來源：溫州新地產
發改委在2019年4月8日上午，通過官網剛剛公布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》。
這雖然是一份年度文件，但很多提法是開創性的。它首次明確了中國城鎮化2.0時代的很多重大問題。
看完之後，大家一致認為：這是一個乾貨滿滿、福利多多、超級硬核的通知。通知里還有哪些重磅信息，將會如何改變我們的生活？
乾貨一：近百個大城市落戶限制取消或將放開放寬
通知提出：
城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市 ：全面取消落戶限制。 城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市 ：全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。 超大特大城市 ：調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。
乾貨二：這幾個新的城市群呼之欲出
乾貨三：房地產調控政策將城城協調
通知提出，要健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地產市場調控政策協同。
乾貨四：土地市場迎來「鲶魚」
通知提出，在符合空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市。
乾貨五：特色小鎮要打假
乾貨六：人多了，公共服務不打折
通知提出，教育方面 在隨遷子女較多城市加大教育資源供給，實現公辦學校普遍向隨遷子女開放，完善隨遷子女在流入地參加高考的政策。支持大城市知名中小學對中小城市學校進行對口幫扶支教。
醫療方面
將更多三級醫院布局在中小城市，支持大城市知名三級醫院在中小城市設立分支機構。
三大重要影響
01
將出現更多「城裡人」
在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，近百座城市全面取消或放開放寬落戶限制，將對非戶籍人口在城市落戶產生較大的吸引力。
02
公共服務覆蓋面將更廣
很多人擔心，隨著更多人實現城鎮化，將會對現有的公共服務資源帶來一定的衝擊，不僅是數量，也包括質量。
03
房價將迎來考驗
隨著相關政策的落地，人口流動總體上將向大都市和大都市周邊聚集，或許會對區域房價帶來一定影響。
下面，我們將逐條分析文件的亮點。
1、到大城市落戶將更加容易
文件原文：
繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。
中國官方根據「城區常住人口」，把城市分為5個級別——超過1000萬的是「超大城市」；500到1000萬的是「特大城市」；100到500萬的是「大城市」；50到100萬的是「中等城市」；50萬以下的是「小城市」。
可以看出，官方的「大城市」實際上是老百姓觀念中的「中等城市」。它又以300萬人為界限，分為「Ⅰ型大城市」和「Ⅱ型大城市」。「Ⅱ型大城市」沒有修建地鐵的資格，比如惠州、珠海。這類城市「要全面取消落戶限制」，意味著未來將有一大批城市獲得修建地鐵資格。而「Ⅰ型大城市」則是「全面放開放寬落戶條件」。
事實上，西安、石家莊等一批「特大城市」已經在執行「Ⅱ型大城市」或者「Ⅰ型大城市」的政策。也就是說，地方政府在「搶人口」方面思想非常解放，比發改委的規定還要積極。這對於樓市當然是重大利好，因為大城市、特大城市大多有限購措施，降低落戶門檻就是「增加房票」。
眾所周知，中國有四大城市群——京津冀、粵港澳大灣區、長三角和成渝。目前，京津冀、大灣區都已經列入國家戰略，拿到了「中共中央國務院」聯合下發的規劃綱要。而新一輪長三角規劃，也已經明確將納入國家戰略，會有同樣規格的規劃綱要。
現在，輪到成渝了。發改委這份文件這樣提到了城市群：
深入推進城市群發展。有序實施城市群發展規劃。加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。
紮實開展成渝城市群發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市群高質量發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。
有一點是明確的，成渝是老四，這個地位非常穩固。
文件里的這兩句話值得重視：堅持以中心城市引領城市群發展，增強中心城市輻射帶動力。
看到了吧，中心城市會不斷獲得利好的。
2、關於城市圈的新提法，大開發商的「超級機遇」來了！
「城市群+都市圈」，已經被定義為「新型城鎮化」的核心內容。此前國家已經下發過《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。在最新文件里，又這樣提到了城市圈：
「鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營」，這句話至關重要。都市圈建設和運營，需要大量資金，需要大企業參與。尤其是類似萬科這種大股東是國企、是地鐵公司的房企，天然具有優勢。因為讓城市群變成「都市圈」的，首先是軌道交通。所以，大房企的機會來了。當然，非房企的大企業，也可以參與。不僅僅是建設，還包括運營。
以前，開發商只是在「造城」。將來將獲得「都市圈建設和運營」的機會，年銷售萬億級的企業將不斷湧現，這是空前的重大機遇。
3、文件首次提出「收縮型中小城市」
這份文件禮節性設立了「推動大中小城市協調發展」的章節，其中有以下幾點值得關註：
超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。
中小城市發展要分類施策，都市圈內和潛力型中小城市要提高產業支撐能力、公共服務品質，促進人口就地就近城鎮化；
這段話信息非常豐富。首先，超大、特大城市要通過「一小時交通圈」紓解非核心功能。其次，中小城市要分類發展。其中一類是「收縮型中小城市」，提出要「瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中」。
啥意思？這事實上是要求「收縮型中小城市」要做小做精，不再盲目擴張面積，反而要把人口引導到中心城區，辦法是公共資源先行。所以，相當一批村鎮被廢棄，只是時間問題。
4、哪個城市「搶到了人口」，給予獎勵、甚至升級
文件說：
在安排中央和省級財政轉移支付時更多考慮農業轉移人口落戶數量，2019 年繼續安排中央財政獎勵資金支持落戶較多地區。
所以，城市之間的「搶人大戰」會日趨激烈。對於地方官員來說，增量人口就是政績，就是烏紗帽。而對於城市來說，增量人口就是未來。不搶增量人口，你就等著沒落吧。
文件里還提出「穩步增設一批中小城市，落實非縣級政府駐地特大鎮設市。穩妥有序調整城市市轄區」。這是啥意思？就是說，搶到了足夠的人口，鎮可以變成市，哪怕縣（市）政府不在你這裡。這就是所謂的「鎮級市」。
這絕對是強刺激，想想看：鎮長的頭銜變成了「市長」，這是何等榮耀？所以，搶人大戰只能越來越激烈。我猜測，第一批「鎮級市」有可能在東莞、中山或者長三角一些城市率先出現。
最後總結一下：
發改委的這份最新文件清晰地告訴我們，城鎮化仍然是當前「擴大內需、穩增長」的重要手段。因為城鎮化關聯著房地產，房地產是百業之王。
中國的新型城鎮化實質上就是率先發展「以大城市為核心的都市圈、城市群」，也就是做大「核心城市」及其周邊。
在這個過程中，不僅僅開發商存在巨大商機（開發商可以成為都市圈的建設運營商），投資者也將獲得巨大機會。核心都市圈內崛起的新市鎮，其房價將出現巨大升值空間。
「收縮型城市」概念首次提出意義深遠，說明官方開始正視城市的「生老病死」和發展極限。
來源：經濟日報（ID：jjrbwx），劉曉博
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