近年來，城鎮化迅速推進，越來越多的人開始嚮往淳樸自然的鄉村田園風光。田園綜合體集循環農業、創意農業、農事體驗於一體，以空間創新帶動產業優化、鏈條延伸，不僅有助於推動鄉村地區產業發展、村民致富，同時也有利於實現旅遊產品的升級換代，滿足人們日益增長的優質旅遊產品需求。2019年是鄉村振興的關鍵之年，作為鄉村振興的重要載體，田園綜合體建設在鄉村發展中發揮著越來越重要的作用。

與現在主流的產業園區和特色小鎮不同，「田園綜合體」突出的特徵是農業，而不是純旅遊業，但是要具備觀賞和休閒旅遊的功能、有文化價值。是以鄉村為發展平台，以農業為基礎，以農民為參與主體，以觀光休閒功能為主題，集農業生產、農民就業、休閒文旅、商業服務、田園社區為一體的鄉村開發策略。「田園綜合體」並不是傳統意義的鄉村建設，也不是單純的休閒農業園區建設，其核心是農民，農民和合作社必須是參與建設和受益的主體。因此，發展田園綜合體，要充分統籌錢、地、人三方面的關係，合理利用土地，使農民獲得實在的利益。

統籌土地問題

田園綜合體項目在開發時，普遍面臨第一個難題：如何拿地？相比特色小鎮可採用招標或劃撥的取地方式，田園綜合體只能從村民（村集體）手中獲取土地，這就涉及農村土地的流轉問題。

目前很多田園綜合體建設缺少建設用地，但另一方面大量「空心村」內有大量閒置的宅基地和公用建築；

振興鄉村，土地是一個必不可少的要素，如何激活土地，把閒置的土地合理利用起來，是推動鄉村產融結合促進農民增收的關鍵。盤活農村閒置土地，主要針對這三類可利用地，即耕地、集體建設用地及四荒地。

哪些地可以用

農民自有住宅、閒置宅基地

農業部等部門《關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂，閒置宅基地整理結餘的建設用地可用於休閒農業，因此在進行休閒農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閒置宅基地。

農村集體建設用地

指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地，主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。

四荒地

2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中鼓勵利用「四荒地」(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閒農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用「四荒地」發展休閒農業，其建設用地指標給予傾斜。

主要包括：依法歸我國農民集體使用的「四荒地」，農民集體經濟組織所有的「四荒地」。

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬於現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：「四荒」使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

城鄉建設用地增減掛鉤

指休閒農業項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數量和質量驗收合格後，再用作建設用地。

轉換方式，具體政策通過制定相應的法規來規範。如：

數量上——異地墾地與當地占地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。

質量上——保證新墾地總產量大於所占地原產量

異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批准也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。

其他方式

《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閒度假旅遊、加工流通等經營活動。

三大紅線不能碰

1、堅守耕地紅線，全面劃定永久基本農田；

2、劃定農業空間和生態空間保護紅線；

3、落實最嚴格的水資源管理制度，強化水資源管理三條紅線剛性約束，實行水資源消耗總量和強度雙控行動。

統籌資金問題

未來的鄉村價值需要重估，其價值會有一個復合型、綜合型的提升。鄉村已不再是單一的農業生產載體，它還要解決美麗鄉村的生態宜居問題，為城市人和周邊人群的休閒度假、養身康體等一系列的高潛力價值需求提供載體。這也促推更多的社會資本「上山下鄉」，發力田園綜合體建設。

田園綜合體的業態模式為「農業+文旅+地產」，完善的田園綜合體是一個包含農林牧漁、加工、餐飲、旅遊等行業，以農村用地為載體，以功能復合化、開發園區化、主體多元化為特徵，融合「三生」功能的新型「三農」復合載體 。

社會資本進入，為鄉村形態改變提供了更多可能。企業承接農業，可以避免實力弱小的農戶的短期導向行為，可以做中長期產業規劃，以農業產業園區發展的方法提升農業產業，尤其是發展現代農業，形成當地社會的基礎性產業。

田園綜合體投資的基本邏輯在於首先打好基礎，企業承接農業，避免實力弱小的農戶的短期導向行為，做中長期產業規劃，以農業產業園區發展的方法提升農業產業，尤其是發展現代農業，形成當地社會的基礎性產業；在夯實基礎的情況下，找准驅動力，規劃打造新興驅動性產業——綜合旅遊業，促進社會經濟發展；在基礎產業和新興驅動性產業起來後，當地的社會經濟活動就會發生大的改變，該地區就可以開展人居環境建設，為原住民、新住民、遊客這三類人群營造新型鄉村、小鎮，形成社區群，最終形成的是一個新的社會、新的社區。

主要投融資模式：

政策性資金運用

田園綜合體在投資建設中可以申請政策性補貼及政策性貸款，主要包括國家專項建設基金、政策性銀行貸款、旅遊政策性補貼，此類資金成本很低，是理想的建設資金來源，但是要注意申報需要滿足一定的條件，相關部門要積極做好申報準備。

PPP融資模式

PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會資本在PPP項目的合同約定範圍內，參與PPP的投資運作，最終通過股權轉讓的方式，在田園綜合體建成後，退出股權實現收益。社會資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最後獲得資金的收益。

產業基金

田園綜合體在導入產業時，往往需要產業基金做支撐，包括政府背景產業基金、VC/PE機構背景型產業基金、產業背景產業基金。根據產業基金的背景，可以產生不同的產業促進效果，田園綜合體應根據實際情況及發展需求選擇合作的產業基金。

融資租賃

田園綜合體項目開發的實際運作中，項目建設方可通過管網、機器設備等的租賃，解決項目建設初期的資金問題。除了這些設施、設備的常規租賃對象，田園綜合體內的酒店、民宿的建設也可以採用融資租賃的方式。

銀行/信託貸款

銀行貸款是田園綜合體內項目的傳統資金來源，主要以田園綜合體內的資產作抵押，用於基礎設施建設、經營性項目建設等方面。主要為（項目）固定資產貸款。除了銀行貸款，還可以利用信託貸款，信託的抵押物更加靈活多元，限制更少，放款的速度比銀行更快，企業在報表上的處理方式更靈活。

供應鏈金融

供應鏈融資是把供應鏈上的核心企業及其相關的上下游配套企業作為一個整體，解決了上下游企業融資難、擔保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業及配套企業的競爭力。在田園綜合體融資中，可以運用供應鏈融資模式的主要是應收帳款質押、核心企業擔保、票據融資、保理業務等。

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