文/田大叔
今天我們從多維度來聊一下無錫目前的市場：
NO. 1｜壹
我們首先從產品推新的節奏上切入。
隨著無錫土地市場的平穩推進，無錫新產品進入市場的節奏也相對有序，基本上達到了供應平穩的節奏。
最近一段時間內，進入市場的新項目就有融創·西羲里、融創·惠山映、融創·壹號院、融創長江映、碧桂園·都薈、鉑悅名邸、德信·雲溪名著、世茂·璀璨蠡湖灣、棲霞天樾府、富力山、信義山水嘉庭、華君湖灣花園、奧體紫蘭園、太湖如院、紅星·天鉑、綠城·誠園、金科中心長江樾等。
融創·長江映沙盤
目前除融創·西羲里、融創·惠山映兩個盤開盤外，其餘項目也會在年底之前相繼開盤。
除此之外，還有一些新地塊項目預計在明年3、4月份相繼入市，比如金融街、路勁鴻山地塊項目、金融街梅村地塊項目、華僑城太新地塊項目、藍城太湖廣場地塊項目、甘肅建總錫東地塊項目、江蘇金領建築路地塊項目、旭輝東北塘地塊項目等。
從新品入市的節奏上來看，可以用一個「熱」字來形容。
融創·壹號院沙盤
如果從拿地到推新的時間周期來看，大家都在搶營銷節點，說的直白一點，大家都在搶市場份額。
為什麼大家都在加快推新節奏？說白了，大家都在走高周轉路線。
當前，開發商拿地成本越來越高，融資越來越困難，反之，利潤率越來越低，只有從時間、工期、質量上控成本，從而導致無錫有些期望值非常高的項目降標降配，施工用的材料從A級降到B級，再從B級降到C級。
有開發商很樂意把一線城市精品項目搬到無錫，可惜好的項目到無錫後有很嚴重的「水土不服」，名字還是原來的名字，品質不是原來的品質，我給這樣的項目定位成：花高端項目的錢打造剛需產品線。
其實，我一直想以《無錫最貴的「剛需盤」》為題寫一寫那些雄赳赳氣昂昂高調進無錫，卻嚴重拉低預期的項目或開發商。
從最近推新的一些產品上，有些純新項目還是給人一種超出預期的效果，比如鉑悅名邸，一個鄉鎮盤的售樓處做的讓人眼前一亮，即使放在濱湖區也不比那些所謂的高端豪宅差。
碧桂園弘陽鉑悅名邸
據說德信·雲溪名著打造的是很純粹的純洋房社區，品質號稱可以和綠城媲美，從這兩點上還是給人很多期待的，只不過對外報23000-24000元/平的價格，多少有點讓人望而卻步。
不管怎樣，開發商能在無錫繼續拿地，就說明對無錫市場還抱有希望，只不過在限價和本土化的要求下，產品做的有些走形罷了，但是住還是可以住的。
NO. 2｜貳
既然提到拿地，就不得不說說無錫的土拍市場。
土拍一向是樓市的風向標，土拍熱了會掀起一股搶購熱潮，土拍冷了市場則會提前過冬。
我們就拿10月份的3場土拍來說事兒。
10月份的3場土拍已經結束2場，前2場的土拍結果大家已經知曉。
10月10日的4幅地塊除新吳區錫興路與泰山路交叉口東北側地塊有溢價成交外，其餘3幅地塊均以底價成交。
10月10日新發鴻景拿地情況
另外，新吳區錫興路與泰山路交叉口東北側地塊溢價率僅為1.31%，最終被新發鴻景以9545元/平的價格競得。
對於這次土拍外界的評價略有分歧，主要的分歧還是在冷熱上，這是一個永遠對立的話題。
這次土拍的冷熱要看從哪個角度去看，如果從樓麵價的角度來看，這次土拍是熱的，雖然3幅地塊以底價成交，但是樓麵價已經達到預期效果。
東方王榭南地塊最終樓麵價為12425元/平；採煤機械廠東地塊樓麵價12890元/平；張村3號地塊樓麵價10350元/平；有溢價成交的富力桃園東地塊最終樓麵價9545元/平。
10月10日惠山區張村3號地塊出讓結果
從以上的樓麵價上可以看出未來的房價又會破區域內新高，從這一點上來看，這次土拍還是有看頭的。
但如果從開發商報名的數量上來看，這次土拍真的可以用「涼涼」來形容。
首先，梁溪區兩幅地塊本來沒有開發商報名參與，眼看就要面臨流拍，城投出來緊急救市，由城投出面拍下東方王榭東地塊。
據消息透露，採煤機械廠東地塊也是城投主動聯繫的融創，本來融創沒打算參與這次土拍，土拍當天梁溪城投沒有收到開發商要報名的消息，所以最後找了融創一起報名。
後經證實，土拍的前一天，梁溪城投和融創就以融城這家公司報名參與了採煤機械廠東地塊的競拍，不是外界謠傳的梁溪城投臨時起意拉攏融創一起拿地的。
10月10日無錫4幅地塊出讓結果
不知道大家有沒有注意到，在無錫深耕多年目前很缺地的開發商都沒有報名參與這次的土拍，比如龍湖、中海、金科、保利、富力、雅居樂等。
去年龍湖在無錫連拿4幅地塊，成功開發了龍湖天宸原著、龍湖天鉅、龍湖天璞、龍湖蠡湖天著，目前除龍湖天鉅還有房源在售外，其餘三個樓盤都進入清盤階段，所以在拿地上迫在眉睫。
中海同樣如此，中海目前在無錫只有一個寰宇天下在售，在拿地上也很緊迫。
我向中海相關領導諮詢在無錫拿地事宜時，他們的態度是：在無錫拿地成本太高，樓麵價太高，而且還限價，在利潤率上就沒有保證，所以拿地比較謹慎。
10月11日，無錫唯一出讓的東北塘裕巷新村地塊被旭輝以底價成交，最終樓麵價為7055元/平。
10月11日東北塘裕巷新村地塊
10月30日，無錫太湖新城還有一幅地塊要出讓，起始樓麵價就達16000元/平，這塊地的樓面起始價已經超過了多家開發商報名的授權價，會不會有開發商報名，這是一個很重要的看點。
我們還是很期待有越來越多的開發商進駐無錫，在無錫做出更好的產品。
NO. 3｜叄
國慶之後，大家都覺得市場會有所好轉，至少在購房政策上會有所鬆動，可事實上，沒有迎來好的預期，市場溫度反而驟降。
節假日之後，我跑了很多樓盤，包括熱銷和非熱銷樓盤，他們給我的反饋基本是一致的。
梁溪區某熱銷樓盤工作人員對我說：張主編你有沒有注意到，假期之後市場變冷很多，我們9月份每天的來訪量在60-80組客戶之間，最近這幾天的來訪量只有20-30組，最主要的是認籌客戶退籌率很高。
濱湖區某流量盤也有同樣的反饋，說之前月均成交在50套左右，現在月均成交在20套左右，導致很多好的置業顧問都在相互打探「外面有沒有更好的機會」。
無錫運河兩側的住宅區（田大叔攝）
賣的好的樓盤尚且如此，長期坐「冷板凳」的樓盤又是怎樣的情況呢？
為此，我專門走訪了我認為的「四大難盤」（具體哪四家我就不實名了），其中一家或許已經習慣了長期的「冷市場」，對於市場變冷沒有太多的感受。
錫山區一家老大難的樓盤就有很大的動靜，不僅換了整個樓盤所有團隊，還提出把案名換掉，重新包裝一下再入市，要學習恆大·翡翠公園的營銷模式。
我和他們一位負責人聊天時，他一直向我吐槽「無錫太難了，是我們的產品定位有問題？還是我們不會營銷？為什麼就是賣不動？」連續幾個發問，讓我很難給他最直面的回答。
俯瞰無錫（田大叔攝）
擅長講情懷的一家樓盤倒是很佛系，以前售樓處內很難得來一組客戶，現在還是同樣的問題。營銷人對於這一問題多少有些幸災樂禍的態度，「以前是我的樓盤不好賣，現在大家的樓盤都不好賣了，我要看其他營銷人怎麼應對這個突如其來的『冬天』」。
（田大叔攝）
從目前的購房結構來看，房地產市場已經進入買方市場，購房者越來越趨於理性，對產品的要求也越來越高，接下來房價也會出現結構性調整，比如降價促銷等。
所以在開發商困難的時候，剛需應該抓住時機，搶購特價房和降價促銷房。
NO. 4｜肆
最後說兩件趣聞：
一件是關於70%去化（或去化7成）的問題，一件是「背鍋俠」的問題。
不知道大家有沒有注意到，最近所有開盤加推的樓盤去化結果都喜歡用70%或7成。
這個問題是我和某項目的營銷總聊天時，對方向我提出的，他說「現在開盤的樓盤去化都是7成嗎？我看各家的海報和新聞稿對外宣傳的都是去化7成，這個7成都快被用爛了。」
我說7成對上對下都是一個很好交代的數字，如果說去化6成感覺太低，8成又太高，7成是一個最好的中間值。
而且，往往對外說去化7成的實際去化率可以打個對摺。
從最近幾個純新盤開盤的真實數據上就可以感受到「7成」的魅力，梁溪區某盤開盤對外成去化7成，實際賣了3-4成，錫山區某盤加推對外稱賣了7成，實際去化3成左右，惠山區兩個盤對外說去化都是7成，但據競品樓盤發來的數據，實際去化只有3成多。
來源：網絡
如果對外說賣了9成或基本售罄的，那基本上賣的真的是好，至少也有7成的去化，所以說對外說的去化率是一門「很深」的學問。
這個去化率信是不信還要看各位自己。
再來說一說「背鍋俠」的問題，畢竟年底了嘛，有些事情總是要有人背鍋的，所以這段時間地產人的離職率、跳槽率會很高。
最近這一段時間我就很明顯感受到地產人跳槽的頻率越來越高，打個比方，我昨天去某項目找張總的，今天這位張總在另外一個項目履職了。
來源：網絡
地產人跳槽的主要原因是營銷的問題，換個通俗易懂的話就是沒有把房子賣出去，在以成交結果為導向的今天，房子賣不出去，所有的「鍋」都是營銷總來背。
最可怕的是，無錫有些營銷總從這個「坑」跳到這個「坑」，再從這個「坑」跳到另外一個「坑」。
不得不說，選擇比努力重要，跳槽可真是門技術活。
NO. 5｜伍
以上幾個細節很明顯反映出當前的市場行情。
市場就是如此，周期性波動也很正常，不過需要謹慎的是，有些地方在政策鬆動上又開始坐不住了，政策一旦有了鬆動就等於開了「閘口」，你們自然懂得。
所以，市場是好是壞，你們自行評定。