前些天，住建部公示了2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單，北上廣深等全國一二線重點城市悉數入選。
根據財政部、住建部年初下發的《關於開展中央財政支持住房租賃市場發展試點通知》，這批城市將獲得中央的資金支持。
和前兩年不同的是，這次沒有人再把這類與住房租賃相關的政策當作是「利好長租公寓行業」。
「站在風口上，豬都會飛。」
網絡盛傳，早在2014年雷軍就喊出了「風口論」，而馬雲則表示，「風過去了，摔死的都是豬」。
一如2015年的O2O、2016年的直播、2017年的共享經濟等等，「現在誰還願意給共享單車投錢？」
和共享單車一起跌落神壇的，還有長租公寓。
「不要讓長租公寓成為下一個共享單車」——新派公寓創始人王戈宏在去年的多個行業高峰論壇上，將這句話寫到自己的演講PPT中。而新派公寓已算是長租公寓中佼佼者之一。
從2018年一系列的長租公寓「爆雷」事件，到今年被認為「不差錢」的房企系紛紛在長租公寓業務板塊作出調整：
朗詩剝離長租公寓業務、遠洋集團同樣被曝出擬剝離長租公寓業務、萬科「主動違約」放棄部分已簽約房源……
復盤「房企系」在長租公寓的布局痕跡不難發現，相較於「中介系」的自如、「創業系」的YOU+、新派等公寓品牌，大多數房企都正好踩在風口上入局火拚。賽程過半，大家似乎都走到了「最艱難」的時刻。
來源：萬村復甦
為失誤「買單」的萬科
作為房地地產行業「老大哥」，萬科的一舉一動都被外界時刻關注；最近，萬科又包攬了長租公寓行業所有頭版。
7月初，介面新聞報道了萬科「萬村計劃」主動違約，放棄部分已簽約房源。根據報道，這部分房源基本位於深圳坪山、光明等相對偏僻的區域，同時，萬科願意按照合約與房東協商，賠償相應違約金。
隨後，各媒體紛紛跟進報道，一時間，部分自媒體甚至頗有一種「聲討」萬科之意。
客觀來說，當大家都意識到長租公寓不能單純拼規模的時候，慢下腳步對戰略作出調整，對市場來說理應是好事。最後是好是壞，只能等市場來判斷。
相較其他「房企系」玩家，萬科在長租公寓領域布局算早的。
2014年，郁亮提出白銀時代的概念，同時指出萬科要做城市配套服務商。隨後，被稱作泊寓「前身」的被窩公寓在廈門誕生。
2017年，「萬村計劃」開始頻頻出現在公眾眼中。
從2017年開始，萬科進入深圳上百個城中村，從城中村房東手中租下近2000棟「農民房」，這些租約期限通常為10-12年。（介面新聞）
回過頭來看，「萬村計劃」一路走來也並非一帆風順。
去年6月，「萬村計劃」對深圳富士康龍華園區北門的清湖新村改造時，富士康工人一封公開信將萬科拉入輿論中心，理由是工人們難以承受城中村改造後帶來的租金上漲將提高工人們的居住成本。
其訴求可通俗總結為：「我們難以承受租賃高昂的長租公寓，寧可住便宜但條件差一些的城中村。」
而後，萬科回應，為保持租金不變，在房源面積上做調整。也就是說，單套房源租金價格沒有提高，但租客可享受到的面積相對變少，以增加房源數量來平衡整體租金水平。
萬村回應輿論（來源：萬村復甦）
現在來看，萬科這一策略似乎收效甚微。
據經濟觀察報報道，時至今日，富士康工人的恐慌依然沒有消減。
一名富士康員工表示，富士康的工資沒優勢，新人工資低更不願意租，更多的員工選擇租到周邊更大區域範圍內的農民房，「大不了住遠點」成為這一年富士康工人的心裡寫照。（經濟觀察報）
兩個月後，萬科的2018中期業績會上，萬科總裁祝九勝坦言，萬科低估了做長租公寓的難度。
與此同時，萬科正式將長租公寓業務確立為核心業務，這是繼房地產開發和物業服務之後萬科確立的第三項核心業務。
萬科將長租公寓定為核心業務後的四個月後，「泊寓」在全國已運營房間達6萬間。
與此同時，介面新聞曝出，萬村公司全面暫停新簽約房源；隨後不到半年，主導該業務的原萬科集團南方區域執行長張紀文調任其他崗位。
今年三月，祝九勝在2018年度業績總結會上說：「萬村計劃比我們一開始想像的要複雜。」
三個月後，萬科董事會主席郁亮在萬科2018年股東大會上再提長租公寓是萬科的基本盤，隨後不到1個月，「萬村計劃」主動違約事件曝光。
2017年11月7日，「萬村計劃」首次正式對外發聲，收穫3.4萬閱讀量
做聚焦的「詩和遠洋」
萬科2018年股東大會上還提出，萬科要「收斂聚焦，鞏固基本盤」，同時郁亮解釋，收斂聚焦不是砍樹，而是修枝剪葉。
做聚焦的不止萬科，還有 「詩和遠洋」。
今年5月，朗詩綠色集團發布公告稱，將處於虧損階段的長租公寓等項業務剝離至控股公司朗詩集團。「朗詩綠色集團有限公司」正是由 「朗詩綠色地產有限公司」於去年更名而來。
公告指出，朗詩寓仍處於培育期，預計未來兩年將持續虧損，日後將產生持續資本開支，剝離至控股股東朗詩集團，可以將朗詩寓發展成為專業化租賃業務公司，亦可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響，使公司可以聚焦綠色科技地產核心業務。
很多事情，寫在報告里、PPT里特別好看，但沒法寫到財務報告里。（壹地產）
據朗詩公布的數據，2017年朗詩寓除稅及非經常性項目前利潤的虧損額為4430萬元；去年這一項目的虧損額已高達1.94億元。
來源：朗詩寓官網
公開資料顯示， 2017年底，朗詩與平安不動產子公司成立合營公司收購項目改造為中高端公寓，
2018年初，朗詩再次公布與平安不動產在長租公寓領域開展戰略合作，雙方聯手投資長租公寓項目，目標資產管理規模達100億元，同年以上海朗詩寓為底層資產，平安不動產發行了50億長租公寓儲架REITs。
據時代財經報道，經過兩年多的發展，朗詩寓已拓展房源4萬餘間，在營房量1.6萬間。
不過，今年3月，朗詩綠色集團2018年度全年業績發布會上，朗詩董事長田明稱，去年集團的業務裡面有將近1.9億虧損是由長租公寓的業務產生的。
他預計，2019、2020年長租公寓還將產生虧損，虧損額會隨著規模擴大而逐年加大。同期，朗詩亦有公告稱，有計劃將長租公寓業務剝離集團。
兩個月後，朗詩宣告將長租公寓等5項業務剝離至控股公司朗詩集團。
朗詩寓官網截圖
同樣被解讀為「聚焦」的還有遠洋集團。
在朗詩剝離長租公寓業務消息曝光後，多家媒體報道，有消息稱遠洋集團年內擬剝離長租公寓業務。
不過，截止至目前，遠洋仍未就該消息給出明確回應。
遠洋集團於2016年加入到長租公寓競賽中；2017年，遠洋集團推出旗下長租公寓品牌邦舍首家門店北京青年路店。
目前，邦舍已進入北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、大連、昆明等城市，據房掌柜統計，遠洋邦舍目前經營項目12個，經營管理房間僅有8000間。這一體量在 「房企系」玩家中並不算多。
據21世紀經濟報道，遠洋對長租公寓態度的轉變，在2018年年報中便初露端倪，本次年報沒有再提及有關長租公寓的計劃。在今年的業績會上，面對投資者的追問，遠洋董事局主席李明未正面回復，僅強調要關注主業。
遠洋邦舍北京青年路店（來源：遠洋集團）
默默耕耘的頭部房企
當然，涉足長租公寓的房企遠不止三家。
據公眾號「壹地產」統計，從2015年起，金地、陽光城、銀城、德信、旭輝、保利、龍湖、遠洋、佳兆業等企業均有布局長租公寓；除此之外，華潤、招商蛇口、碧桂園等頭部房企也同樣有布局。
不同於再次被推到輿論中的萬科、朗詩等，其他頭部房企仍在長租公寓領域默默耕耘。
招商蛇口官網一則發布於2017年12月的消息顯示，與來勢兇猛的後入局者不同，招商蛇口早在 2012年便開始在蛇口對自持物業改造成為精品公寓，如今已有房間數1.6萬間。
同樣來自招商蛇口官網，招商公寓副總經理張敏表示，截至2019年上半年，公寓項目總體規模近100萬平方米，約2.5萬間，項目布局北上廣深、天津、大連、重慶、武漢、南京、杭州、蘇州等16個重點城市
今年7月，招商「壹間」武漢門店開業（來源：招商公寓）
華潤方面，去年1月，華潤置地向媒體透露，未來長租公寓將成為華潤置地重要的支柱業務之一。
五個月後，其旗下長租公寓品牌「有巢」首個項目在深圳正式落地。
華潤置地稱，「有巢」將戰略入駐全國一二線城市，籌劃布局23城，共推出4萬間公寓。依託華潤集團多元化業務優勢，創新「1+9」業務特色。即將有巢長租公寓與商業、辦公、酒店、醫療、教育、養老、文化、體育、創業孵化等業態交叉結合。
目前，其公眾號顯示，已有北上廣深等12座城市可以在線看房，深圳已有兩家門店處於開業狀態。
7月19日，華潤有巢公寓深圳北站店開業（來源：有巢公寓）
碧桂園方面， 早在2017年底便對外公布，計劃在3年內建設100萬套長租公寓。
樂居財經統計，截至2018年10月24日，碧桂園長租品牌「BIG+碧家國際社區」已進入北上廣深等16座城市，開業門店20個，開業房間超4000間，已獲取預計總房源量41466間。
與「萬村計劃」相似，碧桂園要打造「長租城市」。
就目前來看，華潤、招商蛇口等企業仍在默默耕耘；不過，近期亦有消息稱碧桂園同樣放緩長租公寓房源擴張。
後市取決於政策
復盤房企在長租公寓領域的布局路徑，可以發現，短短兩年，不少企業已經迎來瓶頸。
新派公寓創始人王戈宏告訴南方樓事，目前部分企業長租公寓行業發展過程遇到的一些問題是很正常的事情，這些問題的根源其實是商業模式的問題。二房東模式的紅利期已經過去，行業需要思考什麼是適合未來健康規模化的模式，需要「再創業」。
「萬村計劃」方面，經濟觀察報總結了其遇到的三大問題：村民抵制、租客抵制、經營壓力。而這些問題不光是「萬村計劃」遇到的阻礙，大部分採取相似的商業模式的房企同樣如此。
具體來看，一方面，由於「萬村計劃」與房東簽約基本以10年未周期，不少房東認為時間過長，拒絕簽約。另一方面，由於房源改造後租金也相應提高，原本居住在城中村的租客並不買帳。
最後是經營問題，由於擴張速度過快，導致工程節奏跟不上，進而導致門店開業率低，收支極其不平衡。
世聯行首席工改顧問董極指出，從一些房企的2018年年報中可以看出，大部分企業在長租公寓業務方面都是虧損狀態，盈利的企業非常少。所以，從實際財務角度分析，房企可能會存在信心不足的情況，從而對長租公寓業務進行調整。
此外，還有一個是政策因素。董極表示，就深圳來說，近期深圳市政府出台了《關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見（徵求意見稿）》，對租金進行管控。
這就直接導致了此前高成本擴張房源的企業盈利空間降低，這對原本盈利空間就小的長租公寓業務來說算是雪上加霜。
可以發現，長租公寓的大起大落，與政策都緊密相連。
2015年11月，國務院首次將「公寓」定性為生活性服務業，按照相關政策給予支持，並提出重點支持「長租公寓」。
2016年2月，國務院再發文，提出建立租購併舉的城鎮住房制度，加快發展專業化租賃市場。
2016年12月，中央經濟工作會議，提出加快機構化、規模化租賃企業發展。（壹地產）
長租公寓還有一個長期性難題，便是融資問題。
而2017年曾是長租公寓和金融資本的蜜月期，保利發行了首單租賃住房類REITs，建行等銀行也支持開發商租賃業務。但好景不長，2018年至今，融資一直在收緊。
據克而瑞數據，2018年多家房企的租賃融資被叫停。包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券等。（21世紀經濟報道）
據「鎂刻地產」報道，億翰智庫研究總監於小雨認為，長租公寓的後市還取決於政策，比如後期的資產證券化。一位長租公寓企業負責人也表示，長租公寓目前在政策上已經過了風口期，白領公寓更已經是紅海了。
（部分內容整理自：介面新聞、壹地產、鎂刻地產、經濟觀察報）