本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道
臨近年末，全國重點城市房地產市場供應雖有小幅放量，但已難改全年回落趨勢。
多方數據顯示，今年前11個月，全國重點城市新建商品住宅供應與銷售面積同比均有所下降，可售面積小幅回落但仍處歷史高位，短期庫存出清周期也有所延長；重點城市二手房銷售規模同比雖有增長，但「以價換量」趨勢明顯；土地市場在部分優質地塊「點狀高熱」下整體成交規模與熱度也在下降。
多位分析人士向《中國經營報》記者表示，今年12月份，預計全國重點城市新建商品住宅供應量有望小幅上升，季節性因素疊加核心城市利好政策持續發酵等因素影響下，房企推盤積極性也將提升，可能將帶動年末成交「翹尾」，但規模提升有限；持續調整後，預計2024年房地產市場成交量在一定壓力下將呈現溫和回穩趨勢。
「以價換量」特徵明顯
從當前情況來看，「供求關係發生重大變化」成今年房地產市場重要基調，市場供求規模整體均有所回落。
中指研究院數據顯示，今年1~11月，重點100城新建商品住宅月均銷售面積約2861萬平方米，同比下降4.6%，絕對規模為2016年以來同期最低水平；50個代表城市商品住宅月均批准上市面積接近1600萬平方米，同比下降約10%。
供應規模雖在下降，但整體仍處在歷史高位，短期庫存出清周期也有所延長。有關數據顯示，今年截至11月末，50個代表城市商品住宅可售面積約3.4億平方米，較2022年年底下降9.4%；按近6個月的月均銷售面積計算，重點50城短期庫存出清周期為19.5個月，較2022年年末延長1.4個月，其中三四線代表城市短期庫存出清周期為28.1個月。
在「以價換量」以及政策顯效等因素影響下，今年全國重點城市二手房市場維持了一定活躍度，成交表現優於新房。中指研究院數據顯示，今年1~10月，15個代表城市二手住宅累計成交面積約11670萬平方米，同比增長35.4%，絕對規模僅次於2021年同期，處在2019年以來同期較高位。
「從目前市場行情測算，今年房地產市場大機率將繼續走低。」諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，今年以來二手房新增掛牌增速整體大於成交增速，二手房市場「以價換量」特徵明顯。
後市成交有望提升
步入12月，今年房地產市場年末供應量仍可能小幅提升，疊加年末房企推盤積極性提升，有望帶動年末成交「翹尾」。
克而瑞調研數據顯示，今年12月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1366萬平方米，環比增長5%，同比下降17%；2023年全年累計供應面積將達到14497萬平方米，累計同比降幅為9%。
「隨著年末衝刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續發酵，房企推盤積極性穩步提升。」克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為，預計今年12月房地產市場供應環比穩中有增，供應量將略高於2023年月均水平，加之房企推盤積極性提升，可能將帶動年末成交「翹尾」，但增幅有限。
「一方面當前各地新政利好即將出盡，對成交的提振效果邊際遞減；另一方面，今年11月市場整體成交已顯疲態，前期復甦苗頭良好的部分核心二線成交也由升轉降。」楊科偉認為，今年以來二手房掛牌量增價跌，持續分流新房剛需客群，也將使得新房年末成交增幅受限。
對於2024年房地產市場情況，多方分析認為仍將存在一定壓力，市場情緒短期難以扭轉，但整體調整後有望呈現溫和回穩態勢。
「2024年房地產市場恢復仍依賴於購房者預期修復情況，供求兩端政策仍有發力空間，『三大工程』將是政策發力主要方向，預計將對明年穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。」中指研究院方面認為，整體來看2024年新房銷售市場依然面臨調整壓力，若置業意願改善，疊加城中村改造如期推進等，銷售規模可能實現小幅增長。
「預計明年房地產政策仍然以寬鬆基調為主，市場情緒短時間難以扭轉，市場成交依然存在一定壓力，但整體成交量有望溫和上升。」王小嬙也認為，從市場成交等各項指標上看，預計明年房地產市場表現將呈現「溫和改善」態勢。
（編輯：王金龍 校對：顏京寧）
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-sg/66a6c9a2b46fe50c596c04cce9a96832.html