城市和最大的港口，位於菲律賓最大島嶼－呂宋島馬尼拉灣東岸，也稱「小呂宋」，瀕臨天然的優良港灣——馬尼拉灣。
河流把城市分成兩大部分，17個區中8個區在巴石河北岸，9個區在南岸。城區則分成兩部分，河上6座橋樑把城市南北兩岸相連。
馬尼拉市人口為2400萬人（2019年）。
1976年11月，菲律賓政府決定把馬尼拉、奎松、卡洛奧坎、帕薩伊4個市和瑪卡蒂等17個市鎮，組成馬尼拉大都會，即國家首都大區。
馬尼拉大都會面積達638.55平方公里，現人口為2400萬人（2019年），是亞洲最大的都會區之一，被稱之為「亞洲的紐約」。
01
馬卡蒂—菲律賓金融中心、亞洲曼哈頓
馬卡蒂區位圖
自上世紀70年代開始，Makati市就是馬尼拉大首都區首屈一指的中心商業區金融區。享有「亞洲曼哈頓」國際美名的Makati是菲律賓的金融要地，為全球摩天大樓密度最高的城市之一。
全區有62,000家企業總部，Ayala大道素有菲律賓華爾街之稱，沿著Ayala Ave.金融大道發展的房地產價格就越高。
跟全世界首都精華區一樣，Makati可建地塊非常稀少，城市發展成熟便利，居住治安良好，日間人流高達470萬人，且房地產市場擁有強勁的購買力。
馬卡蒂城市實景圖
作為東南亞知名的金融中心，Makati市一直都是投資者和外省移民落戶的首選地。
不過值得提醒的是，Makati有高樓大廈，但也有低矮破落的貧民窟，在這裡有些地方「一步天堂，一步地獄」，所以同樣是在Makati，但是地段選擇也很重要。
房產數據
2017年，Makati的公寓平均房價在200,000比索（約25000人民幣）/平方米—300,000比索（約40000人民幣）/平方米。而從空房到帶完整家具公寓的出租價格區間在750—1200比索/平方米/月，平均在1000比索/平方米/月。
馬卡蒂城市實景圖
對於穩健派投資人，追求高保值，低風險，馬卡蒂核心區是非常適合的菲律賓買房選擇，此區因跨國企業林立，是高階外派人員居住首選。
租金行情來到800-1000比索/平米（約125人民幣/平米），與上海徐匯，黃浦，靜安區租金行情差不多，但目前Makati精華區房價在25萬比索/平米（約3萬人民幣/平米)以上，價格僅上海同區域位置的四到五分之一。
而租金報酬率是上海3倍。不過因為Makati的房價比較貴，所以租金回報率是3個CBD中最低的，但出租速度極快，基本掛出後幾天內就租出去了。
投資評估
增值：
保值：
風險：
租金：800-1000比索/平米（約125人民幣/平米）
房價：25萬比索/平米（3萬人民幣/平米)以上
門檻：買套40平米公寓需120萬人民幣起
02
BGC—馬尼拉新富特區，外派主管最愛
全球城BGC區位圖
作為2000年後新發展起來的中心商業區，該區的規劃，交通和綠化都屬國際一流，進入該區有來到新加坡的穿梭感。
馬尼拉BGC重劃區占地300公頃，由菲律賓領導品牌開發商Ayala Land從2003年開發至今，全區管道地下化，市容街景全新規劃，連馬尼拉到處流竄的吉普尼車（Jeepney）都禁止進入，堪稱馬尼拉房產奇蹟。
菲律賓證交所於2018年在BGC設立第三辦公室，新加坡大使館、多家國際企業總部都選擇坐落於此，可見BGC之商業地位。
BGC城市實景圖
BGC規劃國際學校文教區，目前有九所國際學校可選，加上全菲最好的聖路克醫院，每年吸引了大量菲國富豪及海外退休人士定居於此。
BGC租金行情與馬卡蒂差不多，房價在2017年大幅上漲，目前約25萬比索/平米（約3萬人民幣/平米)。
BGC城市實景圖
雖然BGC為新的商業中心，也非常受外國人青睞，但本地人大多不會選擇住BGC，所以相比Makati，雖然租金差不多，但入住率並不高，待租時間也相對長一些。
房產數據
該區的平均房價在300,000—350,000比索/平方米，最高房價為600,000比索（約80000人民幣）/平方米。而從空房到帶完整家具公寓的出租價格區間在800—1200比索/平方米/月，平均價格在1000比索/平方米/月。
投資評估
增值：
保值：
風險：
租金：800-1,000比索/平米（約125人民幣/平米）
房價：30-35萬比索/平米（約4-4.5萬人民幣/平米)
門檻：買套40平米公寓需100萬人民幣起
03
奧提加斯（Ortigas）
成熟金融中心，亞洲開發銀行總部所在地
Otigas區位圖
Ortigas總占地有4,033公頃，位於馬尼拉大都會——帕西市、奎松市、聖胡安和曼達盧永市四方交匯處，是馬尼拉第二大的主要收入城市。其中Ortigas center 是該地區開發最成熟的地段，也是大馬尼拉最大的商業中心之一。
Otigas center區位圖
菲律賓許多知名集團總部及政府機關亦將設立於此，區域內有菲律賓市值前五家上市公司總部，例如快樂蜂Jollibee、生力集團、菲律賓證券交易所第二辦公室。並擁有18個科技/技術產業園區，7 間大學及高校，一所大型醫療中心。
Otigas城市實景圖
除了商業配套，購物商場也是本區極大的亮點。SM旗下『平均客戶消費力』最大的SM Megamall，就在Ortigas Center核心地段。附近還有高端的香格里拉商場，Ayala Mall商場，新加坡投資的The Podium商場等10大購物中心。
值得一提的，菲律賓目前已成為全球最大的呼叫中心（BPO），這已成為新的產業鏈，並衍生了大量的從業人員，很多菲律賓白領從事呼叫中心行業，而BPO大樓都集中設立在Ortigas CBD區域，三班倒的工作方式導致周邊房屋出租行情緊俏。
Ortigas Center近年來發展愈加成熟，大量資本企業入駐，商業環境絕佳，在集合了眾多資源的優勢下推動著周邊片區的全面發展，其中Ortigas Center東北部地區發展尤為明顯，當地的中產階級和開發商們正將目標索定在了Ortigas東北部的C5大道沿河新區。
C5大道區位圖
Ayala、SM、MEGAWORLD、Rockwell、Robinsons、Ortigas & Company等眾多菲律賓實力開發商已在C5大道沿線布局，片區開發進入了快速爆發期。
房產數據
在商業中心及最高消費群加持下，Ortigas的住宅空置率一直低於10%，是相當穩定成熟表現。
房價略低於Makati和BGC，均價在目前還在16-18萬比索/平米可以買到，算是相對實惠的投資熱區。尤其在馬尼拉機場地鐵開通後，從本區到機場僅需20分鐘，加速與國際接軌的方便性。
投資評估
增值：
保值：
風險：
租金：800-900比索/平米（約115人民幣/平米）
房價：16-18萬比索/平米（約2-2.3萬人民幣/平米)
門檻：買套40平米公寓需80萬人民幣起
04
帕賽市（Manila Bay City）
馬尼拉灣娛樂城，博彩觀光拼錢景
帕賽市區位圖
馬尼拉灣娛樂城，又稱博彩特區，是近兩年最受青睞的馬尼拉買房熱點之一。
此區近馬尼拉國際機場，有Mall of Asia亞洲最大購物中心、多功能展演中心、客服中心商業園區，以及4座國際級博弈度假村加持，種種優勢推升馬尼拉灣區搖身成為菲律賓買房最瘋狂的市場。
OKADA娛樂城實景圖
房產數據
2017年因受到全球華人投資追捧，房價一年飆升30%，搖身變為最佳炒房區域。
此區項目供給量大，目前全區僅開發約30-40％。客觀評估未來增值潛力大，但風險承擔也高，項目地點、規劃及位置將影響後續出租及轉售的市場接受度。
過去此區偏好規劃25平米的小套房，現因全球華人不斷進場，為迎合高端市場需求，規劃坪數不斷放大，投資門檻已越來越高。
馬尼拉灣實景圖
目前MOA附近房價約28-33萬比索/平米（約3.5-4萬人民幣/平米）。
如今由於賭場工作員工和賭場遊客的需求，租金回報較高，不過需要提醒的是，博彩區還在繼續開發，未來幾年將有大量的房地產項目上市，屆時租金回報會下降。
投資評估
增值：
保值：
風險：
租金：1,000-1,400比索/平米（約155人民幣/平米）
房價：22-36萬比索/平米（約3-4.8萬人民幣/平米)
門檻：買套40平米公寓需140萬人民幣起
05
Malate
malate區位圖
馬尼拉的Malate區面貌既古老又年輕，地處亞洲又十分歐化。
馬尼拉最著名的大街是羅哈斯（Roxas）海濱大道，又稱日落大道，它沿著海岸從南往北筆直延伸，長達10公里。羅哈斯大街是為紀念戰後的第一位總統羅哈斯而命名。
malate城市實景圖
這裡融合了東西方的許多特色，道路寬闊、椰樹夾道。街道兩旁有國際會議中心、文化中心、國際貿易展覽中心、豪華酒店、夜總會、商場等，這些建築物，大多數是70年代末到80 年代初興建的，設計新穎別致，融合了歐洲和東南亞的建築風格，很多建築都高達幾十層。
在大道上欣賞落日已成為馬尼拉一景，每到夜晚，各種街頭演出、聚會又讓 這條大道熱鬧非凡。外來的旅遊者都要到這裡領略一番典型的馬尼拉風光。
馬尼拉還有一些著名街區，也是旅遊者觀光的地方。這裡集中了許多公司、餐廳、商店、電影院和馬尼拉第一流的飯店，不少外國大使館也在這個地區。
投資評估
增值：
保值：
風險：
租金：600-800比索/平米（約100人民幣/平米）
房價：15-25萬比索/平米（約2-3.3萬人民幣/平米)
門檻：買套20平米公寓需50萬人民幣起
最後，提醒大家:
在菲律賓買房投資，地段慎選！其次開發商品牌和品質、周邊商業配套和規劃也是很重要的投資要素，因為這將影響到後期脫手的速度和價格。
另外，也提醒大家慎重選擇零首付項目，零首付項目原先針對的是收入不高的客戶群體，後來被投資客用來作為金融槓桿的模式炒樓花，短時間內大量買進賣出。但是同時間段內，大量房屋拋售會影響項目市場價格，所以那些被用來炒樓花的項目，查看他的歷史數據就能看出漲幅數據一直不是很理想。
選擇適合的地段、開發商以及專業的顧問公司，是在菲律賓投資獲利缺一不可的三要素。
馬尼拉主幹道建設與規劃
要想富，先修路。這是一條亘古不變的規律。
菲律賓近年發展飛速，除了國家政策和國際環境的主推，同時基於馬尼拉大都會夢想計劃，交通路網得以全面開掛，這些正在建設或者即將建設的主幹交通，將讓沿線城市周邊輻射樓盤迎來機遇與發展，下面一起看看菲律賓究竟有哪些交通幹道和未來規劃？
01
Epifianio de los Santo Avenue
Epifianio de los Santo Avenue（EDSA）橫跨Pasay，makati,Mandaluyong,Quezon City和Caloocan等城市。
MRT 3號線也是與EDSA相向走向的，以Pasay為起點的Taft Avenue往北經過Trinoma其終點為Calooan。
該大道是屬於Circumferential Road 4號（C-4）的馬尼拉的主幹路網，國道1號（N1）的菲律賓公路和亞洲公網中亞公路（AH26）的一部分。
大道覆蓋沿線主要城市以及2個工業中心，帶動了經濟增長的同時也增加了大道上的交通量。
據了解每天平均由234萬輛汽車通過它。目前EDSA由馬尼拉大都會發展局運營，有公共工程和公路維護並不斷修復。
Circumferential Road 5通常被稱為C-5路或者C-5大道
這條公路作為馬尼拉大都會的環形公路，橫跨帕拉納克市、塔吉格市、馬卡蒂市、帕西格島、馬里基納市、奎松市和巴倫蘇埃拉市，橫跨約32.5公里（20.2英里）。
它與馬尼拉大都會周圍的其他四條環形公路平行，並且也是第二條最重要的交通走廊，僅次於Circumferential Road 4，更為人熟知的還有EDSA。
迄今為止，這條路尚未完工，因為有關路權的某些爭議，但部分道路已經開放供公眾使用，到2020年，道路的兩部分將通過CAVITEX-C-5 Link高速公路的完工連接在一起。
02
Radial Road 1
包括由Roxas Boulevard和Manila-Cavite Expressway（沿海路）組成的徑向路1號，連接馬尼拉大都會至Cavite。
其中，Roxas Boulevard是一條在馬尼拉十分受歡迎的海濱長廊。這條林蔭大道沿著馬尼拉灣海岸延伸，以其日落和椰樹樹林而聞名。該道路已經成為馬尼拉旅遊標誌，在這條路上有出名的遊艇俱樂部、賓館、飯店、商廈和公園。
Manila-Cavite Expressway，也被稱為濱海大道或Cavitex，是一條14公里長的（8.7英里）的收費高速公路，可連接馬尼拉到省南部的甲米地。
整條高速公路被指定為菲律賓高速公路網的3號高速公路（E3），並構成馬尼拉主幹道路網的徑向1號路（R-1）。
03
Metro Manila Skyway Stege 3
馬尼拉高速公路第3階段是一條六車道，17.54公里的高架高速公路，將南呂宋高速公路（SLEX）與NLEX從馬卡蒂市的Buendia連接到奎松市的Balintawak。
這條新的道路將馬尼拉大都會南部和北部的旅行時間減少88%，並且讓Buendia和Balintawak之間的旅行時間從2小時縮短至15-20分鐘；緩解了EDSA，C-5，Quinrino Avenue，Nagtahan Bridge和Araneta Ave 的交通量。
馬尼拉
交通攻略
01
吉普尼
在馬尼拉市內旅遊，最方便的方式就是坐計程車或吉普尼。而吉普尼則是菲律賓最酷最普遍的交通工具了！創始於二戰後，是美國軍隊的舊吉普車改造而成的。吉普尼適合市內短途旅遊，但也可以在菲律賓進行長途運輸，類似長途汽車。
貼士
1、吉普車沒有固定的車站，上車時只要揚手即可，下車則需要大聲示意司機；
2、 收費根據路程長短而定，吉普尼的起步價是P10，一般票價在P30以內。可以一整天都租用吉普尼，每天租金大約P3000。要在出發之前談好價錢；
3、在菲律賓的鄉下，通常吉普尼等人上滿了就開車，如果吉普尼八點發車，大概提前半小時在七點半人就上滿了。在有的地方要等三四個小時車上才滿員；
4、吉普尼的行駛線路用菲律賓語標註在車窗上，一般遊客都看不懂，除非有當地人帶領，否則不建議換乘多次去距離較遠的地方。
02
計程車
馬尼拉的計程車分為白色和黃色兩種。白色的士的起步價約為30比索，跳表價為2.5比索，而黃色的士較貴，起步價為70比索，跳表價為4比索。
貼士
1、千萬不要跑到有粉紅色圍欄的地方攔車，這樣的行為是會被抓到警局的；
2、只要上車了鎮定的說目的地，看司機有沒開表，如果沒有就說「THE METER PLEASE」如果他不打表就直接下車；
3、有司機死活不肯打表，或說表壞了，但如果下午五點至八點交通堵塞時間，就考慮考慮吧；
4、有司機不找零，說是要給司機的小費，最好自備零錢。
03
重點：Grab
目前在菲律賓打車最方便的，非grab莫屬了。類似於國內的滴滴打車，計算的路程價格是一開始下單的時候就已經定好的，司機也不會亂收費。
04
輪渡
班卡船（Banca Boats）是菲律賓特色交通方式，因為菲律賓是島國，現在依舊沿用以前的水上交通方式。船有不同的形狀，顏色，可以乘很多人，也有單人的漁船。渡輪的票價分為三種，P25丶P35和P45。
從馬尼拉的北港和南港出發，均有很多渡船駛往菲律賓眾多的主要島嶼。WG&A SupperFerry丶Negros Navigation和Sulpicio Lines為最大的渡船公司。渡船的時間表和價格可在網站和旅行社查到。
05
輕軌
目前運營中的三條線路（LRT Line 1、LRT Line 2、MRT Line 3）：
已經投入運營的馬尼拉大都會輕軌系統分為三條線，如圖上所述的LRT1、LRT2和MRT3。最早建設的為LRT1，從北邊的Monumento開始，一路南下到Baclaran結束。
第二條建設的是MRT3，其線路沿著菲律賓很重要的交通要道EDSA而修建，北段的起點為NORTH EDSA（圖中的EDSA），接駁TriNoma商城。旁邊為SM City North EDSA，經過多次擴建已經成為一座非常大的綜合商場。
第三條建設的是最新的LRT2，從中國城的Doroteo José開始，一路東行到Santolan。列車類似地鐵的車廂，全貫通，通常是8節車廂，均為觸網供電。
06
地鐵（在建）
這條地鐵起於馬尼拉國際機場三號航站樓，終點於奎松的地鐵，成功的連接了馬尼拉的arca south、BGC國際城，馬卡蒂的kalayan avenue、ortigas南站、ortigas北站，直到奎松市內、奎松的north station。
整條線路將馬尼拉大都會重點的CBD全部串聯起來。全長30公里，設有15個車站。
據菲律賓官方透露，2022年首期開通的北部三站，預計第一年內每天可容納約370,000名乘客，到2025年全線運營預計日均載量為174萬人次。
07
馬尼拉新機場（即將動工）
菲律賓擁有4個國際機場：馬尼拉阿基諾國際機場、達沃國際機場、卡利博國際機場、阿爾貝國際機場。
阿基諾國際機場是連結馬尼拉大都會各大經濟區的交通命脈所在，但隨著近年來前往菲律賓遊客、投資者的不斷增長，目前已無法容納如此大規模的人群。
2019年7月31日，菲律賓政府做了一項重大決定，批准新馬尼拉機場項目，將由菲律賓最大食品製造商生力集團耗資7540億比索建設，預計年底動工，2025年前開始運營，6條平行跑道，建成後每年可接納1到2億乘客。
根據項目配套規劃，屆時還將修建一條8.4公里長的收費高速公路，連接新機場和北呂宋高速。
這個工程浩大，未來5年里，新馬尼拉機場的建造和運營預計將直接或間接創造數百萬個就業機會，將會有大量的人流，物流，資金流不斷匯聚在這裡，屆時這片區域的未來不難想像。
馬尼拉 旅遊地圖
馬尼拉跟所有大都會一樣，是商務兼休閒旅行的理想選擇，也是所有尋求文化娛樂(culture entertainment)、城市高爾夫球場、健康和國際美食、酒吧和賭場、休閒的購物中心、歷史性建築和博物館的好選擇，襯托出菲律賓獨特混合文化的每個面向。
1975年11月，菲律賓政府決定把馬尼拉、卡洛奧坎、奎松、帕薩伊4個市和瑪卡蒂等13個區組成大馬尼拉市，面積達626.58平方公里。
馬尼拉第1名——聖地亞哥城堡
Fort Santiago 馬尼拉古代的王城,1590年西班牙總督聖地亞哥將原本用木柵欄圍成的城寨改建成石城堡,城牆外有護城河。
馬尼拉第2名——黎剎公園
Luneta/Rizal Park 位於馬尼拉市中心羅哈斯大道旁,後為紀念菲律賓民族英雄J.P.黎剎而更名 。
馬尼拉第3名——聖奧斯定堂
St.Agustin Church 是一座羅馬天主教奧斯定會教堂,位於馬尼拉王城區的古城牆內,1607年建成,它是菲律賓現存最古老的基督堂 。
馬尼拉第4名——馬尼拉大教堂
Manila Cathedral 是屬於羅馬式教堂建築採用典型的羅馬式拱券結構。它是從古羅馬時代的巴西利卡式演變而來。
馬尼拉第5名——菲律賓國家博物館
National Museum of the Philippines 1901年建，原為海島民族學、自然史與商業博物館。曾稱菲律賓博物館，菲律賓圖書、博物館。
馬尼拉第6名——黑色拿撒勒小教堂
Quiapo Church 黑面拿撒勒耶穌節是馬尼拉傳統宗教節日之一，屆時黑耶穌像被抬著走街串巷，信徒相爭撫摸十字架，場面頗為壯觀。據說當年由西班牙神父從墨西哥請到菲律賓。
馬尼拉第7名——卡撒馬尼拉博物館
Casa Manila 在馬尼拉大教堂對面,博物館主要展示了菲律賓古典家具物品,裡面的展品多數是菲律賓殖民時期的。
馬尼拉第8名——柏高公園
Paco Park 公園和海濱長廊,許多青年男女在這裡約會。周五會有音樂家表演。
馬尼拉第9名——馬拉迪教堂
Our Lady of Remedies Parish 已有300多年歷史,最早可追溯到1588年。在1753年被英法的殖民地戰爭波及。
馬尼拉第10名——利未蘇利亞區 Divisoria
馬尼拉最大的跳蚤市場與街頭市場。
馬尼拉第11名——黎剎紀念館 Rizal Shrine
黎剎紀念館就在聖地亞哥城堡裡面,非常詳盡全面的介紹了菲律賓的民族英雄黎剎。
馬尼拉第12名——聖洛倫佐教堂 Binondo Church
Minor Basilica of St. Lorenzo Ruiz 岷倫洛區的基督教堂，它的前面即是李樂倫廣場。1596年該教堂由聖道明的神父規劃建設，以方便中國信徒從事有關宗教活動。
馬尼拉第13名——華人墓地
Chinese Cemetery 華人公墓坐落於馬尼拉郊區，墓園內埋葬著已故的華人和華僑。
馬尼拉第14名——聖薩巴斯第安教堂
San Sebastian Church 聖薩巴斯第安教堂建於1621年，整座教堂由鐵製成。教堂內的彩色玻璃及建築材料都是由比利時運來的。
馬尼拉第15名——菲國總統博物館和圖書館
Presidential Museum and Library 阿基諾三世的個人收藏博物館。
馬尼拉第16名——兒童博物館
Museo Pambata 兒童主題博物館,場館很寬敞,都是動漫主題和星際主題的擺設,孩子們都很喜歡這裡,門票也不是特別貴。
馬尼拉第17名——白教堂
Santa Cruz Church 國城的另一個天主教堂,當地華人俗稱白教堂,與黑教堂相對。
馬尼拉第18名 馬尼拉大都匯美術館
Metropolitan Museum of Art 博物館展示了黃金飾品和古陶器,以及激動人心的當代菲律賓藝術展品的收藏。
馬尼拉第19名 椰子宮 coconut palace
不對遊客，國家級別接待賓館。
馬尼拉
中餐廳地圖
馬尼拉到處是中餐館，雖然近年來中國人鮮有移民和旅遊減少，但是從歷史上中國南方沿海就有移民呂宋的習慣，也就有龐大的華僑和唐人街，自熱也有龐大的中餐館，這裡顯示77間中餐館。
King Chef Dimsum Kitchen 王師傅廚房